Sous-louer sa résidence principale n'a rien d'illégal à condition d'avoir l'accord du propriétaire. Cette tendance qui se généralise grâce aux plateformes de locations saisonnières, séduit de plus en plus. Mais il existe tout de même des risques que le locataire doit prendre en compte avant de s’engager dans la sous-location.
Sous-locations : est-ce légal ? / iStock.com - vgajic
L'autorisation du propriétaire
On parle de sous-location lorsque le titulaire d'un contrat de location met à disposition d'une tierce personne son logement contre le versement d'un loyer ou en contrepartie d'un service, comme l'hébergement d'un employé, par exemple. En revanche, l'hébergement à titre gratuit de la famille ou d'amis, sans conditions de durée, n'est pas considéré comme sous-location. Cela rentre dans le cadre de la vie privée du locataire. Légalement, la sous-location est interdite par l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, sauf si elle autorisée par écrit par le bailleur. Le locataire transmet alors au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Selon cet article, en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Et en aucun cas, le loyer de la sous-location ne peut dépasser celui de la location.
Un contrat de sous-location
Dans l'intérêt de tous et pour éviter les litiges, il est préférable d'établir un contrat de sous-location, même si celui-ci n'est pas obligatoire. Le contrat fixera les modalités de la sous-location : durée du bail, modalités de résiliation, montant et date de paiement du loyer, montant et conditions de restitution du dépôt de garantie, obligations de l'un et de l'autre... Le propriétaire n'ayant aucun lien juridique avec le sous-locataire, ce dernier ne peut se tourner vers le propriétaire pour certaines demandes. Le locataire endosse alors l'habit du bailleur et c'est à lui qu'incombe les responsabilités en cas d'impayés, de travaux à faire, de réparations ou de dégradations. Comme il est le titulaire du bail et reste le locataire officiel, c'est à lui de faire les démarches auprès du propriétaire. D'où l'intérêt de rédiger un contrat. En l'absence de contrat de location, ce sont les règles du Code civil qui s'appliquent.
Les locations saisonnières
Les locations saisonnières sont également soumises à l'autorisation du propriétaire. En revanche, elles sont limitées dans la durée et ne peuvent excéder 4 mois par an. Comme pour une sous-location, le loyer ne doit pas dépasser le loyer initial. Avec l'essor des plateformes de location comme Airbnb, certaines mairies de grandes villes obligent à faire des télé-déclarations, sous peine de sanctions. Les loyers perçus pour de la sous-location ou de la location de meublés touristiques sont considérés comme des revenus et doivent être déclarés à l'administration fiscale. Les revenus locatifs relèvent de la catégorie des bénéfices non commerciaux alors que la sous-location en meublé rentre dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux. Si les revenus sont inférieurs à 760 euros et que la sous-location est la résidence principale du sous-locataire, une exonération d’impôt est accordée. Les locations saisonnières sont donc exclues de cet avantage fiscal.
Trucs et astuces
Sous-louer sans l'accord du propriétaire peut avoir des conséquences fâcheuses. Le propriétaire peut demander la résiliation du bail ou engager des poursuites judiciaires surtout si le loyer en sous-location est supérieur à celui de la location initiale. Dans ce cas, et s'il arrive à le prouver, il est en droit d'exiger des dommages et intérêts pour préjudice moral.
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