Les agences immobilières s'accordent pour évoquer une "éclaircie" et des "signes encourageants", mais elles restent prudentes face à une reprise "fragile".
( AFP / PASCAL PAVANI )
Le marché de l'immobilier ancien a frémi à la fin de l'année 2024 après deux années de fortes baisses des prix et du nombre de transactions. Une purge qui a permis un début de reprise fin 2024, selon les professionnels. Après une année 2023 catastrophique et une première moitié de 2024 encore compliquée, les transactions immobilières ont repris au cours des quatre derniers mois , selon plusieurs réseaux d'agences immobilières.
Au total, le réseau d'agences immobilières Century 21 a vu les ventes de maisons et d'appartements progresser de 2,8% l'année passée, Orpi de 12% et Laforêt 7%. La Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) comptabilise de son côté 774.000 transactions enregistrées en un an à fin octobre 2024, 11% de moins que l'année précédente. Ce "point bas historique" s'accompagne néanmoins de "signes encourageants de stabilisation" du marché , selon la Fnaim. Laforêt a mesuré une amélioration des intentions d'achat avec 11% de prises de contacts en plus enregistrées en 2024.
"On voit des signes encourageants qui viennent du cocktail 'baisse des taux d'intérêt, recul des prix, progression des marges de négociations' ", selon Yann Jéhanno, président de Laforêt, "même si tous les feux ne sont pas au vert".
"La fin de l'année 2024 a apporté une éclaircie bienvenue" confirme Guillaume Martinaud, président d'Orpi, mais il préfère "rester très prudent" car la reprise "reste fragile".
Du côté des prix, la Fnaim calcule un repli de 0,8% du prix moyen au m2 en France en 2024, une baisse "modérée" après -4,1% en 2023. Orpi constate que les prix au m2 ont reculé de 5% au niveau national , Laforêt de 3,6% et Century 21 rapporte un recul de 3,8% pour les maisons et de 0,7% pour les appartements.
La hausse des prix immobiliers s'était accélérée à partir de 2020, portée par un emballement de la valeur des maisons, recherchées après les confinements liés au Covid-19. Puis la remontée des taux d'intérêt au printemps 2022 a mis un coup d'arrêt au marché immobilier ancien. En deux ans, le prix moyen au m2 des maisons a diminué de 5,6% et celui des appartements de 4,1%, selon les chiffres de Century 21, notant aussi que les acquéreurs ont acheté des biens plus petits compte tenu d'un budget réduit.
"Un mal nécessaire"
"Il y a des tensions sur le marché, les prix ont baissé, mais c'est un mal nécessaire", estime Charles Marinakis, président de Century 21. Désormais, "la machine se remet en route parce que les prix ont baissé" , selon lui. Le baromètre immobilier SeLoger-Meilleurs Agents, de la plateforme d'annonces en ligne et du site d'estimation immobilière, relève de son côté des prix en petite hausse de 0,4% en 2024.
Concernant les acquéreurs, les primo-accédants, que certaines agences immobilières voyaient revenir sur le marché en septembre, "peinent à constituer un apport personnel suffisant" et ne représentent qu'un tiers des transactions selon Laforêt. Les investisseurs locatifs se sont détournés du marché immobilier ancien. Leur part dans les transactions s'est réduite sur un an, selon Century 21 et Laforêt.
Optimiste pour 2025, SeLoger-Meilleurs Agents estime que "le marché devrait connaître un point de bascule au printemps avec une reprise de la demande" susceptible de relancer les ventes immobilières. Plus mesurée, la Fnaim prévoit que "la reprise du marché dépendra de nombreux facteurs : une éventuelle baisse des taux d’intérêt, le contexte géopolitique, et les orientations politiques à venir."
Le "vrai ennemi" de la reprise du marché immobilier, selon Charles Marinakis, serait que les prix repartent à la hausse. Pour lui, "la baisse des prix est terminée en 2025" et s'ils augmentent "au-delà de 3%, on risque de revenir en situation de blocage" du marché.
Diagnostic partagé par Guillaume Martinaud, d'Orpi : "On doit poursuivre nos efforts de pédagogie en tant qu'intermédiaires" pour éviter que les vendeurs ne relèvent leurs prix. Il "espérait une baisse de 7% à 8% des prix" et considère "qu'on n'est qu'à la moitié du chemin. Une reprise des prix n'est pas souhaitable car cela casserait de nouveau la dynamique", explique-t-il.
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