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information fournie par AOF •13/09/2023 à 07:59

(AOF) - Mercialys a signé un accord ferme en vue de l’acquisition de la société de gestion de portefeuille (SGP) Imocom Partners. L’opération est structurée en deux étapes. Dès 2023, les actionnaires d’Imocom Partners cèderont 30% du capital à Mercialys pour un prix de 7 millions d'euros. La foncière précise que les 70% restants seront acquis par Mercialys au premier semestre 2025 à l’issue d’une période intermédiaire durant laquelle les dirigeants actuels accompagneront le développement de la société.

Imocom Partners gère l'OPPCI ImocomPark dont les actions sont réservées principalement aux investisseurs institutionnels et aux family offices. Ce fonds, dont l'échéance est à l'horizon 2032, détient en France un portefeuille de 33 retail parks d'une surface locative totale de plus de 385 000 m2, loués à près de 400 locataires.

Les actifs du fonds représentent une valeur de 670 millions d'euros droits inclus et génèrent 40 millions d'euros de loyers annuels. Le développement continu de l'activité d'Imocom Partners depuis sa création en 2011 positionne aujourd'hui cette société de gestion comme un acteur leader sur le segment des retail parks.

Les sites gérés par Mercialys et Imocom Partners partagent de nombreux points communs, permettant la capitalisation de leurs savoir-faire immobiliers respectifs : ancrage au sein des périphéries de villes dans les zones maîtresses de consommation des agglomérations, accessibilité de l'offre commerciale et des loyers pour les enseignes, mix marchands de proximité visant la satisfaction des besoins essentiels du quotidien.

La création de valeur pour les deux entreprises portera notamment sur une visibilité accrue vis-à-vis des enseignes locataires, une expertise élargie dans les domaines digitaux et environnementaux, ainsi que sur une capacité démultipliée à intervenir sur des projets de développement en immobilier commercial ou mixte dans un contexte d'importance accrue de maitrise foncière artificialisée.

AOF - EN SAVOIR PLUS

Points clés

- « Pure player » de galeries commerciales en France, créé en 2005 ;

- Patrimoine de 51 actifs, essentiellement hors Ile-de-France, d’une valeur de 3 Mds€ ;

- Revenus locatifs de 173 M€ tirés à 68 % d’enseignes nationales ou internationales, à 14 % d’enseignes locales et à 18 % de marques du groupe Casino ;- Modèle d’affaires fondé sur 3 savoir-faire historiques : un portefeuille d’actifs leaders dans leur zone et présents en centre-ville, une stratégie commerciale de précision attirant, via le concept financier Casual Leasing, et une dynamique environnementale ancrée dans son territoire ;

- Capital ouvert, CACIB détenant 10 % des titres, Eric Le Gentil présidant le conseil d’administration de 7 membres, Vincent Ravat étant directeur général ;

- Bilan encore tendu avec 945 M€ de capitaux propres face à une dette de 1,2 Md€, d’où un effet de levier de 7,6 mais ratio LTV ramené à 35,3 %.

Enjeux

- Relance de la stratégie de croissance par 4 leviers : développement des services (notamment digitaux), exploitation de la connaissance clients, mise en œuvre du pipeline de développements et acquisitions ciblées et relutives ;

- Stratégie d'innovation fondée sur :

- un écosystème digital propriétaire avec une plateforme centralisée « G La Galerie » aux données des 1,3 millions de consommateurs accessibles aux enseignes clientes, et fidélisation Prim’Prim’,

- l’écosystème Le Shop / Ocitô décliné entre une plateforme logistique du 1er kilomètre, une autre de solutions du dernier kilomètre puis une place de marché pour les consommateurs ;

- Stratégie environnementale « Fair impact » visant la neutralité carbone en 2030 :

- 100 % de déchets valorisés vs 65 % en 2022,

- aucune utilisation de produit phytosanitaire,

- 100 % des achats supérieurs à 10 M€ assortis de clauses RSE,

- émissions de lignes de crédit avec clauses environnementales ;

- Déploiement d’espaces de coworking dans les sites avec pour but 1,5 Md€ de revenus additionnels en 2025 :

- 407 M€ de ressources foncières et portefeuille de projets de 470 M€ jusqu’en 2027 ;

- Maîtrise de la dette, refinancée à 96 % en taux fixe pour 2023 et sans échéance avant 2026 .

Défis

- Suivi des 2 critères spécifiques au secteur foncier: l’actif net réévalué ou ANR (20,9 €), à comparer au cours de Bourse, et le taux de vacances des immeubles (4,4 %) ;

- Diminution progressive de la dépendance à Casino : 25 magasins détenus en propre sous les marques Géant et Monoprix et 26 avec des partenaires diversifiés : 19 Casino, 3 Carrefour, 3 Système U, 1 Intermarché ;

- Reprise des investissements, dans les plateformes servicielles et la maximisation des espaces ainsi que dans des acquisitions ciblées et dans la reprise des projets ;

- Après une hausse de 4,1 des loyers, objectif 2023 d’une hausse de 2 % au moins du résultat courant et d’un taux de distribution entre 85 et 95 %,

- Dividende 2022 en hausse de 4,3 % à 0,96 €, soit un taux de distribution de 85 %.

En savoir plus sur le secteur Immobilier

Une crise de la demande

Selon les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du troisième trimestre 2022 continuent à être alarmants. Les mises en vente de logements collectifs neufs ont chuté de 12,4 % sur un an, à 19.006 unités. Sur les neuf premiers mois de 2022, la baisse atteint 10,2 %, à 72.670 unités.

Les réservations dégringolent elles aussi du fait de l'effondrement des ventes en bloc aux bailleurs sociaux et aux investisseurs institutionnels. Avec la hausse des taux d'intérêt, les investisseurs institutionnels renégocient ou stoppent les opérations. Les primo-accédants sont pénalisés par la hausse des taux et le durcissement du dispositif Pinel rebute certains investisseurs privés.

Du fait de la forte hausse des coûts de construction, la FPI estime qu'une opération autorisée sur six n'est finalement pas réalisée pour des raisons économiques.

Face à cela les prix sont toujours en hausse : les prix de vente des logements collectifs neufs ont augmenté de 5,9 % sur la France entière au troisième trimestre 2022. L'Ile-de-France fait exception, avec un fléchissement de 0,9 %.