Foncières midcaps : pour tous les goûts, et pour toutes les bourses ?

information fournie par Le Cercle des analystes indépendants •12/04/2017 à 18:39

Jérôme Lieury

Olier Etudes & Recherches

Analyste financier, membre du Cercle des analystes

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Terreis et Société de la Tour Eiffel affichent un patrimoine très parisien alors que Foncière Inéa investit dans les métropoles régionales. (Fotolia)

Plutôt que d'investir dans une SCPI, pourquoi ne pas s'exposer à la pierre papier via une foncière cotée. Plusieurs valeurs moyennes du secteur affichent un profil attrayant. Gros plan sur Terreïs, Société de la Tour Eiffel et Foncière Inéa.

Quand on a de l'argent à placer pour en tirer des revenus, on a habituellement le choix entre trois classes d'actifs : les obligations, les actions, et l'immobilier.

Une obligation procure en principe un rendement connu à l'avance avec ses coupons, pour peu qu'elle soit à taux fixe, et qu'elle soit bien remboursée à l'échéance.

Une action distribue le plus souvent un revenu aussi sous forme de dividende, mais celui-ci est plus incertain, et si l'on est en droit d'espérer la revendre un jour plus cher qu'on l'a acheté, encore faut-il que la société en question fasse de la croissance sans diluer ses actionnaires, ce qui n'est pas toujours le cas.

L'immobilier, quant à lui, procure une bonne visibilité sur les revenus, puisque les loyers sont fixés à l'avance dans des contrats à long terme, baux d'habitation ou baux commerciaux, mais on est par contre moins sûr de sa valeur de revente, qui est généralement assez éloignée dans le temps : un quartier, qu'il soit d'habitation ou d'affaires, peut perdre ou gagner en attractivité sur le moyen terme sous l'action d'un grand nombre de facteurs pas toujours très contrôlables.

L'avantage d'une liquidité immédiate

Mais le monde est plein d'opportunités pour l'investisseur : on peut aussi mélanger un peu les genres, et acheter des actions de sociétés immobilières, ou, plutôt de sociétés foncières, dont l'objet est d'acheter des actifs immobiliers (loués, de préférence) pour le compte de leurs actionnaires, et de leur resservir les revenus tirés des loyers.

Les sociétés foncières cotées, dénommées souvent "pierre papier", offrent de plus à l'investisseur une liquidité immédiate, qu'il n'a pas dans l'investissement direct en immeubles.

Soit une vraie bonne idée, à priori, qui permet de bien recycler l'épargne : après tout, c'est à ça que sert la Bourse. Ce qui explique aussi pourquoi partout dans le monde ces foncières cotées ont un statut fiscal privilégié (REITs aux USA, SIIC en France, etc…) : elles ne paient pas, ou très peu d'impôts sur les sociétés, mais doivent en échange distribuer pratiquement tous leurs résultats, sous forme de dividendes généreux, par la force des choses.

Pour en finir avec ce rappel conceptuel (un peu long, mais pas totalement inutile), on notera enfin que les foncières sont des sociétés d'un type un peu particulier. En redistribuant tous leurs résultats ou presque, elles n'ont pas les moyens d'autofinancer leur croissance, et si elles veulent grandir, c'est-à-dire acheter de nouveaux immeubles pour générer plus de loyers, elles doivent lever de l'argent frais auprès de leurs actionnaires.

En d'autres termes, les foncières sont des véhicules d'investissements , qui publient régulièrement la valeur de marché (estimée) de leur patrimoine, ainsi qu'une valeur d'actif net par action. Un actif net patrimoine - dettes : la plupart des foncières font du levier, et financent une partie de leurs investissements avec l'aide des banques. Tout ce qui compte, c'est que le ratio LTV "Loan to Value", le rapport entre l'endettement financier et la valeur du patrimoine, ne dépasse pas le seuil fatidique des 50%.

Oubliez le PER

En bref, ce que l'on regarde d'abord chez une foncière, ce n'est pas son PER, mais le rendement de son dividende, le rapport cours de Bourse/valeur d'actif net par action, et le fameux ratio LTV.

On peut également regarder le taux d'occupation des immeubles : s'il se dégrade, il peut dégrader aussi le dividende, et la valeur du patrimoine. Une bonne foncière, a priori, donne un bon rendement, 4 à 5% au bas mot par les temps qui courent, et affiche une décote, un cours de Bourse inférieur à sa valeur d'actif net.

Trois pépites de taille moyenne

La côte parisienne contient un large échantillon de sociétés foncières, qui vont des "big caps" telles Klepierre (capitalisation boursière : 11,7Mds€) ou Icade (capitalisation : 5,2Mds€) aux "mid caps" plus modestes, mais non moins intéressantes telles Terreis (capitalisation : 970M€), Société de la Tour Eiffel/STE (capitalisation : 680M€) ou encore Foncière Inea (capitalisation : 220M€).

Des mid-caps d'autant plus intéressantes qu'elles ont chacune une stratégie d'investissement très spécifique, voire relativement originale, et qu'elles offrent des expositions à des compartiments tout aussi spécifiques du marché immobilier.

De fait, il y en a pour tous les goûts ou presque :

- Terreis (67M€ de loyers environ pour 2,1Mds€ de patrimoine) investit résolument dans Paris Intra-Muros, et dans le bel immeuble haussmannien des beaux quartiers du Paris QCA (Quartier Central des Affaires). Une expression qui désigne l'ex-Triangle d'Or, qui avait perdu un peu de son lustre dans la sévère crise immobilière des années 1990.

Inutile de préciser que c'est là que les prix au mètre carré sont les plus élevés, et les rendements des loyers les plus faibles, soit 3% à 4% en ce moment pour les nouvelles opérations. Propriétaire d'immeubles entiers, Terreis a des locataires variés : habitants, commerçants, et tertiaire. Ce qui détonne un peu dans le paysage, les sociétés foncières parisiennes ne louant plus de logements depuis longtemps pour les particuliers, préférant se concentrer sur les bureaux hauts de gammes parisiens, donc chics.

Terreis est positionné sur le marché le plus tendu qui soit, c'est-à-dire le plus rare, et le plus cher, mais qui a pratiquement toujours été comme ça.

- Tour Eiffel (70M€ de loyers pour 1 130M€ d'immeubles) pour sa part, développe rapidement un patrimoine de bureaux et de pôles tertiaire, en première couronne parisienne, principalement dans les Hauts de Seine et autour de Saclay/Massy/Orsay, et aussi à Aix-Marseille.

Un patrimoine loué principalement à des grands comptes, le tout avec un rendement locatif moyen de 5,6% en 2016. La direction de la société a une grande (et ancienne) expérience du développement immobilier en région parisienne, ce qui est bien, et la société a quelques réserves foncières, ce qui est mieux, soit tout pour mettre largement à profit le développement en cours des infrastructures du Grand Paris (nouvelles lignes de métros, etc..), qui ne fait que commencer.

- Foncière Inea (31M€ de loyers pour un patrimoine de 555M€) investit dans des bureaux pour les métropoles régionales : Lyon, Bordeaux, Rennes, Lille, Nantes, Marseille, des marchés immobiliers plutôt dynamique où l'appétence pour le neuf, et le bâtiment haute qualité environnementale, voire en bois et à énergie positive, est forte de la part des grands groupes. Grands groupes qui y implantent leurs fonctions supports, de préférence à proximité du TGV.

Un autre concept porteur éventuellement, alors que le "nearshoring" est de plus en plus à la mode, avec là aussi un rendement locatif de plus de 5%.

Que dire de plus ? Sinon que c'est bien évidemment de l'investissement à long-terme, même si ces sociétés ont, ce qui ne gâte rien, bénéficié du faible niveau actuel des taux d'intérêts, et allégé leurs frais financiers en renégociant leurs dettes. Car ces sociétés sont aussi des outils patrimoniaux de choix pour leurs grands actionnaires : des family offices et des assureurs, auprès desquels il y a éventuellement tout à gagner à être actionnaire minoritaire, puisque que, comme chacun sait, ils gèrent en bons pères de famille.

Jérôme Lieury

Analyste Senior - Olier Etudes & Recherche www.olier-etudes-recherche.fr - Membre du Cercle des Analystes Indépendants