Question ouverte posée par iwaxx

Achat de maison en bord de voie ferrée - quelle décote?

Famille avec enfants, nous avons fait une offre d'achat pour une maison en banlieue - un premier achat pour nous.

La maison est à notre goût et on peut dire que c'est un coup de coeur. Cette maison est en bout d'une impasse qui donne sur un talus ou passe une voie de chemin de fer avec des arcs électriques peu esthétiques mais vivables. L'avantage est que c'est très calme du point de vue trafic routier. Il s'agit de la voie ferrée qui ceinture l'agglomération et passe donc en zones habitées. La maison se situe à 20 ou 30m de la voie qui passe donc en hauteur sur le talus.

L'agent immobilier nous a parlé de 7 trains par jour - petits TER avec 2 rames sur une voie bien conçue pour preserver les riverains. En fait, ce sont bien de petits trains qui roulent à une vitesse relativement réduite avec une nuisance sonore réduite et pas de vibrations, mais il y en a 22 par jours (11 dans chaque sens) en semaine, moitié moins le samedi et 8 le dimanche. Le premier train passe à 6h40 et le dernier à 19h50.

C'est encore acceptable - la nuisance est plus visuelle et en terme d'intimité quand on est dans son jardin - mais le problème est qu'après avoir pris des renseignements auprès de la Région et de RFF, la ligne va être intensifiée avec 2 nouvelles gares et une interconnexion avec le Tram. Déjà en 2011, la fréquence des trains devrait passer à 30 trains/jour en semaine. Il y a un risque apparemment que cette ligne devienne beaucoup plus fréquentée.

La maison est certes un peu en dessous du prix du marché mais pas dans de fortes proportions non plus et on est sur un investissement qui reste conséquent pour nous ...

Nous nous demandons si nous devons abandonner ce projet. Je pense que nous pourrions vivre avec les passages de trains si ça reste en journée la semaine = peu de trains le WE et pas du tout la nuit, mais la question de la valeur à la revente se pose. N'est-on pas en train d'acheter trop cher poussés par le coup de coeur de la maison ?

Quelle décote est habituellement acceptable pour ce type de cas ?
Si la ligne s'intensifie de manière conséquente, est-il possible de demander une compensation à RFF ou la Région s'agissant d'un TER ?

Merci pour vos réponses !

le mardi 30 nov 2010 à 23:09
+2
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25 membres ont répondu à cette question.
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Réponse de cct123

ce genre de bien est très dure à vendre et doit justifier au depart d un prix bien en dessous du marché -30% , faite une proposition basse je pense que le vendeur ne doit pas avoir beaucoups (de pigeons) clients et sachez que vous aurez de toute façon et pour la même raison enormement de mal à la vendre par la suite surtout si le trafic donc les nuisances augmentent quant à l'agent immobilier on sent bien une profonde malhonneté donc si j 'etais à votre place je laisserai tomber mais ce n'est que mon point de vue

le dimanche 5 déc 2010 à 00:36
+11
Réponse de gepadtun

Visiblement vous avez décidé de l'acheter et vous cherchez des arguments en ce sens. Ne cherchez pas, il n'y en a pas. Comme vous voulez absolument acheter quelque chose et que votre budget ne le permet pas, vous en êtes réduit à ça.

Maintenant, sachez qu'il faudra bien revendre un jour et plus tôt que vous ne le croyez. Le seul argument en votre faveur sera le prix, donc massacrez le prix. Une décote de 50 à 70% sur la maison sans nuisance sera le seul argument de la vente future sinon vous allez au devant de graves problèmes.

Si je n'ai pas dit ce que vous vouliez entendre, défoulez vous sur moi. Ca ne changera pas la réalité.

le jeudi 9 déc 2010 à 11:29
+3
Réponse de Lantifa

Autres inconvénients ( en vrac):

Les traverses en bois des voies sont traitées à la créosote ou à l'arsenic d'où des émanations de produits hautements cancérigènes .

La poussière du ballast pourrait aussi être cancérigène.

La proximité de la ligne HT et de la caténaire pourrait aussi avoir des inconvénients (controversés) à long terme surtout pour les enfants.

Vous ne mentionnez pas la circulation de trains de marchandises: ils sont souvent plus bruyants et plus longs que les trains passagers et avoir le contenu d'une usine chimique qui défile à 30m de son salon n'est jamais rassurant.

Les maisons proches d'une voie de chemin de fer sont en moyenne plus souvent cambriolées ( peut être parce que le bruit du passage du train masque le bruit de l'effraction ?).

ern conclusion: -30 à -50% de décôte.

le mardi 14 déc 2010 à 14:31
+3
Réponse de sitiamk

acheter une maison en pensant la vendre
qui en voudra dans 10, 20 ans
car vous allez vous engager sur ce produit
la decote depend du traffic, d aujourd hui mais aussi de demain si il devait s amplifier ce serait un peu moins cool
une decote de 20% me parait acceptable - bien que je n irai pour ma part jamais acheter ce genre de maison
il faut aussi voir si la gare n est pas loin - là il s agit de mettre une surcote - entre 5 et 10 % - car une infrastructure comme une gare est recherchée surtout sur paris où le trajet maison boulot est une vraie plaie

le mercredi 1 déc 2010 à 21:12
+2
Réponse de josephg5

Prenez le temps d'interroger les voisins et surtout le facteur qui sait beaucoup de choses sur les voisins: ceux qui ont l'intention de partir parce qu'ils savent que..., ceux qui ont acheté ces dernières années et le regrettent ou au contraire sont très contents. Vous ne perdrez pas votre temps, mais prenez le!

le jeudi 27 jan 2011 à 07:40
+1
Réponse de l440

les 3 règles d'or de l'immobilier: l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. Ici visiblement vous violez ces 3 règles. Il faudra dc une énorme décote par rapport à un bien identique situé "normalement" 30% mini plutôt 50%. Renseignez-vous si des voisins ont essayé de vendre ces dernières années et à combien, après combien de temps. ds un marché très porteurs (comme ces dernières années) il sera possible de revendre, avec grosse décote, mais ds un marché baissier, ce sera tt simplement impossible.

le vendredi 28 jan 2011 à 10:52
+1
Réponse de sib

Lorsque l'on achète une maison, il convient de prendre en compte la facilité/difficulté que l'on aura à la revendre. C'est un facteur important. Le conseil le plus avisé que l'on peut vous donner : chercher ailleurs. C'est une décision difficile vu que c'est un coup de coeur, mais les nuisances sonores + les difficultés à la revente appellent à la sagesse.

Bon courage.

le mercredi 1 déc 2010 à 19:56
0
Réponse de ANOSRA

Si vous êtes prêts à accepter ces nuisances qui ne peuvent qu'augmenter, faites une nouvelle offre réduite d'au moins 10% avec l'argumentation que vous développez ci-dessus, en sachant que ce sera très difficile à revendre et sans doute sans plus-value si les nuisances augmentent réellement, ce qui ne se vérifie pas toujours, que ce soit avec la SNCF qui peut mettre 10 à 15 ans pour mettre en oeuvre ses projets ou avec des petits aéroports qui rériclitent.

Source : Expérience perso.

le jeudi 2 déc 2010 à 07:50
0
Réponse de 11881561

25%

le vendredi 3 déc 2010 à 08:00
0
Réponse de mrobeaux

negocie vous ne pouvez rien perdre ... essayé 15%
sa passera forcement dans les situations actuel

le jeudi 9 déc 2010 à 19:15
0
Réponse de AcidBank

-50%
tout simplement parce qu'on ne troque l'absence de trafic routier contre un trafic ferroviaire.Vous ne maitrisez ni les flux,ni les variations de celui ci.Vous êtes à la merci d'une expropriation si la gare s'étend.
Vous parlez de perte d'intimité dans le jardin.

Je continue?

le mercredi 15 déc 2010 à 10:11
0
Réponse de y.gelas

je dirais que vous devriez demander au vendeur de vous rembourser la vaisselle cassé ,les fissures dans les murs a venir, les soins pour le cancer car le passage du train provoque forcement quelques ondes electromagnetiques qui modifient petit a petit votre ADN et surtout celui des enfants.aujourd'hui ,il passe un mini train demain ce sera peut etre le TGV!!! vous avez deja entendu le grondement de ce serpent quand il s'elance !non de dieu de quoi faire tomber du lit les enfants et briser les vitres voir casser la baignoire si elle est en porcelaine ...ceci c'est pas pire qu'un avion , j'ai un pote qui a perdu son toit suite a la pression de l'air repeté sur sa toiture a chaque decollage-un matin il avait plus de toit et lui aussi etait dans une impasse -c'etait tranuqille niveau passage pieton sauf que c'est son cinquieme televiseur ecran plat acheté en 2010- parce qu'apparemment les cambrioleurs sont attires par les impasses, la police n'y passe jamais et y a pas de temoins...et puis sa maison perdra surement de la valeur si la bulle immobiliere explose.

le dimanche 16 jan 2011 à 12:03
0
Réponse de cvallier

Anecdote (réelle) : A Antheor, il y a quelques décennies, le train en bordure de mer mettait régulièrement le feu aux terrains qu'il traversait. Alors on a donné ces terrains à des volontaires, à charge pour eux de surveiller et d'éteindre les feux débutant. Six mois après, la ligne de chemin de fer était électrifiée, le problème du feu ne se posait plus, et les heureux bénéficiaires se sont retrouvés millionnaires du jour au lendemain !

le mardi 25 jan 2011 à 10:16
0
Réponse de kylo

plus de trains c'est plus d'ususre de l'infrastructure de roulement, ca va commencer a grincer surtout si tu habites près d'une courbe, ca va commencer a taper. Ca va commencer a vous saouler et vous aller fixer constemment votre attention dessus, ca va devenir de l'enervement et agrémenter toute vos conversations. Tu va finir par t'engueler tout les jours avec ta femme et divorcer.
Conclusion: passe ton chemin, on est pas des vaches.

le mardi 1 mar 2011 à 19:30
0
Réponse de titouan9

C'est ce que l'on appele une nuisance de bruit et pour la quantifier il faut la mesurer avec un sonometre .Si les valeurs alors mesurées sont legerement superieures au bruit ambiant (de 5 a 10%) le prix devra en etre reduit d'autant ....Mais si ces valeurs depassent tres fortement la limite normale (20 a x% )plusiers parametres vont rentrer en compte .Bien sûr le prix devra baisser de 20 a x% ; mais il faudra aussi ce poser la question du caractere viable , de l'impact sur la famille et sur le caractere des occupant , sur leur repos , sur leur sommeil , ...Bref et ce la bonne affaire financiere qui ne va pas nuire a la (ma) famille !! et amha c'est le plus important , non ?

le lundi 16 mai 2011 à 08:41
0
Réponse de pddq

Attention, la décote passe à 80% si ce sont des trains de déchets nucléaires. Non, sérieusement, j'ai habité de nombreuses années à Lyon pas loin d'une gare et de ses voies (disons 200m) ou passaient toutes sortes de trains, à des cadences parfois infernales et des vitesses variables. C'était dur au début mais ensuite on s'habitue au bruit et on dort sans problème.

le lundi 6 juin 2011 à 22:02
0
Réponse de hesseger

Ne pas acheter se sera dur à revendre.
Comme l'a signalé quelqu'une du forum, Arsenic sur les voix ferrés, et surtout risque énorme sur la santé avec les radiations des lignes électrifiés.

Puis chaque année aspersion de produits chimique très violent pour désherber "durablement" les voix.
Bonjour votre jardin, bonjour la santé des animaux de compagnie, des enfants...

Franchement même avec décote la santé n'a pas de prix !

le jeudi 25 aout 2011 à 11:23
0
Réponse de M1330427

deja dite a l'agent immo qui ment decote de 50 et penser a négocier aussi les frais de l'agent immo il va pas la ventre dessuite

le mardi 3 avr 2012 à 09:38
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Réponse de darson

forcement que la maison va decotée si vous avez plus de train,l agent immobilier vous a pris pour un ... comme beaucoup d agent,donc aucun scupule a faire baisser le prix de la maison.
question: vous voulez garder la maison longtemps ou la revendre dans 2 ,3 ans ?
car si vous voulez la garder , a vous de voir avec les nuisances sonore,par contre pour revendre avec une plus value je pense pas que c la bonne maison

le mercredi 4 avr 2012 à 06:27
0
Réponse de muck12

il faut etre fou pour acheter des cabanons pareils

il y a 12 mois
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