Un logement vacant au moins trois mois peut, sous conditions, ouvrir droit à un dégrèvement de taxe foncière ( Shutterstock )
Un logement resté vide plusieurs mois peut, dans certains cas, ouvrir droit à un allègement de taxe foncière. Encore faut-il respecter certaines règles.
Un appartement qui ne trouve pas preneur pendant plusieurs mois continue, en principe, à être soumis à la taxe foncière. Pourtant, certains propriétaires peuvent récupérer une partie de la somme payée lorsque leur logement destiné à la location est resté vacant. Le Code général des impôts prévoit un dégrèvement pour les maisons et appartements normalement proposés à la location mais inoccupés pendant une période suffisamment longue. La mesure n’est toutefois pas automatique : elle dépend de plusieurs critères et suppose une réclamation auprès de l’administration fiscale.
Trois mois de vacance au minimum pour être éligible
La première condition concerne la durée de la vacance. Pour ouvrir droit au dégrèvement, le logement doit être resté vide pendant au moins trois mois consécutifs. L’inoccupation doit également concerner l’ensemble du bien, ou une partie pouvant être louée séparément. Surtout, le logement doit être réellement destiné à la location. Une résidence secondaire laissée vide ou un bien conservé volontairement sans locataire ne suffit donc pas. L’administration vérifie que le propriétaire avait bien l’intention de louer et que l’absence d’occupant ne résulte pas d’un choix personnel.
C’est souvent sur le caractère involontaire de la vacance que les dossiers se jouent. Le propriétaire doit pouvoir montrer qu’il a cherché un locataire et que, malgré ses démarches, le logement est resté inoccupé. Des annonces publiées, un mandat confié à une agence ou des échanges avec des candidats peuvent appuyer la demande. À l’inverse, un loyer trop élevé, des conditions de location excessives ou l’absence de recherches sérieuses peuvent conduire au refus du dégrèvement. Certains travaux décidés par convenance personnelle ne rendent pas non plus la vacance indépendante de la volonté du bailleur.
Le dégrèvement peut aussi concerner la taxe sur les ordures ménagères
Lorsque les conditions sont remplies, le montant restitué dépend du nombre de mois concernés. Le fisc raisonne par douzièmes entiers : le calcul débute le premier jour du mois suivant celui où la vacance a commencé et s’achève au dernier jour du mois au cours duquel elle prend fin. Ainsi, pour un appartement resté vide du 15 mars au 25 août, le dégrèvement porte sur les mois d’avril à août, soit cinq douzièmes de la taxe correspondant au bien. Le jour où un nouveau locataire entre dans les lieux n’empêche donc pas de prendre en compte le mois de reprise.
L’allègement peut dépasser la seule taxe foncière figurant sur l’avis. Le dégrèvement s’étend également, selon la situation, aux taxes annexes calculées sur les mêmes bases. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut notamment être concernée lorsque les conditions prévues sont réunies. Pour un propriétaire ayant supporté plusieurs mois de vacance locative, l’économie peut donc être plus importante qu’un simple prorata de la cotisation principale. Il reste néanmoins indispensable de conserver les éléments permettant de dater précisément le départ de l’ancien occupant, la période sans locataire et la remise en location.
Un délai précis pour réclamer le remboursement
La demande prend la forme d’une réclamation adressée au service des impôts dont dépend le logement. Elle peut être accompagnée de l’avis de taxe foncière et de toutes les pièces utiles pour établir la durée et le caractère involontaire de la vacance. Contrairement à ce qui est parfois indiqué, le propriétaire n’a pas besoin d’attendre d’avoir payé l’impôt pour déposer sa demande. En revanche, une réclamation ne suspend pas automatiquement le paiement de la taxe : sauf sursis accordé par l’administration, la somme reste due à la date prévue et sera remboursée ensuite si le dégrèvement est accepté.
Le calendrier laisse plus de temps qu’on pourrait le croire. Lorsqu’une vacance atteint la durée de trois mois en 2026, la réclamation peut être présentée jusqu’au 31 décembre 2027. Si la période se prolonge sur plusieurs années, il faut tenir compte du caractère annuel de la taxe foncière et réclamer le dégrèvement correspondant à chaque année concernée. Un logement vide à cheval sur 2026 et 2027 peut donner lieu à des calculs distincts. Avant d’envoyer son dossier, il faut réunir annonces, mandats, échanges avec des candidats, états des lieux et justificatifs de dates : ils permettront au fisc d’apprécier la réalité de la vacance.
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