Acheter des parts au comptant de SCPI, c'est bien ! Les acheter à crédit, c'est mieux. En tous en ce moment. Pourquoi ? Car les taux sont tellement bas – ils atteignent actuellement en moyenne 2,5 % toutes durées confondues - que ne pas recourir à l'endettement revient à se priver d'un bel effet de levier.
Les données délivrées par l'ASPIM concernant la performance des SCPI sont encourageantes. Les SCPI ont distribué un rendement moyen proche de 5 %, un niveau bien au delà des fonds en euros de l'assurance vie ou de placements traditionnels comme le Livret A. Surtout, face à l'instabilité des bourses depuis le début de l'année, la pierre, elle, tient bon. En effet, quelques 25 mds € ont été investis en 2015 en immobilier d'entreprise en France, une performance qui témoigne du succès des actifs tangibles et ce malgré la baisse des taux de rendement.
L'épargnant a le choix du mode de financement de ses parts. Il peut bien sur, payer comptant pour obtenir des revenus complémentaires. Il a aussi la possibilité de solliciter sa banque… s'il dispose d'une capacité d'emprunt suffisante. Cette possibilité de crédit immobilier est un réel atout car seules les parts de SCPI peuvent être ainsi acquises. Les investisseurs en OPCI par exemple, ne peuvent pas opter pour ce mode de financement. Deuxio, si le montant emprunté n'est pas trop élevé (moins de 75k€), le particulier peut également opter pour un crédit à la consommation. Son coût est plus élevé affecte certes, la rentabilité de l'opération mais en contrepartie le formalisme du crédit est plus « light», plus rapide.
Dans le cas d'un prêt immobilier classique, l'acquisition à crédit des parts de SCPI présente plusieurs avantages. En plus de bénéficier d'un niveau de taux avantageux bien en deçà du rendement de son placement, l'emprunteur va pouvoir payer ses échéances de prêt -en partie ou en totalité- avec le dividende qu'il perçoit. Le crédit « in fine » concerne surtout les personnes fortement fiscalisées ou largement endettées. Par cette solution, l'épargnant ne paie que les intérêts relatifs au capital emprunté ce qui minimise son effort personnel mensuel. Plus fréquemment utilisé, le crédit amortissable est remboursé par mensualité constante sur toute la durée du crédit. Les échéances comprennent à la fois une fraction dédiée aux intérêts et une autre consacrée au remboursement d'une partie du capital emprunté.
Qu'il soit amortissable ou « in fine », le prêt crée un effet de levier en gommant en partie ou en totalité des revenus de la SCPI. Bref, en évitant d’utiliser ses liquidités, l'associé peut ainsi acquérir davantage de parts ou laisser son épargne fructifier. Reste à convaincre le banquier ! Et de ce point de vue ce n'est pas toujours chose facile… si la SCPI n'est pas gérée par leur propre établissement ou une de leurs filiales. En tous cas, faire le tour de la concurrence n'a pas que des inconvénients rien que pour essayer d'attraper un taux plus attractif.
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