Les SCPI, des fonds très transparents

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D'après une étude récente, les sociétés civiles de placement immobilier communiquent largement sur leurs performances financières.

La transparence est de mise chez les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Tel est l'enseignement principal de la 6ème édition de l'étude « Communication financière et stratégie des fonds d'investissement alternatif (FIA) immobiliers grand public ». Publiée le 5 février2024, cette étude de 35 pages a été réalisée, en partenariat avec l'Association française dessociétés de placement immobilier (Aspim), par le cabinet d'audit Mazars auprès des 60 premières SCPI de rendement, représentant 90% de la capitalisation de ce marché.

Le rendement affiché dans 100% des cas

Il en ressort que 100% des SCPI de rendement analysées affichent leur taux de distribution (TD) dans leur rapport annuel publié en 2023. Le TD se calcule par la division du dividende brut (avant les frais et la fiscalité) versé à l'associé au titre de l'année N (l'année de référence) par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N pour les SCPI à capital variable ou par le prix de part acquéreur moyen de l'année N-1 (l'année précédente) pour les SCPI à capital fixe.

Il correspond grosso modo au rendement de la SCPI. À noter : 97% des SCPI étudiées donnent une définition du TD dans leur rapport annuel. Elles détaillent également toutes leur allocation géographique et sectorielle. Les pourcentages des biens immobiliers détenus par la SCPI en France et dans les autres pays européens sont précisés et illustrés, le plus souvent, sous la forme d'un « camembert ». Idem pour les secteurs d'activité des biens (bureaux, commerce, logistique, hôtellerie, santé, résidentiel...).

Le taux d'occupation partiellement communiqué

Dans leur rapport annuel et leurs bulletins périodiques d'information, 100% des SCPI de rendement divulguent leur taux d'occupation financier (TOF). Le TOF se détermine par la division du montant total des loyers par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée. Les SCPI du panel sont, en revanche, moins performantes en matière de taux d'occupation physique (TOP) : seulement 67% d'entre elles le communiquent. Le TOP équivaut à la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par le fonds immobilier.

Seul point noir de la communication financière des SCPI de rendement : leur valorisation. Un expert immobilier externe est nommé et effectue une actualisation tous les ans et une expertise complète de l'immeuble, avec visite de l'actif tous les cinq ans. À peine 23% des SCPI analysées indiquent le prix de revient par immeuble et 18% affichent la valeur vénale par immeuble. Toutefois, « dans le contexte particulier de baisse de valorisation du marché immobilier en 2023, la plupart des SCPI ont mis à jour leurs valorisations externes en septembre 2023 », observent les auditeurs de Mazars.

Source : https://www.aspim.fr/storage/documents/etude-mazars-2023-communicationfinanciere-et-strategie-des-fia-immobiliers-65e0b466b3f54.pdf