Leasinvest Real Estate - Déclaration intermédiaire du gérant sur le troisième trimestre de l'exercice 2016 (01/07/2016-30/09/2016)

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  • Investissement en retail dans 4èmé pays, soit l'Autriche
  • Les prévisions positives pour 2016 sont confirmées par les chiffres réalisés au 30/09
  • Augmentation des revenus locatifs perçus de € 37,6 millions à € 42,2 millions (+12%)
  • Le résultat net courant au 30/09 a augmenté à € 23,5 millions, soit € 4,77 par action ; une hausse de 27% par rapport au 30/09/2015
  • Le résultat net a légèrement augmenté de € 25,4 millions à € 25,7 millions ou € 5,20 par action (+1%)
  • Taux d'occupation du portefeuille immobilier élevé de 97,5%
  • Le portefeuille immobilier global[1] s'élève à € 893 millions après la vente du projet Royal 20 finalisé
  • Actif net (part du groupe) par action EPRA se monte à € 82,2
  • Le taux d'endettement au 30/09 a diminué à 55,7%
  • Les redéveloppements en Belgique et au Luxembourg progressent comme prévu

 

1. Rapport d'activités période 01/07/2016-30/09/2016

 

EPRA Gold Award pour le Rapport financier annuel 2015 

Pour la 4ème fois consécutive, Leasinvest Real Estate a reçu un EPRA Gold Award pour son Rapport financier annuel 2015. Cet award est attribué aux sociétés immobilières cotées en bourse qui suivent les 'Best Practices Recommendations' d'EPRA, en vue d'une bonne transparence et comparabilité des données.

 

Immeubles en redéveloppement

L'immeuble de bureaux Square de Meeus (Bruxelles) a été entièrement démoli et les travaux de construction ont été entamés en septembre 2016. Le projet de construction a été nommé Treesquare à cause de l'oasis verte située sur le square. L'immeuble de bureaux durable sera livré en Q4 2017. Pour cette date, il est prévu que l'immeuble sera entièrement loué.

Le locataire actuel de l'immeuble Montoyer 63 (Bruxelles) quittera l'immeuble de bureaux actuel au cours du mois de décembre 2016. Les travaux de démolition commenceront au premier trimestre de 2017 et la livraison du nouvel immeuble de bureaux est prévue pour le deuxième trimestre de 2018. A titre informatif nous rappelons que lors de la réception, le Parlement Européen occupera l'immeuble dans le cadre d'une convention d'usufruit de 21 ans.

Le redéveloppement de la 1ère phase du parc Retail Strassen (Luxembourg) a commencé, et les travaux seront finalisés au cours du deuxième trimestre de 2017. Les locataires actuels ont prolongé leurs contrats locatifs.

 

Extensions de loyers

Au cours du troisième trimestre de 2016 la prolongation pour la moitié de l'espace de bureaux a été signée avec le locataire actuel pour l'immeuble de bureaux situé Ragheno Park à Malines. Une partie de l'espace de bureaux restant sera aménagée comme business center conformément au concept The Crescent à Anderlecht et Gand. Pour l'autre partie, des nouveaux locataires seront recherchés.

 

2. Chiffres clés

Chiffres clés du portefeuille immobilier (1) 30/09/16 30/09/15 31/12/15
Juste valeur portefeuille immobilier (€ 1.000)  (2) 819.505 756.721 869.361
Juste valeur immeubles de placement incl. participation dans Retail Estates (€ 1.000)  (2) 892.724 825.363 939.786
Valeur d'investissement des immeubles de placement (€ 1.000)  (3) 835.283 771.050 886.390
Rendement locatif sur base de la juste valeur (4) (5) 6,88% 7,23% 6,88%
Rendement locatif sur base de la valeur d'investissement (4) (5) 6,75% 7,10% 6,75%
Taux d'occupation (5) (6) 97,50% 97,31% 95,80%
Durée moyenne des contrats locatifs (années) 4,25 5,19 4,59

(1) Le portefeuille immobilier comprend tant les immeubles en exploitation que les projets de développement, les actifs détenus en vue de la vente et les immeubles présentés comme leasing financier selon IFRS.

(2) Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS. La juste valeur de Retail Estates a été définie sur base du cours de bourse au 30/09/2016.

(3) La valeur d'investissement est la valeur telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation n'ont pas encore été déduits.

(4) La juste valeur et la valeur d'investissement telles qu'estimées par les experts immobiliers Cushman & Wakefield / DTZ Winssinger / Stadim SPG Intercity.

(5) Pour le calcul du rendement locatif et du taux d'occupation, uniquement les immeubles en exploitation sont pris en compte, hormis les actifs détenus en vue de la vente.

(6) Le taux d'occupation a été calculé sur base de la valeur locative estimée.

 

  30/09/16 30/09/15 31/12/15
Valeur de l'actif net part du groupe (€ 1.000) 349.997 356.013 362.405
Nombre d'actions émises 4.938.870 4.938.870 4.938.870
Nombre d'actions ayant droit au résultat de la période 4.935.478 4.935.478 4.935.478
Valeur de l'actif net part du groupe, par action 70,9 72,1 73,4
Valeur de l'actif net part du groupe, par action sur base de la valeur d'investissement 74,1 75,0 76,9
Valeur de l'actif net part du groupe, par action EPRA 82,2 79,7 81,3
Total des actifs (€ 1.000) 939.754 862.465 976.302
Dette financière 489.233 445.482 532.249
Taux d'endettement (conformément à l'AR 7/12/2010) 55,72% 53,29% 58,03%
Durée moyenne des lignes de crédit (années) 2,73 2,49 2,96
Coût de financement moyen (excl. variations juste valeur sur instruments financiers) 2,95% 3,53% 3,27%
Durée moyenne des couvertures (années) 6,35 6,55 6,58

 

  30/09/16 30/09/15 31/12/15
Revenus locatifs (€ 1.000) 42.171 37.600 50.455
Résultat locatif net par action 8,54 7,61 10,22
Résultat net courant (€ 1.000) (1) 23.528 18.487 25.564
Résultat net courant par action (1) 4,77 3,74 5,18
Résultat net part du groupe (€ 1.000) 25.654 25.391 30.618
Résultat net part du groupe par action 5,20 5,14 6,20
Résultat global part du groupe (€ 1.000) ; 'Other Comprehensive Income' 10.783 42.062 48.901
Résultat global part du groupe par action ; OCI per share 2,18 8,52 9,90

(1) Le résultat net courant se compose du résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces.

 

3. Résultats consolidés période 01/01/16-30/09/16

Grâce à l'acquisition de T&T Entrepôt Royal fin 2015 les revenus locatifs ont augmenté et s'élèvent à € 42,17 millions fin septembre 2016 comparé aux € 37,6 millions fin septembre 2015 (augmentation de 12%). A portefeuille constant 'like-for-like' les revenus locatifs s'affichent stables (augmentation de 0,6% ou € 228 mille en comparaison avec la même période de l'année passée ; hormis les garanties locatives perçues et les réductions sur les loyers).

Les rendements locatifs bruts restent inchangés en comparaison avec fin 2015 et s'élèvent à 6,88% (idem fin 2015) sur base de la juste valeur et à 6,75% (idem fin 2015) sur base de la valeur d'investissement.

Le taux d'occupation[2] s'élève à 97,50% à la fin du troisième trimestre (fin 2015 : 95,80%). L'augmentation au cours de l'exercice actuel s'explique par les locations réalisées dans différents immeubles (e.a. l'immeuble Monnet qui fut progressivement entièrement reloué après sa rénovation en 2015).

La juste valeur[3] du portefeuille immobilier direct a légèrement diminué et s'élève à € 819,51 millions fin septembre 2016 comparée aux € 869,36 millions fin décembre 2015, ce qui s'explique principalement par les ventes réalisées de l'immeuble Royal 20 livré (valeur comptable 31/12/2015 € 50,75 millions) et de l'immeuble logistique Malines Zeutestraat (juste valeur au 31/12/2015 de € 4,39 millions).

Les charges immobilières ont, en ligne avec la croissance du portefeuille immobilier, légèrement augmenté de - € 6,38 millions fin septembre 2015 à - € 7,18 millions, principalement par des frais techniques plus élevés et par les rémunérations de gestion accrues en comparaison avec la même période de l'année passée (augmentation relative de 12,6%).

Le résultat sur la vente d'immeubles de placement fin septembre 2016 s'élève à € 4,34 millions (en comparaison avec € 0,46 million fin Q3 2015) grâce à la plus-value réalisée sur les ventes des immeubles Royal 20 d'une part (plus-value de € 4,32 millions, sous déduction de € 5,28 millions d'investissements de développement 2016 et de € 1,66 million de frais commerciaux lors de la réalisation de la vente) et Malines Zeutestraat, d'autre part (plus-value de € 18 mille).

Les variations de la juste valeur des immeubles de placement au 30 septembre 2016 s'élèvent à - € 1,3 million en comparaison avec une variation positive de € 11,25 millions au 30 septembre 2015. Dans ce cadre il faut mentionner que ce résultat sur portefeuille en 2015 fut substantiellement influencé par une plus-value intermédiaire non réalisée sur les projets luxembourgeois Royal 20 et Monnet en fonction de leur pourcentage de finition (€ 10,47 millions au 30/09/2015) d'une part, et par un impact positif du taux du Franc Suisse sur l'évaluation des immeubles suisses dans le portefeuille (€ 4,4 millions au 30/09) d'autre part. Cette augmentation de la valeur des immeubles suisses était compensée l'année précédente par une augmentation équivalente (- € 4,07 millions) de la juste valeur des instruments de couverture du risque de taux de change, ce qui fait que cette augmentation de valeur fut quasi intégralement annulée dans les résultats financiers au 30/09/2015.

Le résultat financier s'élève à - € 7,25 millions fin septembre 2016 en comparaison avec - € 13,87 millions pour la même période de l'année passée.

Les revenus financiers s'élèvent à € 4,26 millions et sont dans une mesure importante influencés par la récupération du précompte mobilier déduit en 2015 sur le dividende des actions Retail Estates détenues par Leasinvest Real Estate et pour lesquelles Leasinvest Real Estate bénéficie de l'exemption société-mère-filiale reconfirmée par la cour constitutionnelle.

Les charges d'intérêt au cours de l'exercice actuel ont diminué de € 350 mille à fin septembre de - € 10,11 millions fin septembre 2015 à - € 9,76 millions au 30/09/2016. Le coût de financement moyen a par conséquent diminué de 3,53% fin septembre 2015 à 2,95% (frais de réservation sur les lignes de crédit non utilisées de 0,26% inclus) au 30 septembre 2016. Les autres frais bancaires au 30/09/2016 se montent à
- € 1,02 million et sont stables en comparaison avec la même période de l'année passée.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers ont diminué de - € 4,59 millions au 30 septembre 2015 à - € 0,73 million, principalement suite aux taux de change Euro - Franc Suisse stabilisé.

Le résultat net courant[4] fin septembre 2016 se monte à € 23,65 millions (soit € 4,77 par action), en comparaison avec un résultat net courant de € 18,49 millions (soit € 3,74 par action) fin septembre 2015. Cette hausse de 27% est principalement la conséquence des revenus locatifs accrus grâce à l'acquisition de l'immeuble Tour & Taxis Entrepôt Royal fin de l'année passée d'une part, et la diminution des charges financières, d'autre part.

L'impôt des sociétés a augmenté de -€ 0,5 million à la clôture de Q3 2016 à -€ 1,2 million suivant la reprise et la détention de la société Tour & Taxis Entrepôt Royal SA.

Le résultat net s'élève à € 25,65 millions à la fin du troisième trimestre de 2016 par rapport aux € 25,39 millions fin septembre 2015. En termes de résultat net par action ceci résulte en € 5,20 par action fin septembre 2016, par rapport aux € 5,14 fin septembre 2015.

A la fin du troisième trimestre de l'exercice 2016 les capitaux propres, part du groupe (basés sur la juste valeur des immeubles de placement) s'élèvent à € 350,0 millions (fin 2015 € 362,41 millions). La valeur de l'actif net par action exclus l'influence des ajustements de la juste valeur des instruments financiers (EPRA) se monte à € 82,2 fin septembre 2016 en comparaison avec € 81,3 fin 2015.

Les variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (IAS 39) reprises dans les capitaux propres ont encore diminué à - € 16,6 millions suite à une courbe des swaps réduite. La valeur marchande négative des instruments de couverture traités via les capitaux propres s'élève à - € 55,52 millions à la fin du troisième trimestre par rapport aux - € 38,62 millions à la fin de l'exercice précédent.

Fin septembre 2016 la valeur de l'actif net par action se monte à € 70,9 (31/12/15 : € 73,4) et le cours de clôture de l'action Leasinvest Real Estate au 30 septembre 2016 s'élevait à € 106,2 soit 49,8 % plus élevé que la valeur de l'actif net.

Fin septembre 2016 le taux d'endettement a encore diminué à 55,72% en comparaison avec 58,03% fin 2015, après les ventes réalisées des immeubles Royal 20 et Zeutestraat Malines à la fin du premier semestre, et ceci après le paiement de € 23,2 millions de dividendes sur l'exercice précédent. € 9,4 millions de liquidités sont encore disponibles sur le bilan au 30 septembre 2016 ; ces moyens permettent intrinsèquement d'encore réduire le taux d'endettement à 55,27%.

Cela signifie que les dettes financières nominales reprises dans le bilan au 30 septembre ont diminué à
€ 489,2 millions par rapport aux € 532,2 millions à la fin de l'exercice précédent.

 

4. Fait marquants après la clôture du troisième trimestre de 2016

Acquisition parc retail Frun®park Asten en Autriche

Dans sa recherche d'une diversification géographique continue, Leasinvest Real Estate, via sa filiale à 100% Leasinvest Immo Lux SA, a repris le 8 novembre 2016 deux sociétés immobilières autrichiennes qui sont respectivement propriétaire juridique et économique du parc retail Frun® Park Asten, récemment construit en 2013, situé à Asten/Linz en Autriche. Il s'agit d'un parc retail de 18.300 m² construit de manière très efficace, situé le long de la sortie de l'autoroute, avec 26 magasins et 600 emplacements de parking. Les principaux locataires internationaux et locaux sont e.a. Zeeman, Spar, C&A, NewYorker. Quelques aspects écologiques du parc Retail Asten, tels qu'une installation photovoltaïque et des stations de recharge pour e-bikes, sont uniques pour cette région.

Le parc retail génère des revenus locatifs annuels de € 2,3 millions et représente un volume d'investissement global de € 38 millions, ce qui n'est pas inférieur à la juste valeur estimée par les experts.

Jean-Louis Appelmans CEO : "Après la Belgique, le Grand-duché de Luxembourg et la Suisse, l'Autriche est un pôle de croissance pour Leasinves t Real Estate. Ce parc retail performant avec un nombre de visiteurs qui augmente chaque année, représente une autre croissance de notre portefeuille retail qui représente actuellement 48% de notre portefeuille consolidé détenu en direct."

 

5. Prévisions

Nonobstant la démolition entamée et la reconstruction de 2 immeubles dans le CBD de Bruxelles au cours de cet exercice, notamment l'immeuble Montoyer 63, pour lequel une convention d'usufruit a été conclue avec le Parlement européen pour un terme de 21 ans, et l'immeuble Square de Meeûs, qui est actuellement en cours de reconstruction après la finalisation des travaux de démolition, et outre des circonstances exceptionnelles, la société prévoit, et grâce à l'acquisition de l'immeuble Tour & Taxis Entrepôt Royal, de réaliser un résultat net et un résultat net courant plus élevés en 2016 qu'en 2015. La société prévoit dès lors que le dividende sur 2016 pourra au minimum être maintenu au même niveau.

 

Pour plus d'information, contactez :

Leasinvest Real Estate

Jean-Louis Appelmans

CEO

T: +32 3 238 98 77

E: jeanlouis.appelmans@leasinvest.be

 

LEASINVEST REAL ESTATE SCA

La Société immobilière réglementée Leasinvest Real Estate SCA investit principalement dans des immeubles de qualité bien situés : immeubles retail et bureaux au Grand-duché de Luxembourg, en Belgique, en Suisse et en Autriche.

A présent (y inclus l'acquisition récente) la juste valeur totale du portefeuille immobilier détenu en direct de Leasinvest s'élève à € 857 millions et est réparti dans le Grand-duché de Luxembourg (49%), La Belgique (41%), la Suisse (5%) et l'Autriche (5%).

Leasinvest est en outre le plus grand investisseur immobilier au Luxembourg.

Le portefeuille immobilier total direct se compose de retail (48%), bureaux (37%) et logistique (15%).

La SIR est cotée sur Euronext Bruxelles et affiche une capitalisation boursière de plus de € 505 millions (valeur 16/11/2016).


[1] Le portefeuille immobilier global se compose du portefeuille immobilier direct (immeubles) et indirect (principalement la participation dans Retail Estates).

[2] Dans le calcul du taux d'occupation les projets de développement ne sont pas repris.

[3] Juste valeur ('fair value') : la valeur d'investissement telle que définie par un expert immobilier indépendant et dont les frais de mutation ont été déduits. La juste valeur est la valeur comptable sous IFRS.

[4] Le résultat net courant est calculé comme étant le résultat net à l'exclusion du résultat sur portefeuille d'une part et des variations de la juste valeur des couvertures inefficaces d'autre part.

LRE_Q3 2016 FR



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Source: Leasinvest Real Estate Comm. VA via Globenewswire


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