Unibail cède deux actifs immobiliers en Floride et en France

information fournie par AOF •26/05/2023 à 11:12

(AOF) - Unibail-Rodamco-Westfield poursuit son désendettement avec la vente d'actifs américains et européens. La cession du centre commercial Westfield Brandon en Floride pour 220 millions de dollars et de l'immeuble de bureaux "V" à Versailles, en France pour 95 millions d'euros, porte le montant total des cessions à 4,7 milliards d'euros. URW a maintenant généré 1,6 milliard de dollars (1,4 milliard d'euros) de recettes totales grâce à la réduction radicale prévue de son exposition financière aux États-Unis, et a réalisé 3,3 milliards d'euros sur les 4 milliards d'euros de son programme de cession.

AOF - EN SAVOIR PLUS

Points clés

- Leader européen de l’immobilier commercial né des fusions Unibail, Rodamco et Westfield ;

- Portefeuille de 53 Md€ d’actifs et loyers de 2,3 Md€, générés à 95 % par les 78 centres commerciaux puis par les bureaux et les congrès et expositions ;

- Modèle économique de recentrage sur l’Europe reposant sur 3 piliers -concentration, différenciation et innovation ;

- Capital ouvert avec une position minoritaire de 23,4 % détenue par Xavier Niel, Léon Bressler présidant le conseil de surveillance de 10 membres et Jean-Marie Tritant le directoire ;

- Bilan encore tendu avec un effet de levier ramené à 9,6 %, mais disponibilités de 13 Md€ sécurisant les échéances financières jusqu’à début 2026 et ratio LTV abaissé à 41,5 %.

Enjeux

- Stratégie 2024 ambitionnant de redevenir un pure player européen avec un résultat d’exploitation revenu aux niveaux de 2019 et un bilan solide (LTV inférieur à 40%) via :

- nouvelles sources de revenus : partenariats commerciaux, exploitation des données et maximisation de la valeur des actifs via des développements mixtes,

- sortie totale des Etats-Unis en 2023 ;

- Innovation orchestrée par le nouveau directeur de la stratégie client, de renforcement de la préférence, de l’impact (plateforme omnicalale) et de l’agilité (internet des objets et technologies cloud) ;

- Stratégie environnementale « Better places 2030 » fondée sur 3 piliers, la qualité des immeubles, la connectivité et l’intégration dans l’environnement urbain :

- réduction de moitié de l’emprunte carbone vs 2015 et valorisation des déchets en lien avec les communautés locales,

- plan de sobriété énergétique en Europe par diminution des éclairages, air conditionné… ,

- lancement d’emprunts incluant des critères ESG ;

- Retombées des diversifications :

- dans le résidentiel par exploitation du potentiel de 2,4 Md$ de m2 identifiés dans le portefeuille,

- dans les partenariats commerciaux via Westfield Rise, à forte rentabilité ;

- Après la réalisation à plus de 75 % du programme de cessions d’actifs en Europe, vers un retrait total des Etats-Unis soit 20 % du portefeuille ;

- Livraison des 3,3 Md€ de projets en pipeline.

Défis

- Confirmation de la reprise de la fréquentation des centres commercioaux, remontée au-dessus des niveaux de 2019, et de la progression des loyers ;

- Evolution de l’actif net réévalué ou ANR (155,70 €), donnée-clé du secteur foncier à comparer au cours de Bourse, et du taux de vacance des centres commerciaux (6,5 %) ;

- Maîtrise de la dette, de 20,7 Md$, couverte contre la hausse des taux pour les prochaines années ;

- Objectif 2023 d’un bénéfice net par action entre 9,10 et 9,50 € vs 9,31 € en 2022;

- Suspension du versement de dividendes jusqu’à l’exercice 2023.

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Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.