Acheter un bien immobilier à plusieurs implique de choisir une structure juridique adaptée à vos besoins ( crédit photo : GettyImages )
L’achat groupé d’une résidence secondaire permet de partager un projet en famille ou entre amis. De plus, l’effort financier de chacun des acquéreurs en sera diminué. Comment mener à bien cette acquisition immobilière ? Quelles sont les précautions à prendre pour éviter les déconvenues ?
Sommaire:
- Définir clairement le projet immobilier et anticiper les éventuels conflits
- Constituer une SCI: l’option la plus sécurisée pour votre investissement à plusieurs
- L’achat immobilier en indivision: l’option la plus simple pour acheter à plusieurs
- Le régime de l’indivision peut être instable sur le long terme
- Comment financer votre achat à plusieurs?
- Achat groupé d’une résidence secondaire: anticipez les frais
Définir clairement le projet immobilier et anticiper les éventuels conflits
Vous souhaitez acheter un bien avec des amis et des proches. Voici quelques questions à vous poser avant d’acheter:
- Comment allez-vous financer l’acquisition du bien?
- Allez-vous occuper le bien en alternance ou ensemble? À quelle fréquence? Comment répartir le temps d’occupation équitablement? Est-il nécessaire de mettre en place un planning commun?
- Comment répartir équitablement les charges (impôts fonciers, entretien, travaux…)?
- Une location de la propriété est-elle envisagée? À qui est confiée la gestion? Comment sont répartis les loyers perçus?
- Que se passe-t-il si l’un des propriétaires souhaite vendre ?
Le chiffre clé: 4%
On estime que le coût d’entretien annuel d’une résidence secondaire varie entre 1% et 3% du prix de la propriété. Si vous avez un jardin ou une piscine, ce taux peut atteindre 4%.
Constituer une SCI: l’option la plus sécurisée pour votre investissement à plusieurs
Une société civile immobilière (SCI) est une personne morale, dotée d’un caractère civil. Grâce aux apports des associé s (les coacquéreurs), la SCI devient propriétaire du bien immobilier. Les coacquéreurs se partagent les parts sociales de la SCI à hauteur de leur apport financier.
Cette structure juridique dotée de statuts est gage de sécurité, grâce à la rédaction de clauses d’agrément . Ainsi, il est possible de préciser:
- les modalités d’occupation et de revente des parts entre associés (voire à une personne extérieure),
- le partage des frais et des éventuels revenus locatifs.
Tout est contractualisé : vous limitez donc le risque de désaccords et les zones d’incertitude.
À savoir
La SCI permet une transmission simplifiée de son vivant. En effet, il est possible de réduire les frais de succession grâce à une donation .
L’achat immobilier en indivision: l’option la plus simple pour acheter à plusieurs
Le régime de l’indivision ne nécessite aucune formalité particulière et engendre peu de frais. Les copropriétaires disposent de droits identiques sur le bien. Sauf mention contraire, tout ce qui est investi appartient à parts égales aux différents acquéreurs, y compris s’ils n’investissent pas la même somme. Toutefois, vous pouvez répartir les parts de propriété comme vous le souhaitez. Votre répartition financière doit figurer dans l’acte de vente du logement.
Le régime de l’indivision peut être instable sur le long terme
La gestion d’un bien immobilier en indivision se révèle délicate en cas de désaccord entre les indivisaires . En effet, les décisions d’ordre général concernant la gestion du bien (travaux d’entretien, réparations, location…) sont prises à la majorité des deux tiers. L’unanimité est requise pour les décisions les plus importantes, comme la vente du logement. Par conséquent, l’un des propriétaires peut obliger les autres à vendre le bien commun s’ils ne sont pas en mesure de lui racheter sa quote-part. Il est possible de rédiger une convention d’indivision pour aménager des clauses de sortie et d’occupation du logement. La convention est valable 5 ans.
Par ailleurs, il convient de prendre les dispositions nécessaires pour se prémunir en cas de décès de l’un des propriétaires. Sauf mention contraire dans le testament du défunt, les droits d’héritage s’appliquent sur sa quote-part. Les coïndivisaires ne peuvent les récupérer.
Créer une copropriété pour faciliter la revente de votre logement
Il existe une dernière option lors d’un achat immobilier en commun: créer une copropriété. La configuration des lieux doit s’y prêter, c’est-à-dire qu’il faut qu’il soit possible de diviser un bien en plusieurs lots indépendants, par exemple en aménageant un appartement au rez-de-chaussée d’une maison et un second au premier étage. Créer une petite copropriété coûte en moyenne entre 2.000 et 5.000 euros. Cette option vous permettra de revendre facilement l’un des lots.
Comment financer votre achat à plusieurs?
La question du financement du bien immobilier est un point majeur de l’achat à plusieurs. Vous devez d’abord vous accorder sur la quote-part de chacun. La répartir équitablement entre les propriétaires limite les risques de friction.
Solliciter un crédit immobilier permet de bénéficier d’une enveloppe plus importante. Dans le cadre d’un achat à plusieurs, le prêt bancaire doit être souscrit auprès d’un seul et unique établissement. Les taux d’emprunt peuvent être légèrement supérieurs pour ce type d’opération. Les coemprunteurs peuvent participer à hauteur de montants inégaux. Ils sont solidaires: les copropriétaires doivent s’acquitter des mensualités de ceux en incapacité de le faire.
Achat groupé d’une résidence secondaire: anticipez les frais
Voici un tour d’horizon des coûts à prévoir:
- Impôts: taxe foncière , taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
- Charges de la maison: eau, électricité, gaz, accès internet…
- Frais d’entretien de la propriété: peinture, jardin, ravalement, petits travaux, ménage.
- Éventuel système de sécurité.
- Trajets entre votre domicile et votre résidence secondaire: essence, péages, billets de train…
Panorama des résidences secondaires
- Les deux tiers des résidences secondaires détenues par des personnes vivant en France appartiennent à des ménages de plus de 60 ans.
- Une résidence secondaire sur dix appartient à une personne résidant à l’étranger.
- Un quart des résidences secondaires fait moins de 40 m².
- 40% se trouvent sur le littoral et 16% à la montagne.
- La France comptait 3,6 millions de résidences secondaires au 1er janvier 2020, selon l’Insee.
