Question résolue posée par M5651058

Rembourser un emprunt immobilier par anticipation, est-ce intéressant ?

Bonjour,

Je me permets de vous soumettre une question d'emprunt immobilier. Nous avons avec ma femme un studio à Paris que nous louons actuellement en meublé. Ce studio a fait l'objet d'un emprunt lors de l'achat et nous avons la possibilité de rembourser tout ou partie de l'emprunt à tout moment sans pénalité (s'il s'agit de nos économies et non d'un prêt que nous souscririons ailleurs).

Il faut savoir que comme nous louons en meublé et déclarons comme tel nous ne pouvons pas déduire les intérêts d'emprunt. A-t-on intérêt à rembourser par anticipation ?

Voici le chiffres pour que vous puissiez juger :

Location : 800 euros par mois charges comprises
Mensualité : 630 euros par mois
Taux d'emprunt : 3,60% (+30 euros par mois d'assurance)

Charges de l'appartement : 1300 euros par an et 600 euros de taxes foncières ; tranche d'imposition pour l'imposition de nos loyers : élevée

Nous disposons du cash sur des placements financiers (Livret A, LDD, Assurance-vie, ...) et si nous remboursons par anticipation on puisera en priorité dans les livrets.

Autre information, nous avons un autre bien immo et des SCPI déclarées en réel, on peut éventuellement passer le studio en réel aussi mais les 50% d'abattement pour la location en meublée sont plus intéressants que de passer en réel.

Rembourser ou pas that is the question !
Quelle règle devons nous appliquer ?

Merci d'avance pour vos réponses !

le dimanche 17 fév 2013 à 09:04
+6
Réponse de M3686985 choisie par l'auteur de la question :
Réponse postée le lundi 18 fév 2013 à 15:08

Je pense que vous avez du opter pour le micro bic avec forfait d'abattement de 50%. Vous êtes donc fiscalisé "plein pot" sur 50% des recette.
Rien de vous empêche d'opter pour le régime réel simplifié avec les charges que vous avez et déduire toutes les charges :
- intérêts d'emprunt
- assurance emprnt,
- assurance MRH PNO,
- taxe foncière,
- charges de copro.
Et dans ce cas vous serez ficclisé sur 100% du loyer moins ces charges.
Faites le calcul.


Vous pouvez aussi raisonner différement : avec les revenu charges et impot (sur le base de d'un TMI à 50%) ce bien vous impose un effort d'épargne d'environ 200 € par mois.
Si vous rembourez le prêt la situation s'inverse avec un solde de positif d''environ 230 € ==> un écart de 430 € / mois.

Pouvez-vous "tirer" mieux que 430 € avec votre épargne ?
Voulez-vous vraiement bloquer votre épargne définitivement (sauf à revendre votre bien après) ?

La réponse vous appartient en fonction de vos contraintes / objectifs que je ne maitrise pas.

Espérant vous avoir aider.

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Pour aller plus loin :

- deduction des intérêts d'emprunt immobilier ( 3 réponses )

- remboursement emprunt immobilier ( 4 réponses )

- Remboursement anticipé d'un emprunt immobilier ou pas ? ( 18 réponses )

- Faut-il rembourser notre emprunt immo par anticipation ( 7 réponses )

23 autres membres ont répondu à cette question.
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Réponse de atonio

même si je n'ai pas tous les éléments pour répondre, je pense que c'est intéressant de rembourser par anticipation:
Si crédit = 100 000 euros de capital restant du

revenus perçus grace à votre cash =
livret A et LDD = 60000 à 1.75% net = 1050/an
livret bourso = 40000 à 1.9% brut, option prélevement libératoire (39.5%) = 760x(1-0.395)=459.8
total revenus de votre épargne = 1050+459.8=1509.8

1509.8/100000 = rendement de 1.51%
remarque: cela ne couvre même pas l'inflation actuelle
cout de votre emprunt = 100000*3.6%+30*12=3960
différentiel = 3960-1509.8=2450euros

aujourd'hui, rembourser par anticipation vous fera économiser 2450e / an

il n'est pas intéressant de rembourser dans au moins 3 cas:
- si l'inflation venait à augmenter (je ne suis pas devin)
- si vous avez besoin de cash pour un autre projet, et ainsi pouvoir profiter de l'effet de levier du crédit: un banquier préfère quelq'un qui a du cash et un crédit que quelqu'un qui n'a pas de crédit mais pas de cash.
- vous pouvez placer votre épargne à un taux supérieur au taux de votre crédit (actuellement cela n'existe pas sans prises de risques)




le lundi 18 fév 2013 à 21:15
+7
Réponse de rleonard

attention : bien lire le contrat de pret car très souvent, il y a des pénalités pour remboursement anticipé. Je mes suis trouvé dans la meme situation et j'ai opté pour ne pas rembourser : il faut tenir compte des interets percus sur l'argent placé et la perte des assurances en cas de problème grave.

le lundi 18 fév 2013 à 11:58
+5
Réponse de M4185917

Bonjour,
A la question : Est-il financièrement et/ou fiscalement plus favorable de rembourser par anticipation mon crédit ? vous avez eu la réponse qui s'apprécie selon un ensemble de critères que vous ne mentionnez pas totalement, notamment la rentabilité de votre épargne hors livrets.

Si vous ne souhaitez pas le faire pour diverses raisons, voici une solution simple,rapide et efficace pour l'imputation de vos intérêts d'emprunt : Opter pour le régime réél et non pour le micro bic ("simple" abattement de 50%) !!!! Vous pourrez ainsi imputer la totalité de vos intérêts d'emprunt sur vos revenus (taxés en BIC pour le meublé). L'éventuel déficit BIC est reportable 10 ans sur les revenus de même nature.

le lundi 18 fév 2013 à 18:16
+1
Réponse de M7250042

Bonjour
Au vu des chiffres, l'emprunt est à taux faible. En revanche l'assurance c'est 360 par an. Quel est le montant à régler en cas de remboursement anticipé ( heureusement sans pénalité)? Dit autrement quel est l'intérêt si on suppose que l'assurance est un intérêt, qui croit d'ailleurs avec le temps. Etant donné le faible rendement du livret A etc... il me semble plus judicieux de rembourser, ceci surtout parce que les intérêts de l'emprunt ne peuvent en rien être comptabilisés.
3,6. % sur 100 = 0.036 l'an. Combien faut-il placer en livret pour arriver au même rapport( au pif 200)?
Conclusion : s'il reste 25000 à rembourser, il faut 50000 en livret pour que le livret compense l'emprunt ( et je ne tiens pas compte de l'assurance). Résultat il vaut mieux diminuer le livret de 25000. Il reste encore 25000 sur le livret.

le mardi 19 fév 2013 à 10:47
+1
Réponse de M6982243

pourquoi enrichir une banque si tu as le cash, ça j'ai jamais compris, les intérêts que tu ne donne pas vont directement dans ta poche, réfléchis...

le lundi 18 fév 2013 à 11:49
0
Réponse de M6599256

Bonjour,
A mon avis il faudrait faire une analyse plus complète de votre patrimoine pour effectuer une redistribution de votre impôt...
Par contre garder votre prêt le plus longtemps possible car en cas de problème l' assurance rembourse le reste du capital ce qui vous permet de mettre en place une assurance vie où épargne retraite.

Source : Conseiller en investissement

le lundi 18 fév 2013 à 11:53
0
Réponse de M7018387

Vous auriez besoin des conseils d'un avocat fiscaliste. C'est très bien d'avoir prévu au départ la possibilité de rembourser le prêt par anticipation. L'inflation et les taux pourraient repartir. Mon propre foyer négocie avec la banque pour ne rembourser que 50% du capital restant du. Les lois et taxes changeront encore dans les années futures.

le lundi 18 fév 2013 à 12:04
0
Réponse de M8820852

L'important est que vous ne payez pas d'impots sur les revenus de l'appartement, ce qui doit etre le cas.

Vous ne devriez pas rembourser car c'est votre locataire qui paie les intérêts pour vous. Vous capitalisez donc à faible coût...

Avec votre cash, je vous conseillerai d'acheter à nouveau un studio et de le louer...le taux de rendement doit être proche de 4% à paris alors que vos différents livret sont à 1,5...

je suis dans la même situation que vous et c'est ce que je fais

le lundi 18 fév 2013 à 12:45
0
Réponse de pit2gre

avec la guerre des monnaies qui ne fait que commencer et avec la perspective d'inflation il vaut mieux etre endetté et placer une partie de son epargne (10%) en metal precieux avec de l'or physique dans un coffre.
Le loyer pourra etre augmenté chaque et la part de l'emprunt diminuera.

le lundi 18 fév 2013 à 16:54
0
Réponse de pmo68

vous n'avez aucun interets a rembourser votre pret
car vous pouvez deduire des charges des revenus fonciers percus (bic ou catégories des revenus fonciers) si vous remboursez par anticipation votre pret , vous genererez des revenus supémentaires et donc de l impot et de la CSG

le lundi 18 fév 2013 à 17:18
0
Réponse de M140210

J'aimerais beaucoup que vous m'expliquiez qu'en tant qu'investisseur vous ne pouvez pas déduire vos intérêts d'emprunt.

le lundi 18 fév 2013 à 17:33
0
Réponse de abcfin

IL FAUT CALCULER LE TAUX QUE REPRESENTE LE SOLDE DES INTERETS A PAYER ET LE COMPARER AU TAUX NET DE VOS PLACEMENTS FINANCIERS
SI LE TAUX RESIDUEL EST DE 2 % AVEC ASSURANCE IL VOUS FAUT PLACER A 3.60 % BRUT SI OUS ETES IMPOSE A 30%+CSG SUR VOTRE IRPP
EN PRINCIPE SI VOUS ETES EN FIN DE PRET CELA N EST PAS INTERRESSANT

le lundi 18 fév 2013 à 17:49
0
Réponse de cos6211

Ce que je vous conseille est d'aller voir un courtier qui pourra vous faire un calcul en fonction de votre épargne. Ce genre de conseil est toujours gratuit. Ils se rémunèrent sur ce que vous gagnez. Tant que vous êtes en état de projet, vous ne gagnez rien, donc ça ne vous coûte rien.
Sinon, je dirais que si vous n'avez pas besoin de votre argent de suite, il vaut mieux l'investir. Il y a un tas d'investissements possibles avec un rendement supérieur à 3,6%!
Vous pouvez utiliser cet argent comme apport pour une autre acquisition immo, ou bien vous investissez dans une SCPI, un EHPAD, assurance vie, actions, vin, oeuvres d'art, etc.

Mais, si vous avez envie de profiter de la vie, alors remboursez et utilisez les loyers pour vous faire plaisir!

Source : expérience

le mardi 19 fév 2013 à 13:53
0
Réponse de M2280901

Tout dépend de l'ancienneté de votre prêt , si vous ne payez presque plus d'intérêts et qu'une grande partie de vos échéances constituent du capital , rembourser par anticipation ne présente aucun avantage en soi

le mardi 19 fév 2013 à 14:37
0
Réponse de M8034595

Attnetion un contrat lié avec assurance vie vous permet en cas de catastrophe (non souhaitable) d'avoir le bien payé il faut y penser.
D'autre part une négociation dans la même banque est possible surtout actuellement mais le delta entre placement et emprunt n'étant pas élevé, pour ma part je ne rembourserais pas. Aujourd'hui il est préférable de vivre à crédit.
Daniel BAISSE d.baisse@wanadoo.fr

le mardi 19 fév 2013 à 15:56
0
Réponse de Rominou6

Combien reste-t-il de temps sur votre prêt. Consultez votre tableau d'amortissement.

Le taux de votre épargne (si elle est sécurisée) est moins élevé. Maintenant, vous payez beaucoup d'interêts au début et peu à la fin, il est donc possible que vous remboursiez essentiellement du capital. Dans ce cas, vous avez déjà payé les interêts, votre crédit ne vous coute presque plus rien. Il n'y a donc pas de raison de vous démunir de tout ou partie de votre épargne aujourd'hui.

Au contrauire, si votre prêt est récent, ça peut valoir le coup. Méfiez vous aussi des frais d'indemnité de remboursement anticipé qui sont souvent à 3% du capital restant dû.

A voir aussi si vous avez d'autres projets en vue. Si c'est pour refaire un prêt dans un ou deux ans, ce n'est pas non plus nécéssaire de rembourser.

le jeudi 21 fév 2013 à 12:28
0
Réponse de BoB82

Personnellement, je viens de rembourser mon prêt pour ma résidence principale, qui n'est qu'un 2 pièces en région parisienne. J'avais pris un crédit sur 30ans de 105K€. Pour avoir emprunter 15K€, j'en ai donné plus que cela à la banque... On fait vite le calcul :) Comme le dit la toute première personne qui vous a répondu, il vous mieux retrouver les intérêt dans votre poche que celle de la banque dès que vous le pouvez. Ce qu'il faut voir aussi, c'est que les taux des différents produits pour épargner ne sont pas très attractif en cette période comparé à l'époque (LDD, livret A, livert, assurance vie, PEL...). Vous ne trouverez pas un taux de rendement à 3,6 net d'impôt :) enfin... pas sans risque :)

La seule chose qui serait intéressant dans votre cas effectivement serait un nouveau projet immobilier, mais là c'est une autre étude.

le lundi 18 fév 2013 à 15:05
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Réponse de Ouakal

Remboursez votre prêt au lieu d'engraisser les banques !!!

le lundi 18 fév 2013 à 22:23
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Réponse de g.chell1

sachant qu'en tout ça vous fait 1900 euros il n'y a aucun interet à rembourser par anticipation.

le lundi 18 fév 2013 à 23:21
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Réponse de yanoosII

Conserves l'emprunt et places les liquidités equivalentes sur les metaux precieux, et refais un emprunt pour acquerir une deuxieme appartement.

D'ici 10 ans tes deux credits avec des taux planchers d'euros 2012 seront un plaisir a rembourser avec tes euros 2022 devalués et ton placement sur les metaux precieux te permettront d acheter 3 ou 4 autres appartements....

le mardi 19 fév 2013 à 08:33
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