Le point sur la « pierre papier »-iStock-Alexander Farnsworth
Un investissement indirect
Le terme « pierre papier » désigne une stratégie d'investissement immobilier dématérialisée ou indirecte. Elle permet à des investisseurs d’acquérir des parts dans un parc immobilier géré de manière collective. Les investisseurs deviennent propriétaires d’actifs mais n’administrent pas directement leur bien. Le parc immobilier est entretenu par des sociétés de gestion spécialisées. Ces dernières prennent également en charge les transactions relatives à l’acquisition, la location et distribuent des revenus locatifs aux différents investisseurs selon leurs parts.
Quelle rentabilité ?
La « pierre papier » offre généralement une rentabilité plus élevée qu’un investissement immobilier direct. Elle est par ailleurs plus abordable que l’investissement immobilier direct, le montant d’investissement initial requis étant beaucoup plus faible (une part dans la « pierre papier » est accessible dès 200 euros). La « pierre papier » offre un rendement moyen comprend entre 4 % et 8 %, selon les taux de distribution enregistrés ces trente dernières années – selon France SCPI, le taux de distribution moyen des SCPI en 2022 était de 4,53 %. Les SCPI les plus performantes auraient quant à elles distribué un rendement supérieur à 7 % sur la même année. Enfin, ce type d’investissement permet – à l’instar de l’investissement direct – une potentialité de plus-value à la revente, sans toutefois l’inconvénient de la gestion de l’entretien et des éventuels travaux.
Quel profil d’investisseur ?
La « pierre papier » est particulièrement prisée par les investisseurs particuliers, attirés par sa facilité de gestion (diversification patrimoniale et mutualisation du risque) autant que par son rendement locatif. Cette méthode d’investissement leur permet de placer leurs fonds dans un parc immobilier varié, comme des bureaux, des cliniques, des entrepôts ou encore des commerces. La « pierre papier » est une stratégie idéale pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier d’un placement stable sur le moyen terme – la durée de détention minimum est de 10 ans. Elle n’est cependant pas adaptée aux investisseurs qui souhaitent jouir de leur bien immobilier, dans la mesure où ils ne peuvent pas l’habiter.
Les inconvénients
Le principal inconvénient de la « pierre papier » est la non-garantie de rendement. En effet, les revenus d’une Société Civile de Placement Immobilier reposent sur l’activité locative des biens gérés. Le dividende versé aux investisseurs est directement impacté si certains des biens ne sont pas loués. Le prix des parts fluctue par ailleurs en fonction du patrimoine détenu par la SCPI. Il peut ainsi être évalué à la hausse ou à la baisse.
Quelle fiscalité ?
La fiscalité de la « pierre papier » varie selon le type de structure (OPCI, SIIC, SCI ou SCPI). Par exemple, dans le cadre d’une SCPI investie à 100 % sur la zone euro, les investisseurs sont exemptés des prélèvements sociaux. Les montants à déclarer sont précisés chaque année par la société de gestion de la SCPI et généralement associés à une note explicative. Les investisseurs sont tenus de considérer les implications fiscales relatives à chaque structure avant de s’engager.
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