Pas eu la possibilité d'assister à la présentation des comptes. Je ne suis arrivé qu'au jeu des questions réponses. Un peu de retard ensuite pour communiquer après cet effacement boursorama car en déplacement...
Au titre des questions posées
Statut SIIC : Ce n'est pas envisagé à l'ordre du jour même si des réflexions ont déjà eu lieu sur le sujet.
Dans le cas ou cette solution serait retenu, CBO préviendrait suffisamment à l'avance ses actionnaires dont une grande partie détient ses actions CBO dans un PEA de manière à pouvoir anticiper
Déduction fiscale future : La tendance actuelle du gouvernement est de réduire ce type d'avantage, ce qui s'est produit en 2015 avec la limitation de déduction fiscale pour les sociétés réalisant moins de 20 Millions de Chiffre d'affaires
Projets à l'étranger et notamment dans la zone : Rien de prévu pour le moment. Des risques existent notamment dans certains pays ou il y a toujours des incertitudes politiques
Evolution politique entreprise : Avec la fin de la défiscalisation la volonté du groupe est une sortie rapide des actifs résidentiels
Résolutions votées en AG : toutes approuvées.
La CEPAC nouvel actionnaire de référence a un représentant Serge Derick au conseil d'administration.
La volonté de ce nouvel actionnaire est de l'être durablement. Son objectif est d'accompagner le développement de CBO et sans doute participer à la levée de fonds
Autres éléments figurant dans la présentation des comptes :
Cession des logements en sortie de défiscalisation : 24 ventes actées en 2015. Les tarifs de vente ont été revus à la baisse pour s'ajuster sur les tarifs de marché.
Nous retrouvons cet élément dans l'ajustement de valeur sur la partie logement. Pour infos, il faut compter environ 2000 € / m2 pour les logements avec un tarif de location moyen de 10 € / m2/ mois
Sur 2016 cela devrait permettre une augmentation du niveau des ventes. En 2015 ces ventes ont engendrées une plus value de cession de 1,4 M€ dans les comptes consolidés.
Les logements destinés à la vente représentent au 31 decembre 2015 une valeur de 26,3 M€ pour 133 logements. (soit un prix de vente moyen de 200 K€)
Il est prévu la vente de 45 lots sur 2016
Au titre de la promotion de logement, il y a un changement dans le marché avec un basculement vers une vente en local alors qu'auparavant était plus tourné vers les investisseurs de métropole
Cela entraine un changement dans les offres proposées avec pour 2016 une inflexion prévue sur les cessions de terrain à construire (95 disponibles à fin2015) et également la réalisation de maisons de ville
Sera néanmoins livré sur 2016 95 logements PILA à Beauséjour qui permettait à CBO de bénéficier de la défiscalisation et de donner la possibilité aux locataires de racheter le logement par les locataires d'origine leur bien avec une décote de 20 %
Ce type de programme ne se fera plus dans la mesure ou CBO ne pourra plus bénéficier de l'avantage fiscal
Projet Mayotte : une grande réussite avec 13 600 m2 en cours de construction au titre de l'immobilier professionnel avec 3000 m2 qui seront conservés par CBO et 75 % des surfaces déjà commercialisées.
Vente actée avec la Sécurité Sociale pour 6355 M2 (C.A. de 23 M€) et contrat de réservation avec le SDIS pour 1632 M2 (5 M€ de C.A.) avec une livraison pour fin 2017.
Acquisition d'un terrain au Port : Ce terrain acquis est situé à côté du centre commercial Jumbo. Il a été payé 11,7M€ pour 4,8 hectares et est destiné à la réalisation de 30 000 m2 de surface de plancher professionnel.
Cela représente un coût d'achat au m2 de 243 € et à comparer à la surface plancher de 390 €. Le tarif est certes plus élevé que la valorisation des terrains dans les comptes de CBO mais il est plat et à proximité d'axes routiers majeurs.
Une nouvelle stratégie qui va aussi s'adapter dans l'immobilier professionnel avec une demande moins forte pour les bureaux qui sera substitué par les commerces. Une commercialisation en cours également pour 76 logements à Beauséjour sur les résidences services senior
Côté immobilier d'affaire sur la Réunion un nouveau contrat signé au portail avec le CNFPT pour 1500 m2 de surface utile et un chiffre d'affaires escompté de 3,5M€
Un supermarché Leader Price en construction sur Beauséjour représentant 4000m2 et un C.A. de 6,2M€ (1550 € /m2)
Des commerces de pied d'immeuble sont en cours de livraison dont 85 % déjà commercialisés représentant 4,6 M€ et 1800 m2 (2555 € /m2)
Un complexe sportif toujours à Beauséjour représentant 2,3M€ en valeur qui sera exploité par le Golf du bassin bleu filiale de CBO et qui sera livré au 2ème semestre 2016
D'un point de vue financier, j'ai noté également un niveau de dettes de 54 % (le standard d'une foncière est de 50%) et était de 51 % en 2014. (Dettes / Actifs comprenant immobilisations et stocks)
La dette représente 246 M€ pour 451 M€ d'actifs. (hausse équivalente des actifs et des dettes sur 2015 de près de 36 M€) 71 M€ de dettes ont été optimisées en 2015 afin de réduire le taux d'intérêt qui passe de 3,48 % à 3,14 % soit 0,8 M€ d'économie par an.
'=> personnellement je trouve que le taux d'intérêt payé par la société demeure élevé si on compare avec les coûts actuels proposés par les banques (environ 2 % sur 20 ans)
211 K€ ont été payés à Sigee Finance pour cette renégociation, structure dont fait partie une personne du conseil d'administration (Guillemette Guilbaud)
En conclusion, la société a besoin de trouver un nouveau modèle de développement avec la fin de la défiscalisation (moins de logements en auto defiscalisation), le logement social en difficulté de financement
et le marché des bureaux qui devient plus limité. Les opportunités passeront pas le développement de commerces, la vente de terrain à bâtir et le développement de nouveaux concepts (résidence senior, tourisme, autres tels que plateau sportif, salle de sport?)
La partie résultat que nous avions, embelli par les défiscalisations, ne se reverra pas mais un décallage demeurera néanmoins sur plusieurs années entre l'impôt constaté au compte de résultat et l'impôt réellement payé du fait des déficits reportables que la société a généré.
En terme de dividende, la société a réaffirmé sa volonté de le faire progresser même si les arbres ne montent pas jusqu'au ciel.
Bonne analyse à tous
