Acheter des terres agricoles, des vignes ou encore une forêt constitue un investissement durable et porteur de sens crédit photo : GettyImages
Le regain d’intérêt pour la terre et les actifs tangibles porteurs de sens est indéniable. La crise de la Covid-19 va sans doute accélérer encore ce besoin de ruralité qui va donc également toucher les patrimoines. Et si vous investissiez dans des terres agricoles, un vignoble ou une forêt ? Attention, il s’agit là de marchés très spécialisés. Mais par l’intermédiaire des GFA (Groupements Fonciers Agricoles), tout un chacun peut investir dans ce qui fait finalement un peu la France.
Sommaire:
- La quête de sens et les revendications écologistes
- La terre en tant qu’investissement responsable et durable
- Acheter des terres agricoles
- Acheter des vignes
- Acheter des forêts
- Pour simplifier les démarches: l’achat de parts de GFA
La quête de sens et les revendications écologistes
La crise de la Covid-19 a sans conteste redonné de l’attrait aux campagnes et territoires peu urbanisés. Nul ne sait si ce mouvement pourra s’inscrire dans la durée, mais il dépasse visiblement la seule envie de disposer d’un jardin à même de rendre plus supportables d’éventuelles et futures périodes de confinement.
Cet attrait pour les zones péri-urbaines et rurales répond en effet à des envies plus générales et diverses. Le “mieux vivre” est d’abord devenu une véritable revendication, laquelle est souvent associée à une envie de plus de nature et donc de préservation du vivant et de sauvegarde de la biodiversité. Le réchauffement climatique et la prise de conscience écologique de ces dernières années n’y sont pas étrangers. Beaucoup espèrent, à leur niveau, pouvoir agir de manière positive.
La terre en tant qu’investissement responsable et durable
Ces considérations sociales et écologiques, comme cette “appétence” pour la terre, imprègnent également les ménages qui demeurent dans les centres urbains. Par leur vote (ils apportent souvent leurs suffrages aux listes écologiques comme en attestent les résultats des élections municipales de 2020 à Paris, Lyon et Bordeaux, par exemple), leur alimentation (circuits courts, bio) ou même leurs investissements financiers.
Ce tropisme “écologique” se retrouve par conséquent dans leur appétit pour les fonds de placement (SICAV, FCP) estampillés ESG , le “E” pour “Environnement” de l’acronyme déclassant d’ailleurs les autres considérations (le “S” de “Social” et le “G” de “Gouvernance”).
Il peut prendre également d’autres formes, cette fois bien plus tangibles. Il en est ainsi de l’achat de terres agricoles, de vignes ou encore de forêts, en direct ou par l’intermédiaire des groupements spécifiques. La création de ces derniers a permis de démocratiser ce type de placement autrefois réservé aux spécialistes ou aux ménages soucieux de diversifier leur patrimoine au maximum.
Acheter des terres agricoles
Avec l’étalement urbain, les terres agricoles sont rognées, année après année, dans de nombreux pays comme la France. Pourtant, le nombre de personnes à nourrir n’a de cesse d’augmenter à l’échelle de la planète. Dans le même temps, une meilleure prise en compte des notions de sécurité et de souveraineté alimentaires donne de la valeur au savoir-faire des agriculteurs français et donc aux parcelles cultivées.
À noter
L’enquête Teruti publiée en avril 2021 par le ministère de l’Agriculture révèle une diminution des surfaces agricoles en France métropolitaine de 2,4 millions entre 1982 à 2018, soit un recul de 7,7%.
Un foncier qui se raréfie et une demande orientée à la hausse pour des produits agricoles de qualité? En termes d’investissement, cela semble être une bonne idée. Mais acheter des terres agricoles n’est pas une chose aisée, d’autant plus si vous n’êtes pas vous-même agriculteur. En effet, l’accès au foncier agricole est contrôlé par la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) dont le but est d’éviter la “spéculation” pour ainsi permettre aux jeunes agriculteurs de s’installer et aux professionnels existants d’étendre leur exploitation. La SAFER dispose d’un droit de préemption qu’elle ne manque d’ailleurs pas d’exercer. Si vous êtes porteur vous-même d’un projet agricole ou d’un projet “nature”, vous pouvez déposer un dossier auprès de la SAFER qui sera en mesure, après passage en commission, de vous attribuer un terrain.
Le prix des terres céréalières est toujours supérieur à celui des prés, même si les prix sont très variables d’une région à l’autre. Les terres louées sont vendues moins cher que celles qui sont libres. Les terres proches d’un pôle urbain sont souvent les plus onéreuses car elles pourraient, à terme, changer de destination et devenir constructibles.
En 2020 et selon les données fournies par la SAFER, le prix moyen d’un hectare de terre agricole non bâti s’élevait à 6.080 euros en 2020 (+1,3% en un an). Et celui d’un hectare loué non bâti à 4.930 euros (+3,6% en un an).
À savoir
Les valeurs vénales moyennes des terres agricoles non bâties sont publiées chaque année par le ministère de l’Agriculture et de l’Alimentation, par région, département et grande zone agricole. Ces données comprennent les prix constatés les plus chers et les moins chers, ainsi que le prix le plus souvent pratiqué.
Acheter des vignes
En France, le vin est un sujet particulièrement sérieux. Il est vrai que les vignobles français et ses terroirs constituent des références mondialement connues et reconnues. Par-delà la volonté d’investir dans la terre, c’est donc un peu de “l’âme française” que l’on peut s’offrir en achetant un vignoble. Avec le plaisir de pouvoir garnir sa cave de ses propres bouteilles. L’achat de vigne s’est d’ailleurs démocratisé, mais seulement en dehors des appellations les plus prestigieuses du Bordelais, de la Bourgogne, de la région du Rhône, d’Alsace et de la Champagne où le ticket d’entrée reste prohibitif.
Ici encore, la SAFER veille au grain et est susceptible d’utiliser son pouvoir de préemption, ce qui ne facilite pas les transactions. Selon ses propres données, le prix d’un hectare de vigne en AOP (Appellation d’Origine Protégée) coûtait 150.500 euros en 2020 (+1,3% en un an). Mais la situation est particulièrement hétérogène: le prix d’un hectare AOP se vend en moyenne à 12.900 euros dans le Sud-Ouest et à 1.102.000 euros en Champagne.
Acheter des forêts
À bien des égards, la forêt française est exceptionnelle. Elle s’étend sur une superficie très importante (31% du territoire) qui a doublé depuis 1850. Les variétés sont très diverses avec tout de même 64% de feuillus, parmi lesquels le chêne est le plus représenté. La filière a trouvé de nouveaux débouchés dans l’économie du renouvelable. Tandis que les plus beaux arbres sont recherchés, plus spécialement en Asie.
Le prix d’achat d’une forêt est souvent supérieur à 500.000 euros, ce qui n’en fait pas un investissement pour toutes les bourses. Si la forêt est plantée de très vieux chênes, la facture peut très vite s’emballer. D’ailleurs, il s’agit d’un marché de niche puisque, en moyenne, seul 1% de la forêt française change de main chaque année.
Pour simplifier les démarches: l’achat de parts de GFA
Le bouche-à-oreille reste le meilleur moyen de connaître les terres, vignes ou forêts à acheter, ce qui implique d’avoir déjà pris pied dans la région ou d’y disposer d’un ancrage familial ou amical solide. Il existe également des sites Internet spécialisés, tandis que les différentes antennes de la SAFER peuvent être d’une aide précieuse. Mais l’achat de terres agricoles, de vignes ou de forêt est finalement assez difficile pour un particulier peu au fait des procédures, parfois assez opaques, et des conséquences d’un tel engagement. D’autant qu’une fois le bien acheté, il convient de l’entretenir et de l’exploiter, soi-même ou en le louant (fermage).
Pour pallier ces problèmes, il est possible d’investir dans des parts de Groupement Foncier Agricole (GFA) qui sont en fait des entreprises chargées d’exploiter des terres agricoles. Il en existe pour les terres agricoles (GFA), les vignes (GFV pour Groupement Foncier Viticole) et les forêts (GFI pour Groupement Forestier d’Investissement) .
Dans ce cas, le ticket d’entrée est bien plus abordable, avec des prix moyens pour une part de GFA de l’ordre de 5.000 euros. De manière pratique, investir dans un GFA équivaut à acheter des parts d’une société. Et, cerise sur le gâteau, une souscription de ce type bénéficie d’une exonération pouvant aller jusqu’à 75% de leur valeur au titre de l’ Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI ) et n’est pas soumise aux droits de donation ou de succession, dans certaines limites.
Les matières premières accessibles sur les marchés financiers
Dans une approche plus dynamique et sans doute un peu moins “responsable” et “durable”, il est possible d’investir dans les matières premières agricoles. Celles-ci cotent, sur des marchés réglementés, de la même manière que le pétrole, le gaz naturel ou encore des actions de société. Face à une tendance de fond (l’augmentation de la population), plusieurs fondamentaux à même de faire décaler les cours sont à relever, en premier lieu desquels la météo. Acheter et vendre des actifs physiques est réservé aux producteurs et groupes agroalimentaires qui peuvent assurer le transport et le stockage. Les investisseurs particuliers peuvent acheter des produits à terme sur le blé, le maïs, le soja, le jus d’orange et bien d’autres matières premières agricoles sur certains marchés spécialisés (CBOT de Chicago). Il existe également des trackers spécialisés accessibles à tous et à moindre coût.
