Foncières cotées: Sofidy prône la "gestion active" en 2024

information fournie par AOF •12/04/2024 à 15:30

(AOF) - Les foncières cotées présentent "l’une des meilleures performances annualisées sur 30 ans" avec les actions, devant l’or ou les obligations. C’est ce qu’a souligné Laurent Saint Aubin, directeur de la gestion Actions chez Sofidy et gérant du fonds Sofidy Sélection 1, à l’occasion d’un déjeuner de presse organisé le 2 avril 2024. "On arrive au bout des baisses de valorisation" dans ce domaine, estime-t-il, alors que la Bourse "continue de payer le secteur avec une décote par rapport à ses actifs nets".

"Le segment des foncières en zone euro a enregistré en début d'année une consolidation après le rebond historique des deux derniers mois de 2023". Le gérant estime que le niveau actuel représente un point d'entrée intéressant étant donné que le point haut sur les taux a été atteint.

Sofidy juge que les niveaux de valorisation actuels restent attractifs car la décote sur ANR (actif net réévalué) de 26% est "toujours bien supérieure à sa moyenne historique". La décote s'élève à 10% en moyenne depuis le début des années 1990.

Pour le gérant, la baisse amorcée des valeurs devrait se poursuivre : après les quelque 10% de baisse enregistrée depuis le 1er semestre 2022, il y aurait probablement 5% de plus à attendre au second semestre 2023. "La vérité viendra du marché de l'investissement immobilier" estime Sofidy, après que ce marché a baissé de 47% en 2023 sur un an à 162,3 milliards d'euros. "Acheteurs et vendeurs ont joué la montre", les premiers s'attendant à des baisses de prix, les seconds à des baisses de taux. Alors que 2023 a été animée par "une succession d'opérations présentant un contexte particulier", 2024 pourrait engager un retour à la normale. La réapparition des OPA l'an dernier est le "signe de la déconnexion entre immobilier direct et indirect".

"En 2023, les performances de l'immobilier coté ont été très dépendantes de la macroéconomie, avec une forte corrélation aux taux", relève Sofidy : "sur la base du scénario de taux actuel, un potentiel de hausse additionnel d'environ 10% à 15% nous semble possible", déclare Laurent Saint Aubin. Les performances entre les différents segments du secteur devraient diverger cette année, ce qui constitue " un net avantage pour les gestions actives ".

Sofidy parie sur le " pricing power ", à savoir le "potentiel de réversion des loyers et/ou la capacité à cristalliser l'inflation dans le loyer à la fin du bail", et donc sur les "actifs alternatifs" : entrepôts urbains, stockage pour particuliers, résidences étudiantes, data centers . Viendraient ensuite le commerce sur le format boutique, commerce de proximité ou lié au tourisme, qui bénéficie d'un rebond post-Covid, puis le résidentiel et la santé , bénéficiaires de "tendances lourdes liées aux évolutions sociales et démographiques", et enfin les bureaux, à condition de choisir "la centralité" contre la périphérie. Logements et bureaux étaient les "losers" de l'année 2023.

"La logistique est un des secteurs les plus intéressants de cette classe d'actifs", estime le gérant. La logistique, souligne-t-il, est "loin de n'être qu'un point de stockage pour Amazon", c'est de plus en plus "un accompagnement de la réindustrialisation de l'Europe et de la démondialisation", avec l'augmentation des stocks locaux des commerçants. " Quand vous faites fabriquer toutes vos chemises au Bangladesh, quand les Houthis tirent des missiles en Mer rouge, c'est un peu compliqué d'être assuré que vos produits arriveront en flux tendu ", souligne Laurent Saint Aubin.

De plus les entrepôts logistiques "deviennent de plus en plus des entrepôts d'assemblage industriel". Typiquement, vous avez une "méga-factory" Tesla à Berlin et les sous-traitants de Tesla sont installés en République tchèque. "Vous avez des camions qui apportent les blocs-lumières à flux tendu entre la République tchèque et Berlin".