Crowdfunding immobilier: faut-il investir?

Dernière mise à jour le : 30/01/2023

Le financement participatif immobilier est en plein essor ( crédit photo : GettyImages )

Le financement participatif immobilier est en plein essor. Selon la 7e édition du baromètre du crowdfunding immobilier Fundimmo-HelloCrowdfunding, la collecte était en hausse de 90% entre 2020 et 2021. Le montant total de la collecte s'élève à 958 millions d‘euros sur cette période. Au total, 105 projets ont été financés, soit une hausse de 81% en un an. Les avantages du secteur sont multiples : rendement annuel potentiellement élevé, ticket d'entrée accessible, horizon de placement court… De nombreux investisseurs se laissent séduire. Le crowdfunding immobilier constitue-t-il un bon moyen de faire fructifier son épargne ? Quels sont les risques ?

Sommaire:

• Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier?
• Quelles sont les différences entre financement participatif et SCPI?
• Pourquoi les promoteurs immobiliers ont-ils recours au crowdfunding?
• Quels sont les cinq avantages d'un investissement dans le crowdfunding?
• Le crowdfunding immobilier: un investissement risqué?
• Est-ce le bon moment pour se lancer dans le crowdfunding?
• Comment bien choisir votre plateforme de financement participatif immobilier?

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier?

Le crowdfunding (ou financement participatif) immobilier est une forme d'investissement apparue aux États-Unis autour de 2010. Depuis, elle s'est démocratisée et a fait l'objet d'une régulation par l'Autorité des marchés financiers (AMF) en 2014. Le crowdfunding immobilier consiste à faire appel au grand public pour financer des projets de construction ou de rénovation immobilière. Dans la majorité des cas, il s'agit de bâtir des logements, des bureaux ou des commerces. Il peut aussi s'agir du financement de chantiers tels que l'élévation ou la réhabilitation d'un immeuble, l'agrandissement d'un parking…

Ce placement collectif permet d'investir dans l'immobilier sans subir les contraintes propres à l'achat d'un bien, à sa gestion, puis à sa revente. Les projets de crowdfunding immobilier sont accessibles via des plateformes spécialisées. Celles-ci mettent en relation des porteurs de projets (promoteurs ou marchands de biens) et des investisseurs. Les particuliers choisissent le(s) projet(s) de leur choix et souscrivent directement en ligne. Ainsi, ils participent à un emprunt obligataire avec un taux d'intérêt fixé à l'avance, culminant entre 8% et 12%. La durée de l'opération déterminée est souvent comprise entre 12 et 48 mois. À l'issue de la durée du projet, le promoteur rembourse le capital aux investisseurs. Il verse aussi les intérêts cumulés.

Quelles sont les différences entre financement participatif et SCPI?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds de placement spécialisé dans l'investissement locatif. Lorsque l'investisseur investit dans ce fonds, son argent est consacré à l'agrandissement et/ou à la gestion d'un parc immobilier. Ce parc est constitué de plusieurs logements ou espaces ayant vocation à être loués. L'acquéreur de parts de SCPI perçoit des revenus provenant de ces loyers.

À l'inverse, le financement participatif permet d'investir dans la construction d'un bien immobilier. L'investisseur est un créancier (et non un copropriétaire du bien). Il accorde un prêt à un porteur de projet. Une fois le bien immobilier construit ou agrandi, l'investisseur bénéficie d'un remboursement du capital versé, majoré des intérêts correspondant au montant de son prêt. Il est alors détaché du projet. Contrairement à la SCPI, il choisit les projets dans lesquels il souhaite investir.

Pourquoi les promoteurs immobiliers ont-ils recours au crowdfunding?

Dans la majorité des cas, les promoteurs immobiliers font appel à plusieurs sources de financement:

• des emprunts bancaires (environ 40% du financement global),
• la vente sur plan d'une partie des biens (appartements, par exemple): ceux-ci sont vendus avant ou au début des travaux et peuvent participer à leur financement (environ 40%),
• les fonds propres apportés par le promoteur (environ 20%).

Le crowdfunding ne remplace pas le prêt par un établissement bancaire. Toutefois, il peut le compléter, en permettant au porteur de projet d'augmenter ses fonds propres. Les fonds propres servent à la constitution d'un apport financier au projet. De plus, ils participent à accroître le montant empruntable auprès de l'établissement bancaire.

Quels sont les cinq avantages d'un investissement dans le crowdfunding?

- Le crowdfunding constitue un placement simple

Si l'on compare le crowdfunding immobilier à un investissement locatif , ou à une opération d'achat-revente, il apparaît que le financement participatif est beaucoup moins chronophage. En tant qu'investisseur, vous vous inscrivez sur une plateforme. Ensuite, vous choisissez un projet. En quelques clics seulement, vous effectuez un versement et participez à la campagne de financement. Il est possible d'investir dans plusieurs projets à la fois.

- Le crowdfunding est un placement accessible

Le financement participatif immobilier est accessible à un grand nombre de profils d'investisseurs. Sur certaines plateformes, le ticket d'entrée est de quelques centaines d'euros seulement. De plus, le financement participatif se démocratise. L'investissement moyen était de 2.871 euros en 2021, contre 4.711 euros en 2020. Le nombre moyen d'investisseurs par collecte est passé de 177 en 2020 à 313 en 2021*.

- Le crowdfunding est un placement à court ou moyen terme

Avec des placements obligataires de 12 à 48 mois et une moyenne à 21,2 mois*, le financement participatif immobilier offre un potentiel de rendement élevé sur un horizon de placement court. Ainsi, avec ce type d'investissement, vous pouvez disposer de votre argent rapidement. Vous avez la possibilité de réinvestir fréquemment votre capital et vos plus-values dans un nouveau projet. Cette temporalité fait figure d'exception. En effet, avec l'immobilier locatif ou les SCPI, la durée de placement conseillée est de plusieurs années. Les investissements boursiers sont recommandés s'ils sont supérieurs à 5 ans, voire plus.

- La rentabilité potentielle est élevée avec le crowdfunding immobilier

C'est le gros atout du crowdfunding immobilier: les plateformes spécialisées proposent des rendements élevés, de l'ordre de 9% à 10% par an, net de frais de gestion. En 2021, le rendement annuel moyen a atteint 9,21%. Depuis le début de l'année 2022, ce taux oscille entre 9,22% en janvier et 9,70% en octobre, avec un minimum à 9,01% en février, et un maximum à 9,87% au mois d'août. Dans un contexte d'inflation, ces rendements sont rares.

- La fiscalité du crowdfunding immobilier est avantageuse

Le crowdfunding immobilier est un placement obligataire. Les intérêts perçus sont soumis à la fiscalité du capital. Vous avez le choix entre deux options:

• un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (synthèse de 12,8% d'impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux) ;
• l'intégration des plus-values aux revenus annuels, c'est-à-dire une imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Enfin, l'investissement en crowdfunding immobilier n'entre pas dans l'assiette de l' impôt sur la fortune immobilière (IFI) . En effet, vous êtes considéré comme créancier, et non propriétaire d'un bien immobilier.

* Source: Baromètre du crowdfunding immobilier Fundimmo-HelloCrowdfunding, 2021.

Le crowdfunding immobilier: un investissement risqué?

Toute possibilité de rendement important s'accompagne d'une prise de risque importante elle aussi. Avec le crowdfunding immobilier, votre capital n'est pas garanti. Un risque de perte est donc à envisager. Un projet de construction ou de travaux peut rencontrer des imprévus: faillite d'un artisan, malfaçon, erreur réglementaire... Les plateformes sérieuses réalisent des audits poussés des projets proposés. Le risque de défaut est faible, mais pas nul. En 2017, le scandale lié au groupe Terlat avait marqué le secteur.

Par ailleurs, avec le financement participatif en immobilier, votre capital est bloqué jusqu'à échéance. La durée moyenne d'une opération immobilière est de 21 mois. Durant cette période, il est impossible de revendre ses parts ou de récupérer son capital. Une fois le projet financé, les investisseurs doivent attendre la fin des travaux pour toucher leur capital et les intérêts correspondants. Les retards éventuels rallongent la période d'illiquidité.

Est-ce le bon moment pour se lancer dans le crowdfunding?

Selon le baromètre Fundimmo-HelloCrowdfunding 2021, le financement participatif immobilier avait un rendement annuel moyen de 9,3% en 2020. Désormais, des incertitudes planent concernant l'impact de la Covid-19 sur le secteur de la construction immobilière. Le taux servi aux investisseurs en 2023 pourrait faire l'objet d'une baisse. En effet, de nombreux chantiers avaient été mis à l'arrêt en raison de la pandémie. Ces projets doivent se terminer d'ici le début 2023, en moyenne. C'est là que l'impact de ces perturbations sur les investissements sera mesurable. Il est encore trop tôt pour savoir si la crise sanitaire et économique a eu des conséquences sur l'activité du secteur.

D'après les données compilées sur le site HelloCrowfunding, 11% des projets en cours connaissent actuellement des retards de remboursement (soit environ 160 sur 1.500). Une trentaine affiche des retards d'au moins 2 ans. Pour la plupart, ces retards sont de quelques mois. Néanmoins, certains sont susceptibles d'entraîner des coûts supplémentaires. À terme, cela représente un risque réel de défaut de paiement et de pertes pour les investisseurs.

Comment bien choisir votre plateforme de financement participatif immobilier?

Pour choisir une plateforme de crowdfunding, il est important de bien comprendre la fonction de ces intermédiaires. Les plateformes assurent trois missions principales:

• Elles sélectionnent les projets immobiliers, les promoteurs et les marchands de biens et réalisent un audit approfondi afin de s'assurer de leur solidité financière. Environ 10% des projets étudiés sont finalement validés.
• Elles mettent en relation les investisseurs et les promoteurs.
• Elles fixent le taux d'intérêt et la durée de l'opération, en concertation avec le promoteur.

Il existe une dizaine de plateformes à ce jour. Des comparateurs en ligne sont disponibles pour vous aider à faire votre choix. Voici quatre critères à prendre en compte:

• l'ancienneté (au moins 5 ans d'existence constituent un gage de sérieux) ;
• la certification: assurez-vous que la plateforme possède le statut de conseiller en investissement participatif (CIP) délivré par l'AMF ;
• les performances: les rendements servis doivent être aux alentours de 8% à 10 % ;
• le niveau de risque (établi en fonction du taux de défaut et du taux de retard de paiement moyens).

Voici quelques précautions à prendre avant d'investir dans le crowdfunding immobilier:

• Étudiez bien le projet, assurez-vous que le programme est situé dans une zone où la demande immobilière est soutenue.
• Assurez-vous que le projet dispose des autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable…) et que tous les recours soient purgés.
• Effectuez des recherches sur le promoteur afin de vérifier son sérieux.
• Diversifiez au maximum votre investissement en plaçant votre argent dans plusieurs projets, sur des plateformes différentes.