Investissement immobilier : le client doit attendre d'avoir définitivement perdu son argent pour attaquer son banquier

(Flickr / Elliott Brown)

La Cour de cassation a récemment rejeté la demande d'un particulier qui s'était retourné contre son banquier dans le cadre d'un prêt in fine toujours en cours. Les juges ont estimé que l'opération devait être terminée et la perte constatée avant d'engager des poursuites.

Devant la loi, le proverbe « Mieux vaut prévenir que guérir » n'a pas vraiment de poids. Ainsi, un investisseur doit attendre d'avoir définitivement perdu son argent pour se retourner contre le banquier qui lui a proposé un montage financier aléatoire. Le client ne peut pas faire de reproches à la banque tant que l'opération n'est pas terminée et tant que la perte n'est pas constatée. Avant cela, son préjudice est en effet seulement éventuel, a récemment rappelé la Cour de cassation*.

Un crédit in fine qui tourne mal

Un particulier avait décidé d'acheter un appartement locatif pour augmenter ses revenus lors de sa retraite. À une époque où les taux d'intérêt le permettaient, il avait acheté grâce à un crédit in fine, remboursable vingt ans plus tard en capital et intérêts. Le remboursement était garanti par l'ouverture d'un contrat d'assurance-vie sur lequel il mettait ses économies et dont la rentabilité devait permettre de rembourser le crédit dans vingt ans.

Mais au bout de dix ans, l'emprunteur observait que l'affaire prenait un mauvais chemin, que le contrat d'assurance-vie ne permettrait peut-être pas de rembourser le crédit, qu'il faudrait aussi vendre l'appartement et que le tout risquait même d'être insuffisant.

La perte n'est qu'éventuelle

Le banquier se voyait donc reprocher de ne pas avoir mis en garde ce client « profane » contre le risque de l'opération, susceptible de lui créer un endettement excessif, au regard de ses biens et revenus.

La demande de cet emprunteur est peut-être fondée, a dit la Cour de cassation, mais tant que la date de remboursement n'est pas atteinte, il n'est pas certain de ne pas être en mesure de rembourser. La perte n'est pas réalisée, elle n'est qu'éventuelle, et l'erreur ou la faute du banquier n'a pas, en l'état, de conséquences indemnisables.

*Cass. Com, 13.2.2019, X 17-14.785.