Le viager : les fondamentaux

Boursorama avec LabSense07/04/2020 à 08:30

Que vous souhaitiez vendre ou acquérir un bien immobilier, il est une formule atypique, aux modalités très spécifiques, qui peut gagner à être connue : le viager… Une transaction qui parfois peut lier le vendeur (crédirentier) à l’acquéreur (débirentier) durant des années ! Focus sur cette transaction un peu à part.

iStock-Anchiy

Le principe du viager

Le viager est « un contrat à titre onéreux » qui consiste, pour un sénior, à céder son bien immobilier à un acquéreur, qui s’engage à lui verser ; d’une part, un « bouquet » et, d’autre part, une « rente viagère ». Le bouquet correspond à un capital versé au comptant lors de la signature de l’acte de vente, tandis que la rente correspond à un montant que l’acquéreur versera – de manière mensuelle, trimestrielle ou annuelle - jusqu’au décès du vendeur. Dans la mesure où ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, on dit que la vente en viager repose sur le principe « d’aléa ». Les articles 1974 et 1975 du Code Civil prévoient que : « Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. ». Concrètement, cela signifie que si le vendeur est malade au moment de la signature et qu’il décède dans les 20 jours qui suivent, le contrat devient caduc. Il existe deux types de contrat de vente en viager : Le viager occupé : l’acquéreur signe le contrat avec le vendeur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer à occuper le bien jusqu’à son décès. Le viager libre : l’acquéreur peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente ; sans avoir à attendre le décès du vendeur. Le montant de la rente viagère, qui apparait dans l’acte de vente est fixé selon différents critères : Le bien est-il libre ou occupé ? Quel âge à le vendeur au moment de la signature de l’acte ? Quel est le montant du bouquet ? Quelle est la valeur du bien, sachant qu’un bien vendu en viager occupé connait une décote de sa valeur foncière, qui compense, pour l’acquéreur, la privation du droit d’usage et d’habitation qui court jusqu’au décès du vendeur.

Pour le vendeur, un avantage fiscal

Le bouquet que perçoit le vendeur est en effet exonéré d’impôt et la rente viagère connait, quant à elle, un régime fiscal avantageux : elle est soumise à l’impôt sur le revenu mais bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du 1er versement de la rente. Seule une fraction de la rente viagère est donc imposée, selon le barème suivant : 70 % pour un 1er versement à 50 ans 50 % pour un 1er versement entre 50 et 59 ans 40 % pour un 1er versement entre 60 et 69 ans 30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans. Enfin, s’il n’occupe plus le bien, le vendeur n’a plus à s’acquitter de la taxe foncière ; et ; même s’il occupe le bien, la charge des travaux votés par le syndic de l’immeuble est transférée à l’acquéreur.

Pour l’acheteur, un achat tout en souplesse

Le viager présente en effet pour l’acquéreur, l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère. Cela revient à contracter un crédit, sauf qu’aucun frais ne s’y attache. En conclusion, le viager est supposé être un contrat « gagnant-gagnant ». Cependant, étant soumis à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a aucun moyen de prédire si l’opération constituera – ou non – un bon placement pour l’acquéreur, le versement de la rente pouvant être d’une durée variable.

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