Cinq conseils pour vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier ( crédit photo : GettyImages )
Quel type de bien immobilier acheter ? Dans quelle zone géographique ? Faut-il meubler le logement ? Est-il plus intéressant de proposer des locations de courte durée ou de long terme ? Un investissement locatif suscite de nombreuses questions. À cela, s'ajoutent tous les paramètres importants pour un investissement locatif : l'emplacement, la rentabilité, les différents frais, la fiscalité... Voici nos cinq conseils pour réussir votre achat.
Sommaire:
- L'immobilier, toujours un placement refuge
- 1- Travaux, assurance, taxe foncière...: calculer la rentabilité «nette-nette» avant d'investir
- 2- Choix du logement: l'emplacement est un de vos critères principaux
- 3- Prendre en compte le prix de revente potentiel de votre logement
- 4- Investir dans la pierre-papier avec les SCPI en fonction de votre situation
- 5- Proposer votre bien en location meublée de courte durée
L'immobilier, toujours un placement refuge
L'immobilier et les actions représentent les placements les plus rentables des quarante dernières années, selon une étude menée par l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). En raison de l'inflation actuelle, les prix pourraient encore monter. Le baromètre de l'immobilier Guy Hoquet révèle une progression des prix dans l'ancien de 7,2% en 2022.
Outre de belles perspectives de plus-values, l'immobilier est un excellent rempart contre la hausse généralisée des prix. En effet, le prix du loyer de votre locataire peut augmenter si le bail mentionne une clause de révision annuelle du loyer. Dans ce cas, ce dernier est revalorisé chaque année en fonction de l'indice de révision des loyers (IRL) publié par l'Insee chaque trimestre. En parallèle, vos mensualités d'emprunt restent identiques. De plus, la pierre est un investissement rassurant puisqu'il est tangible. Grâce à l'effet de levier du crédit, il est possible d'y accéder en mobilisant un montant d'épargne restreint.
1- Travaux, assurance, taxe foncière...: calculer la rentabilité «nette-nette» avant d'investir
Dans l'idéal, un investissement locatif doit rapporter plus qu'il ne vous coûte, y compris mensuellement. Pour cela, le montant du crédit remboursé doit être inférieur au montant du loyer perçu. Par exemple, quand vous remboursez 800 euros d'emprunt à la banque et que vous louez le bien 700 euros, vous êtes en déficit. Par ailleurs, le crédit représente une partie seulement des frais liés à un investissement immobilier. En effet, vous devez aussi vous acquitter:
- des frais de copropriété,
- des travaux d'entretien de l'immeuble,
- de la taxe foncière,
- d'une assurance couvrant d'éventuels loyers impayés,
- des frais de gestion de l'agence immobilière le cas échéant…
Pour savoir si un logement est rentable, plusieurs calculs existent. Vous pouvez par exemple calculer:
- le rendement brut , c'est-à-dire la somme des loyers divisée par le prix d'achat,
- le rendement net , prenant en compte la taxe foncière , les charges de copropriété et les frais de gestion,
- le rendement «net-net» . C'est le plus précis des trois. Il prend en compte la rentabilité nette des charges ainsi que la fiscalité du bien, voire les dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, déficit foncier…), les recettes, toutes les dépenses et même les droits de mutation.
L'évaluation du rendement «net-net» se calcule au cas par cas, en fonction du profil fiscal du bailleur et de son type d'investissement.
Zoom sur la déclaration des revenus fonciers
En location meublée , il est possible de choisir entre le régime micro-Bic ou le régime d'imposition réel . Toutefois, au-dessus de 72.000 euros de recettes annuelles, le régime du bénéfice réel s'applique automatiquement. Il est alors possible de déduire l'amortissement du prix d'achat des biens: logement et ameublement. Avec le régime micro-Bic, vos charges font l'objet d'un abattement forfaitaire de 50%. La fiscalité étant complexe , il est conseillé de faire appel à un professionnel. Celui-ci vous renseigne sur l'option la plus indiquée en fonction de votre situation.
À partir de 15.000 euros de recettes locatives annuelles pour un même foyer fiscal, vous passez automatiquement au régime réel d'imposition. Dans ce cas, vous devez déclarer vos revenus fonciers nets, après déduction de toutes les charges:
- ordures ménagères.
- taxe foncière,
- intérêts des emprunts,
- primes d'assurance,
- frais de gestion,
- provisions pour charges de copropriété,
- travaux d'amélioration,
- frais de réparation et d'entretien,
En location non meublée , vous êtes soumis au régime micro-foncier quand vos revenus locatifs sont inférieurs à 15.000 euros. Cela vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30%. Les recettes locatives restantes sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Selon que vous louez en meublé ou en non-meublé, les règles d'imposition varient.
2- Choix du logement: l'emplacement est un de vos critères principaux
Le choix du bon emplacement constitue la règle d'or des investisseurs. Cela vaut quand vous achetez votre résidence principale ou quand vous faites de l'investissement immobilier. Un investissement immobilier peut se faire n'importe où en France, puisque vous pouvez confier la gestion du bien à une agence en habitant à distance.
Un emplacement attractif se situe dans une ville où la demande de logements est forte, tandis que l'offre est faible. Il peut donc être plus intéressant de viser une ville moyenne, faisant face à une pénurie de logements. Celle-ci pourra vous offrir des rendements locatifs performants. En mars 2023, la Fnaim indiquait les villes de Marseille, Toulouse, Montpellier et Nice parmi les plus rentables, avec des rendements locatifs bruts compris entre 4% et 5%.
Enfin, il est important de prendre en compte le critère de la surface d'habitation. Un bien plus petit offre une meilleure rentabilité, mais le changement de locataires y est plus fréquent. En effet, il s'agit souvent de logements à destination des étudiants, amenés à partir dans d'autres villes pour leur travail ou la poursuite de leurs études. investir dans une ville étudiante est un investissement judicieux. Vous pouvez aussi opter pour un logement à la campagne, proche d'un grand centre urbain. Dans ce cas, vous choisirez une surface d'habitation plus importante. De nombreuses familles aspirent à une vie au calme.
3- Prendre en compte le prix de revente potentiel de votre logement
Outre le critère de l'emplacement, le prix d'achat au mètre carré est un bon indicateur lorsque vous achetez un bien immobilier. En effet, certains biens peuvent être achetés à un prix inférieur à cette référence. Dans ce cas, ils impliquent souvent des travaux de réhabilitation. Cela peut être intéressant car acheter sous le prix du marché peut être le moyen d'opérer une plus-value au moment de la revente de votre logement. Attention, toutefois, à ne pas acheter un logement trop vétuste ou présentant des travaux conséquents et coûteux à réaliser. Par exemple, les appartements dans des monuments historiques sont à bannir quand vous souhaitez respecter un budget limité. En effet, en cas de rénovation, le coût des travaux sera particulièrement élevé.
Par ailleurs, investir dans le neuf peut également ne pas engendrer de plus-value. En effet, les prix d'achat sont élevés pour ce type de biens. Selon le comparateur Se Loger de février 2022, le prix d'achat d'un bien neuf équivalent en taille et en localisation à un bien ancien coûterait de 15% à 30% de plus.
À noter
Pour pouvoir choisir votre bien immobilier à prix juste, il faut pouvoir évaluer et comparer les prix dans une ville, quartier par quartier. Pour ce faire, le gouvernement a mis en place le site app.dvf.etalab.gouv.fr. Toutes les ventes enregistrées chez les notaires y sont répertoriées. Ainsi, vous pouvez comparer les prix de vente dans plusieurs rues au sein d'un même quartier.
4- Investir dans la pierre-papier avec les SCPI en fonction de votre situation
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ou «pierre-papier», ont généré l'engouement des Français en 2021. Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), 7,4 milliards d'euros s'y sont accumulés. C'est un tiers de ce que les épargnants ont placé dans les contrats d'assurance-vie. La simplicité du produit séduit les investisseurs à la recherche d'un placement dans la pierre sans contraintes de gestion locative.
Premièrement, l'épargnant achète une ou plusieurs part(s) d'une SCPI. Certaines sont accessibles à prix restreints. L'épargnant devient propriétaire d'une part de la société. Cette dernière achète et loue des immeubles. Ces locations génèrent des revenus. Une partie de ces revenus est reversée à l'épargnant sous forme de dividendes. Selon l'Aspim, le rendement moyen des SCPI en 2022 était de 4,53%.
En contrepartie de ce fonctionnement simplifié, les SCPI présentent des risques. L'incertitude pesant actuellement sur le marché immobilier en est un. En outre, investir dans une SCPI peut s'avérer coûteux. Selon France SCPI, les frais d'entrée peuvent coûter entre 5% et 12% de la valeur de la part achetée. À cela s'ajoutent les frais de gestion (entre 8% et 10% des dividendes). D'autre part, les loyers perçus sont imposables. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Toutefois, le placement en SCPI peut être intéressant en fonction de votre situation.
5- Proposer votre bien en location meublée de courte durée
Investir dans une location meublée de courte durée offre un rendement intéressant. C'est pourquoi de nombreux biens immobiliers sont mis à disposition sur des plateformes de réservation en ligne. La rentabilité d'un bien meublé est de 10% à 30% supérieure qu'un bien non meublé, d'après le groupe immobilier Sergic.
En contrepartie, le taux de vacance locative est plus important. De plus, sur des plateformes de réservation, les commentaires et les notes attribués aux loueurs engagent au respect de votre logement. Avec Airbnb, toute la gestion des obligations fiscales et sociales est prise en charge par la plateforme. Vous vous occupez seulement de fixer le prix pour chaque nuitée. Ainsi, les loueurs auraient tout intérêt à louer via une plateforme de réservation. Il faut toutefois:
- l'accord de la copropriété,
- vérifier que la municipalité accepte les locations pour de très courts séjours. En juin dernier, la ville de Saint-Malo a pris la réglementation la plus stricte de France contre les locations de courte durée, introduisant des quotas par quartiers.
L'investissement immobilier doit donc être pensé comme une projection sur le long terme, en prenant en compte toutes les contraintes impliquées. Pour commencer, il est possible d'acheter un garage, par exemple. Ensuite, vous pourrez agrandir progressivement votre parc immobilier, avec un studio ou un logement.
Quelle évolution du marché immobilier en 2023?
La loi Climat et Résilience contraint peu à peu les propriétaires de passoires thermiques à rénover leurs logements, faute de quoi ils seront interdits à la location. Dans ces conditions, certains propriétaires peuvent vendre. Les investisseurs doivent surveiller ce nouveau marché de logements à rénover. Par ailleurs, certains logements énergivores sont retirés du marché. Cela peut amplifier le manque de logements en zones tendues.
Pour 2023, les prédictions envisagent un recul des prix. Toutefois, les investisseurs ayant déjà acquis un bien immobilier peuvent protéger leur pouvoir d'achat et faire baisser leur taux d'endettement. En effet, selon la loi sur le pouvoir d'achat du 16 août 2022, les propriétaires peuvent augmenter le montant des loyers jusqu'au deuxième trimestre 2023, dans la limite de 3,5%.
