À l'instar du droit de préemption au profit des autorités publiques, le pacte de préférence est un contrat par lequel le contractant s'engage à proposer en priorité à une seconde personne de traiter avec elle au cas où elle déciderait de vendre son bien. Ce pacte, consenti à titre gratuit ou onéreux, est souvent utilisé dans le cadre de ventes d'actions ou de biens immobiliers. Des sanctions sont prévues en cas de violation du pacte.
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Principes du pacte de préférence
Défini par l'article 1123 du Code civil, « le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Dans le cadre d'une opération immobilière par exemple, le propriétaire d'un bien (le promettant) s'engage à le proposer à la vente à une personne (le bénéficiaire) déterminée et choisie en amont au moment où il décidera de le vendre. Cet engagement contractuel vaut obligation, mais ne pèse que sur le seul promettant. Le bénéficiaire n'est quant à lui pas tenu d'accepter la proposition et peut tout à fait décliner l'offre proposée par le promettant, et ce sans aucune sanction. Dans ce cas, le promettant recouvre sa liberté contractuelle et pourra alors vendre à qui il souhaite. Par ailleurs, si le promettant ne décide jamais de vendre son bien, le bénéficiaire n'a aucun droit ou aucune marge de manœuvre pour contraindre le contractant. Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, sous réserve « de la prohibition des engagements perpétuels ».
Sanctions en cas de violation du contrat
Si le promettant ne respecte pas son engagement et vend son bien à un tiers, sa responsabilité contractuelle est engagée et le véritable bénéficiaire sera en droit de réclamer réparation pour le préjudice subi. Si le tiers qui a indûment acquis le bien était au courant de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, ce dernier pourra alors exiger la nullité de la vente ou demander au juge d'être substitué au tiers. S'il obtient gain de cause, le nouvel acquéreur pourra être dépossédé de son bien par le prononcé de la nullité de la vente ou par substitution au profit du bénéficiaire dont les droits ont été bafoués. Pour s'éviter ce genre de déconvenue, le tiers acquéreur peut demander par écrit au bénéficiaire l'existence d'un pacte de préférence et s'il désire s'en prévaloir. En l'absence d'une réponse de sa part dans un délai raisonnable, le bénéficiaire ne pourra alors plus se retourner contre le nouvel acquéreur.
Pas d'engagement sur le prix
Le pacte de préférence ne doit pas forcément stipuler le prix de vente du bien puisque celui-ci peut varier de façon substantielle entre le jour de la conclusion du contrat et la vente effective du bien. Le prix restera donc à déterminer entre les parties au moment de la vente.
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