Le démembrement, une alternative au viager pour la retraite

Boursorama avec LabSense15/08/2021 à 08:30

Lorsque l’on est bénéficiaire d’une retraite modeste et que son seul actif réside dans le bien immobilier qu’on occupe, il existe un moyen d’y rester jusqu’à la fin de ses jours, tout en en retirant une rente… C’est le viager. Ce dispositif est aussi une solution idéale pour l’acheteur, lui permettant de devenir propriétaire, à terme, sans pour autant, disposer immédiatement des fonds nécessaires. Mais si le viager semble être un procédé plutôt vertueux pour les deux parties, le fait que le transfert de propriété repose sur la fin de vie du vendeur pose quelques problèmes d’ordre moral… Par ailleurs, si le vendeur est doté d’une longévité hors norme, l’opération peut ne présenter aucun avantage pour l’acheteur, voire même être à fonds perdu s’il décède avant de devenir propriétaire ! Pour éviter ces scénarios, il existe une alternative au viager appelée le « démembrement ». Voici ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Le démembrement, une alternative au viager pour la retraite - iStock-Eva-Katalin

Viager vs démembrement… Quelles différences ?

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien, entre : d'une part le « nu-propriétaire », et d’autre part, l’ « usufruitier ». Ce dernier – sans être propriétaire - possède le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les éventuels revenus. La société Monetivia a décidé d’utiliser ce principe inscrit dans le Code Civil, pour créer un nouveau concept inspiré du viager - la possibilité est toujours offerte aux séniors de monétiser leur logement, alors qu’ils continuent à l’occuper - mais qui intègre les nouveautés suivantes : Un « bouquet » ; ou apport financier de départ plus important : l'acheteur verse au vendeur, lors de la signature du contrat, un apport situé entre 50 et 70% de la valeur du bien, contre seulement 20% dans le cadre d'une vente en viager, Une période d’usufruit restreinte : contrairement au viager où elle est à vie, la période d’usufruit d’un « démembrement de propriété temporaire avec contrat de rente future » est comprise entre 10 et 20 ans, Un système d’assurance, conclue auprès du Groupe Allianz, pour un coût d’environ 3% de la valeur du bien, qui permet d’indemniser un acheteur au-delà de la période d’usufruit, si le vendeur continue à occuper les lieux…

Démembrement… Que se passe-t-il concrètement, entre le vendeur et l’acheteur ?

Il existe trois scénarii, qui dépendent, d’une part de la santé et de la volonté du vendeur, et, d’autre part, du terme de la période contractuelle d’usufruit ; à savoir : - Si, à l’issue de la période contractuelle d’usufruit, le vendeur est encore en bonne santé et qu’il souhaite continuer à habiter son logement, une possibilité lui est offerte d’y rester sans payer de loyer. L’investisseur sera alors indemnisé par le vendeur via le système d’assurance que ce dernier aura souscrit au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire. - S’il décide, au terme de la période contractuelle, de quitter le logement pour vivre, par exemple, auprès de ses enfants ou dans une maison médicalisée c’est lui qui bénéficiera de l’assurance et touchera la rente versée par l’assureur. - Enfin, s’il décède avant la fin de la période contractuelle, alors l’acquéreur versera aux héritiers une somme complémentaire fixée à l'avance.

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