Un ambitieux projet immobilier dans les cartons, dont l'aboutissement n'est cependant pas certain.
La vie n'est décidément pas un long fleuve tranquille. Elle tient parfois même du roman. Roland Sulitzer, frère de l'écrivain à succès du même nom, en sait quelque chose. Depuis quinze ans, le dirigeant de la Financière Immobilière de l'Etang de Berre, se bat pour rendre constructibles 60 des 84 hectares de terres que possède sa société, dont il détient 51 % du capital. Une telle opération aurait le mérite de doubler au moins la valeur intrinsèque des terrains possédés, qui passerait de 75 euros à plus de 150 euros le mètre carré ! « Des discussions sont engagées avec le maire de Carry-le-Rouet, où nous possédons 80 hectares, dont près d'une vingtaine sont déjà occupés par notre camping quatre étoiles, Le Lou Souleï », nous a confirmé Roland Sulitzer. « Tout ceci va prendre du temps, modère Pierre Pène, professeur de médecine et maire de la commune de Carry-le-Rouet depuis 1989. Il apparaît en effet raisonnable d'accueillir 1.000 personnes de plus dans la commune d'ici une dizaine d'années, ce qui porterait le nombre d'habitants à environ 7.300 personnes. Mais avant d'envisager la construction des 250 logements nécessaires, il nous faut obtenir la bonne volonté de l'Etat pour rendre constructibles les terrains de M. Sulitzer. » Selon le premier magistrat de la ville, les 60 hectares détenus par FIEBM sont actuellement classés en zone boisée. Pour que ces terrains soient constructibles, il faut obtenir des services de l'Etat (dont la communauté urbaine de Marseille-Provence Métropole, qui regroupe 20 communes autour de la seconde ville de France), la modification du plan local d'urbanisme (PLU). Or une telle procédure met généralement deux ans à obtenir la concertation de tous les intervenants. Roland Sulitzer ne peut donc espérer une reclassification de ses terrains avant l'horizon 2007 à 2008. Parallèlement, il faudra vaincre l'extrême réticence des associations anti-urbanisme qui sont contre tout projet d'extension foncière dans la commune depuis de nombreuses années. « Le dernier projet de constructions neuves a mis quatre ans avant de sortir de terre en raison d'un grand nombre de recours de tiers », confirme l'employée d'une des principales agences immobilières implantées dans la commune. Les professionnels de l'immobilier confirment toutefois vivre très confortablement grâce à l'explosion des prix des maisons anciennes situées au bord de la mer Méditerranée avec vue sur un charmant petit port de plaisance.
Roland Sulitzer est donc potentiellement assis sur un tas d'or. Actuellement, la valorisation boursière de la société qu'il dirige (12 millions d'euros) tient compte uniquement d'un camping haut de gamme (piscine, restaurants, bar, supermarché et 170 mobile homes loués aux vacanciers) qui occupe 19 hectares, de 150 places de parking situées à Marseille au prix moyen de 15.000 euros la place, et d'un portefeuille de valeurs mobilières d'une valeur de 1,76 million d'euros au 31 décembre 2004. Reste à valoriser le trésor caché de FIEBM, à savoir 60 hectares situés en bord de mer et sur de superbes collines boisées de Carry-le-Rouet, et 4 hectares dans la commune voisine de Sausset-les-Pins. Ces terrains, pour l'heure non constructibles et non viabilisés, vaudraient environ 75 à 150 euros le mètre carré, selon les tarifs qui nous ont été communiqués par plusieurs experts fonciers de la région. Soit 48 à 96 millions d'euros ! Sur cette base, notre estimation d'actif net réévalué à la casse ressort à 27,7 euros par action, soit quatre fois plus que le cours actuel de l'action FIEBM ! Si Roland Sulitzer obtient le statut de constructibilité pour une première tranche de logements à construire dans les dix prochaines années, le tiers des 60 hectares qu'il possède à Carry-le-Rouet serait immédiatement valorisé pour un minimum de 75 millions d'euros, portant l'actif net réévalué à 41,7 euros par action. Autant dire que la Bourse ne valorise pas le potentiel d'appréciation du foncier détenu par FIEBM. Mais il est vrai que l'aboutissement du projet n'est pas certain, même si plusieurs sources proches du dossier de la communauté urbaine de Marseille nous ont signalé être très favorables à une extension de l'habitat dans les communes de Carry-le-Rouet et Sausset-les-Pins. Roland Sulitzer, qui bataille depuis près de quinze ans pour voir fleurir sur ses terrains le projet immobilier de ses rêves, y croit. Ses tiroirs renferment en tout cas toutes les études techniques, et même les dessins d'un projet signé du célèbre architecte Ricardo Bofill, dont les bâtiments se sont déjà fait remarquer dans des villes nouvelles de la région parisienne comme Cergy-Pontoise (Val-d'Oise) ou Marne-la-Vallée (Seine-et-Marne).
L'action peut donc être placée en portefeuille à titre uniquement spéculatif. Notre premier objectif de cours ressort à 15 euros.
Comp. C ; code FR0000062341 (BERR) ; cotation Fixing ; cours au 23/06 6,8 (45 F) ; cours extrêmes sur un an 4,5-6,8 ; BNPA 2004, 2005 et 2006 estimés 0,07, 0,10 et 0,15 ; PER 2004, 2005 et 2006 estimés 87,10, 65,33 et 43,55 fois ; rendement 1,02 % ; moyenne quotidienne des transactions 1.000 titres ; capitalisation boursière 13 M ; activité principale Immobilière.
NOTRE CONSEIL : ACHAT SPECULATIF
