Henri, 75 ans, envisage de vendre sa maison en viager occupé

information fournie par Le Particulier •25/10/2025 à 07:00

Le viager occupé combine trois atouts majeurs: une rentrée de liquidités immédiates grâce au bouquet, le maintien à domicile jusqu’à la fin de ses jours et un revenu complémentaire. ( crédit photo : Getty Images )

Sommaire:

• Henri, 75 ans, touche une pension insuffisante pour conserver son niveau de vie
• Qu’est-ce qu’un viager occupé?
• 
  Concrètement, comment cela se passe?
• Comment se fixent le prix du bouquet et celui de la rente?
• Le point sur le cas d’Henri
• Quelle fiscalité pour Henri?
• Garanties, charges et qui paie quoi?
• Faut-il conseiller à Henri de vendre en viager?

Henri, 75 ans, touche une pension insuffisante pour conserver son niveau de vie

À 75 ans, Henri conserve son allant. Cet ancien artisan menuisier vit toujours dans la maison qu’il a lui-même construite, aux abords d’Angoulême. Cependant, derrière les apparences, sa situation financière s’avère de plus en plus fragile. Sa pension de retraite est d’environ 1350 euros par mois. Elle ne lui permet plus de couvrir confortablement ses charges courantes: entretien de la maison, factures d’énergie, taxes locales et surtout les frais de santé, de plus en plus lourds avec l’âge. Henri dispose encore de quelques économies (environ 20.000 euros sur un livret d’épargne classique), mais elles fondent au fil des ans. La situation l’inquiète. Pour retrouver un peu d’air, il réfléchit sérieusement à une solution patrimoniale souvent mal comprise: la vente en viager occupé.

Qu’est-ce qu’un viager occupé?

Le viager est une vente immobilière particulière, reposant sur un principe simple mais souvent source de fantasmes. L’acheteur, appelé débirentier , s’engage à verser au vendeur, le crédirentier , une rente régulière jusqu’à son décès. En contrepartie, il acquiert la propriété du bien à prix moindre, mais de façon différée.

Le viager occupé est la formule la plus répandue. Le vendeur y conserve le droit de rester dans son logement jusqu’à la fin de sa vie. Pour Henri, c’est idéal. Cela peut prendre la forme:

• D’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), c’est-à-dire le droit d’occuper le bien mais pas de le louer,
• D’un usufruit, qui permet d’habiter dans le bien ou d’en tirer un revenu locatif.

Cette distinction est cruciale, car elle détermine la valeur de la rente et les droits de l’acheteur.

Pour Henri, cette formule présente un intérêt majeur: elle lui sécurise un revenu complémentaire et lui permet de rester dans la maison où il a ses souvenirs et ses repères. Cependant, elle suppose aussi de bien comprendre les mécanismes financiers et les implications patrimoniales.

Concrètement, comment cela se passe?

L’acte de vente en viager occupé est obligatoirement notarié. Le notaire fixe plusieurs paramètres essentiels:

- Le montant du bouquet, c’est-à-dire la somme versée comptant à la signature, facultative mais fréquente,
- Le montant et la fréquence de la rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle),

- Le mode d’indexation de la rente (généralement sur l’indice des prix à la consommation),

- La répartition des charges et travaux entre vendeur et acquéreur (souvent sur le modèle bailleur-locataire, mais modulable),

- Les garanties contre l’impayé (privilège du vendeur inscrit au fichier immobilier, possibilité de résolution de la vente en cas de défaut de paiement…).

Comment se fixent le prix du bouquet et celui de la rente?

Le calcul du bouquet et de la rente viagère repose sur trois éléments principaux: la valeur vénale du bien, l’espérance de vie du crédirentier et la décote liée à l’occupation.

⇒ La valeur v é nale du bien.

C’est le prix du bien sur le marché, s’il était vendu «libre» sans viager. Le notaire ou un expert immobilier effectue cette estimation en comparant les ventes récentes dans le quartier, la superficie, l’état général de la maison et ses équipements. Cette valeur sert de point de départ.

Dans un viager occupé, le vendeur reste dans le logement. Cette occupation représente un coût pour l’acheteur car il ne peut pas jouir du bien immédiatement. On applique donc une décote sur la valeur vénale:

- Plus le crédirentier est âgé, plus la décote est faible, car la période pendant laquelle il occupe le logement est plus courte,

- Plus le crédirentier est jeune, plus l’occupation est longue et la décote importante.

Une fois la valeur occupée du bien déterminée, il faut décider comment répartir le paiement entre:

- Le bouquet. C’est la somme versée comptant au moment de la signature. Plus le bouquet est élevé, moins la rente mensuelle sera importante.

- La rente viagère. C’est la somme versée périodiquement (mensuelle, trimestrielle, annuelle) jusqu’au décès du crédirentier. Elle est calculée selon la formule:

Le coefficient actuariel dépend de tables statistiques d’espérance de vie. Par exemple, pour un homme de 75 ans, il tourne autour de 12 à 13. Pour une femme de 75 ans, il est légèrement supérieur, en raison d’une espérance de vie plus longue.

Le point sur le cas d’Henri

Henri souhaite calculer les conditions d’une éventuelle vente en viager occupé de sa maison. La valeur vénale de son logement est estimée à 300.000 euros, prix qu’il pourrait espérer obtenir si la maison était vendue libre. Toutefois, le bien doit rester occupé: on applique donc une décote de 36,7% (puisqu’Henri est un homme de 75 ans), soit 110.100 euros. Cela correspond à la valeur de son droit d’usage et d’habitation.

Avec l’aide de son notaire, Henri estime que c’est une bonne chose de fixer un bouquet de 90.000 euros, soit 30% de la valeur vénale (une proportion courante pour de nombreux viagers). Il reste donc 99.900 euros à transformer en rente viagère pour compléter sa pension de retraite. Le calcul de la rente repose sur un coefficient actuariel lié à son âge — ici, 12,1 pour un homme de 75 ans. Résultat: Henri doit percevoir une rente annuelle de 8255 euros. Cela représente environ 688 euros par mois, en plus du bouquet.

Concrètement, Henri obtient une somme immédiate, puis un revenu régulier chaque mois, tout en restant dans sa maison, entouré de ses souvenirs. Ce mécanisme combine sécurité, confort et liquidité. Cela rassure beaucoup Henri, qui doit encore bien vérifier que ces chiffres correspondent bien à ses besoins actuels et futurs (loyer EHPAD éventuel, charges, impôts…). Concernant la rente, il doit également bien s’assurer qu’elle est indexée à l’inflation, pour conserver son pouvoir d’achat en cas de forte inflation.

Quelle fiscalité pour Henri?

L’un des avantages du viager occupé est qu’Henri peut sécuriser un revenu supplémentaire sans alourdir immédiatement son imposition. En effet, le bouquet perçu au moment de la signature n’est pas considéré comme un revenu imposable. Il relève simplement du prix de vente. De plus, il s’agit de sa résidence principale: la plus-value est donc entièrement exonérée.

La rente viagère, en revanche, est imposable partiellement. La fraction dépend de l’âge du crédirentier au moment du premier versement. L’administration fiscale fournit un barème officiel:

Pour Henri, 75 ans, la fraction imposable de la rente est de 30%. Concrètement, sur une rente annuelle brute de 8255 euros, seulement 2477 euros doivent être intégrés à son revenu imposable. Le reste de la rente reste net d’impôt sur le revenu.

En revanche, la totalité de la rente est soumise aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), au taux de 17,2%, soit dans le cas d’Henri, environ 1419 euros par an. Ainsi, Henri bénéficie d’un flux de revenus relativement efficace sur le plan fiscal: un bouquet immédiat exonéré et une rente partiellement imposable, tout en restant dans sa maison. Néanmoins, il est fortement conseillé de vérifier le calcul avec le centre des impôts ou un conseiller fiscal, notamment si d’autres revenus ou biens entrent en jeu, pour éviter les mauvaises surprises.

Garanties, charges et qui paie quoi?

La vente en viager occupé n’est pas un simple transfert de propriété différé: elle engage les deux parties sur le long terme. Il est crucial de sécuriser juridiquement la transaction et de clarifier les responsabilités.

Pour Henri, le principal risque est de ne pas percevoir sa rente si l’acheteur rencontre des difficultés financières. L’acte notarié doit donc prévoir des garanties solides comme:

- Le privilège du vendeur: c’est le droit légal du vendeur sur le bien. Il lui permet de se faire payer avant d’autres créanciers en cas de défaut de paiement de la rente.

- L’hypothèque sur d’autres biens de l’acheteur: c’est une garantie complémentaire, pouvant être activée si l’acheteur cesse le paiement régulier de la rente.

- Une caution ou une assurance: certaines ventes incluent une caution bancaire ou un contrat d’assurance pour garantir le paiement des rentes.

- Une clause résolutoire: en cas d’impayé prolongé, elle permet de mettre fin au contrat et de récupérer le bien, après décision du juge.

La répartition des charges et travaux est un point clé, souvent mal compris. Elle est négociable entre les parties, mais en l’absence de précision, la règle générale s’applique, à savoir:

- Le vendeur prend en charge l’usage et l’entretien courant du logement: ménage, petits réparations, entretien du jardin, plomberie et électricité de base.

- L’acheteur assume généralement les gros travaux: ravalement de façade, toiture, gros ouvrages structurels, mise aux normes importantes. Ces obligations sont définies dans le Code civil (articles 606 et 607) et doivent être reprises dans l’acte notarié pour éviter tout litige.

Les principaux pièges à éviter lors d’une vente en viager occupé

Avant de se lancer dans un viager occupé, il est essentiel de connaître les pièges les plus fréquents. Ils peuvent compromettre la sécurité financière du vendeur et la réussite de l’opération. Parmi les plus courants:

- Sous-évaluer la décote d’occupation : si la décote est trop faible, le bouquet et la rente peuvent se révéler insuffisants pour maintenir le niveau de vie du crédirentier.

- Oublier des garanties solides: l’acte notarié doit impérativement prévoir ces garanties (le privilège du vendeur, l’hypothèque sur d’autres biens ou une caution) pour sécuriser le versement des rentes.

- Ne pas être assez clair sur les travaux: Ces frais peuvent peser lourd sur la rentabilité ou réduire le patrimoine résiduel.

Faut-il conseiller à Henri de vendre en viager?

Dans la situation d’Henri, le viager occupé apparaît comme une option crédible et pragmatique. Il combine trois atouts majeurs: une rentrée de liquidités immédiates grâce au bouquet, le maintien à domicile jusqu’à la fin de ses jours, et un revenu complémentaire sous forme de rente régulière, sans les contraintes d’une gestion locative. Pour un retraité dont la pension est insuffisante, le dispositif peut véritablement redonner de l’oxygène financier et améliorer le quotidien.

Néanmoins, le viager n’est pas une panacée. Il permet de sécuriser le présent, mais limite en revanche la capacité de transmission aux héritiers: la maison passe aux mains de l’acquéreur et les enfants héritent d’un patrimoine réduit. Pour des familles très attachées à la conservation du logement familial ou pour un vendeur dont la priorité est la succession, le viager peut créer des frustrations et des tensions. Dans le cas d’Henri, c’est plutôt simple de ce côté-là: ses trois enfants détiennent leur propre logement. Leur situation patrimoniale est suffisamment confortable pour permettre à leur père veuf de finir sa vie l’esprit tranquille, chez lui, et de pouvoir bénéficier de tous les soins dont il aura besoin.