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Les bons réflexes à avoir avant d'acheter un bien immobilier
Café de la Bourse10/07/2018 à 11:22

Si vous souhaitez pour acquérir un bien, découvrez les 6 réflexes à avoir avant d'acheter un bien immobilier (Crédit AdobeStock)

Le marché de l'immobilier, porté par des taux d'intérêt particulièrement intéressants, affiche des volumes de ventes exceptionnels. Le volume des investissements immobilier a atteint en France en 2017 un montant record de 27 milliards d'euros (étude ERA Immobilier, mai 2018). Peut-être envisagez-vous, vous aussi, de profiter de la conjoncture actuelle pour acquérir un bien. Découvrez les 6 réflexes à avoir avant d'acheter un bien immobilier.

Vérifier qu'il correspond à vos critères

La première chose à vérifier avant d'acheter un bien, c'est de vérifier qu'il coche bien toutes les cases. La correspondance entre les critères définis et le potentiel investissement doit sinon être parfaite, du moins très proche. On peut renoncer à un ou deux prérequis si l'on a un véritable coup de coeur ou si le bien compense avec d'autres avantages auxquels on n'avait pas pensé : un peu moins de m2 mais des placards et espaces de rangement nombreux et non comptabilisés dans la surface en m2 par exemple. Cependant, il conviendra toujours de privilégier les critères que vous aviez fixés, rationnellement et selon vos besoins, notamment en termes de localisation, de surface et d'agencement. Difficile en effet de se satisfaire d'un 125 m2 de 4 pièces si vous recherchiez un 6 pièces de 125 m2 pour loger vos 3 enfants.

Retenez également que l'achat de sa résidence principale doit réellement être motivé par un coup de coeur. Dans le cas d'un investissement locatif, les choses sont un peu différentes et vous devez trouver un bien qui saura répondre aux aspirations de votre cible tant dans l'agencement que dans la décoration si vous souhaitez louer le bien meublé (cuisine ouverte ou non, mobilier Ikea ou chiné chez des antiquaires et brocanteurs, etc.).

Savoir combien de temps vous allez l'occuper

Le deuxième réflexe à avoir est de se demander combien de temps on envisage de rester dans le bien en question. En effet, l'amortissement des frais de notaire et des frais d'agence peut s'étaler sur de très nombreuses années selon le prix du bien. Est-il bien raisonnable dans ce cas d'acheter un 2 pièces de 45 m2 alors que vous souhaitez fonder une famille nombreuse prochainement ? Le bien-fondé de l'achat d'un appartement à Paris alors que vous postulez sur de nombreux postes au sein de votre entreprise en province est également discutable.

S'assurer que l'emplacement n'est pas amené à radicalement changer

La localisation du bien fait partie des critères à prendre en compte avant de le choisir. Attention cependant, ne vous arrêtez pas au quartier, à la desserte des transports et à la proximité des écoles et commerces. Il est primordial de s'assurer que l'emplacement de votre futur bien ne connaîtra pas de bouleversements majeurs dans les années à venir. En premier lieu, vérifiez s'il s'agit d'une zone inondable ou non et combien de fois le bien a subi de dégâts des eaux au cours des dernières années. En second lieu, demandez-vous si l'environnement si agréable qui participe à votre choix de ce bien plutôt qu'un autre ne sera pas amené à disparaître dans peu de temps. Si la construction d'un immeuble est prévue à la place du charmant jardin sur lequel vous avez vu, non seulement vous n'aurez plus d'espace vert sous vos fenêtres mais vous risquez fort d'avoir également beaucoup moins de luminosité, un vis-à-vis assez pénible, sans compter des mois de travaux et les bruits qui les accompagnent ! Vérifier donc qu'il n'y a aucun permis de construction délivré sur des parcelles mitoyennes au bien que vous souhaitez acheter. À l'inverse, une future station de métro ou de tram à proximité ou la réalisation d'un jardin public recouvrant un parking ou des voies ferroviaires sont des atouts à prendre en compte.  

Vérifier que toutes les dispositions légales vous permettront de jouir de votre bien comme vous le souhaitez

D'abord, il convient de s'assurer que tous les diagnostics immobiliers obligatoires ont été faits et qu'ils sont conformes à la législation en vigueur. Ces diagnostics doivent être effectués par un professionnel certifié et indépendant.
Dans le cas d'une copropriété, il conviendra également de savoir quel est l'état d'esprit des copropriétaires en matière d'autorisation de travaux. Demandez les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Si trois de vos éventuels futurs voisins ont demandé l'autorisation de percer un mur porteur et qu'ils ont tous essuyé un refus, inutile d'acheter le bien si vous souhaitez absolument vous aussi percer un mur porteur pour faire une cuisine ouvrant sur le séjour par exemple.

Bien anticiper les dépenses à venir et faire baisser le prix d'achat si besoin

Il est judicieux de passer en revue, avant d'acheter le bien, tous les travaux urgents de toiture, gros oeuvre, etc. Vérifiez notamment les fondations et la structure. Soyez attentifs aux fissures dans les murs mais aussi aux signes qui pourraient trahir des problèmes d'humidité par exemple.

Dans le cas d'une copropriété, passez en revue tous les travaux ayant été votés et dont vous n'aurez donc pas à supporter la charge financière. Informez-vous également de ce qui revient sans cesse sur la table lors des assemblées générales sans avoir été voté jusqu'à maintenant : installation d'un ascenseur, ravalement des courettes, etc. Vous risquez fort dans un avenir très prochain de devoir financer ces travaux.

Prendre en compte les taxes et charges liés à votre achat

Enfin, gardez bien à l'esprit que vous n'aurez pas seulement à financer votre emprunt et les travaux prévus mais que vous devrez également vous acquitter de régler charges, taxe d'habitation et taxe foncière. Attention, les charges peuvent être très élevées dans un immeuble avec gardien, loge et nombreux espaces verts par exemple. La taxe d'habitation varie considérablement selon le lieu où se situe votre bien et le type de construction. Si celle-ci est amenée à disparaître prochainement, la taxe d'habitation pour les résidences secondaires sera elle maintenue et même renforcée. Quant à la taxe foncière, il est possible qu'elle soit revue à la hausse avec la disparition de la taxe d'habitation.

Louis Yang, Café de la Bourse

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