Immobilier à la montagne : quel est le meilleur mois pour investir ?

information fournie par Vidya Patrimoine •19/02/2018 à 10:47

Vous ne le savez pas forcément mais septembre est le mois idéal pour investir à la montagne avec des prix 30 à 50% moins chers qu'en hiver. (crédit : Adobe Stock)

Les vacances d'hiver viennent de commencer. Le charme des pistes enneigées opère et vous pouvez être tenté d'acheter votre propre bien à la montagne plutôt que de le louer. Les transactions en immobilier de montagne retrouvent d'ailleurs des couleurs selon les derniers chiffres de la Fnaim Savoie Mont Blanc ,mais ne vous précipitez pas  car c'est souvent au mois de septembre que la période est la plus propice à ce type d'achat, avec des prix de 30 à 50 % moins chers qu'en hiver.

En septembre, les propriétaires ont reçu leurs avis d'imposition, leur premier appel de provisions pour charges et travaux de copropriétés et la saison touristique est terminée. En parallèle, il n'y a que peu de demandes d'achat entraînant une baisse des prix par rapport aux mois d'hiver. C'est donc le moment idéal pour négocier les prix et investir.

Pour vous permettre de maîtriser ce type d'investissement, voici les astuces mais également les risques liés à ce placement immobilier.

Pourquoi investir à la montagne ?

La montagne est une destination qui ne cesse d'évoluer, attirant désormais près de 30% de clients provenant de l'étranger, chiffre qui a doublé en dix ans.
Cette clientèle, en recherche de prestations haut de gamme «à la française» et d'espaces en pleine nature, se concentre sur les Alpes, considérées comme la plus belle destination ski au monde.

Pour répondre aux attentes de leurs clients, les stations s'adaptent et proposent désormais un ensemble d'activités hors ski, pour permettre à tous de profiter pleinement de leurs congés.

L'ouverture de certaines stations l'été proposant des activités de randonnées et de découverte de la nature attire de plus en plus une clientèle à la recherche de quiétude.

Acheter un appartement à la montagne permet ainsi de pouvoir profiter de tous ces avantages et de mettre en location votre bien immobilier lorsque vous ne l'utilisez pas.

Cependant, il convient de respecter un certain nombre de critères pour pouvoir louer au mieux votre appartement.

Où investir ?

Comme pour tout investissement immobilier, il est nécessaire de se positionner dans un secteur géographique à forte valeur ajoutée.

La station que vous choisirez, doit être facilement accessible par la route et par le train : choisissez des stations à moins de 30 minutes des sorties d'autoroutes et à moins de 30 minutes en autocar des gares TGV de Chambéry, Saint-Jean-de-Maurienne, Grenoble ou Bourg-Saint-Maurice.

La météo reste le facteur clé pour louer au mieux son appartement. Nous vous conseillons donc d'axer vos recherches sur des stations localisées dans des domaines proposant des pistes à plus de 2.000 mètres d'altitude (Belle-Plagne, L'Alpe d'Huez, Avoriaz 1800, Les Arcs, Courchevel, Flaine, La Rosière, etc.)

Pour répondre à l'évolution des besoins de la clientèle vers davantage d'activités hors ski, orientez vos recherches vers des stations offrant un ensemble de services «après-ski», tel que des commerces de produits régionaux, des magasins de textile, des boutiques de souvenirs, des restaurants, une piscine, un ou plusieurs spas.

La station que vous sélectionnerez doit proposer plusieurs sports : ski alpin, ski de fonds, parcours de luge et de raquettes, randonnées découvertes et le domaine doit relier plusieurs stations pour que les clients découvrent chaque jour de nouvelles pistes.

Enfin, pour vous permettre d'améliorer votre taux d'occupation, privilégiez les stations ouvertes l'été proposant un ensemble d'activités, pour tous les membres de la famille.

Quel appartement choisir ?

Les utilisateurs ont évolué et recherchent des appartements spacieux, modernes et offrant un ensemble de services internes à l'immeuble ou à proximité.

Privilégiez donc, des immeubles «ski au pied», à proximité des commerces, proposant des deux pièces d'au moins 35 m2 ou des 3 pièces d'au moins 50 m2, offrant une place de parking, si possible abritée.

Pour les personnes ayant davantage de moyens, ciblez des chalets pouvant accueillir au moins 8 personnes, offrant des prestations de qualité avec de nombreux rangements dont un espace dédié au matériel de ski et accessible en voiture.

Neuf ou ancien ?

100% des nouvelles construction sont dédiées à la résidence de tourisme (cf. paragraphe suivant sur la différence entre une résidence de tourisme et un immeuble classique).

Le neuf, présente l'avantage de ne pas avoir de contraintes d'entretien et de pouvoir obtenir un appartement qui réponde immédiatement aux besoins de la clientèle. Toutefois, en plus des honoraires du constructeur, le prix d'achat comprendra également les honoraires de la société de vente, généralement estimés entre 12 et 15% du prix de vente.

Investir dans l'ancien à la montagne peut sembler plus rentable à la condition de bien sélectionner l'immeuble et de pouvoir effectuer les aménagements permettant de répondre aux besoins de la clientèle.

Pour éviter toutes surprises, vérifiez : les comptes-rendus des assemblées générales de copropriétaires, les documents comptables de la copropriété. Privilégiez des immeubles construits après les années 80 (meilleures isolation) et bien entretenus.

Si vous être bricoleur, recherchez deux studios mitoyens de type cabine (20-25 m2) dans un immeuble de bonne facture, pour en faire un grand deux pièces.
Dans tous les cas, analysez les prix au m2 sur les sites d'annonces immobilières et surtout négociez ; en septembre, vous aurez l'avantage sur les vendeurs !

Quel mode de gestion ?

Avec l'essor des services par Internet, vous avez la possibilité de gérer à distance vos locations : après avoir déclaré votre activité de location saisonnière, vous pouvez utiliser les plateformes de réservation en ligne pour gérer vos réservations. Faites appel à un service de ménage sur place qui passera après chaque location.

Pour éviter les problématiques de remises de clés, faites poser une serrure connectée qui vous permettra de changer le code d'accès après chaque location.

Enfin, pour parer aux éventuels sinistres, entourez-vous d'artisans locaux qui maîtrisent les contraintes liées à la montagne et sauront réagir rapidement à des prix négociés.

Vous souhaitez profiter de votre appartement sans contrainte, faites donc appel à un gestionnaire locatif sur place. Il s'occupera de la gestion complète de votre bien en contrepartie d'une rémunération de l'ordre de 10 à 15% des revenus locatifs.

Enfin, vous pouvez acquérir un appartement au sein d'une résidence de tourisme. Par l'intermédiaire d'un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence vous bénéficierez de revenus locatifs durant toute la durée du bail, même si l'appartement n'est pas occupé et vous pourrez également en profiter quelques semaines par an.

Attention toutefois, le prix d'achat au sein d'une résidence tourisme est plus élevé et les frais de gestion, bien qu'inclus dans la fixation du loyer, sont généralement supérieurs à ceux d'une agence immobilière.

Quels sont les coûts ?

N'oubliez pas qu'à la montagne les conditions climatiques sont extrêmes. L'entretien des immeubles est donc plus coûteux que dans une zone tempérée.
Pour exemple, le coût moyen d'entretien d'un immeuble à Paris est de 29 €/m2 quand il dépasse les 46 €/m2 à la montagne.

Pour répondre aux attentes de votre clientèle, il vous faudra envisager une remise en état complète de votre appartement, avec un changement du mobilier, au moins tous les dix ans.
Enfin, vous devrez vous acquittez des taxes et vos revenus locatifs seront soumis à l'impôt sur le revenu.

Quels sont les avantages fiscaux

Comme tout investissement en meublé, vous devez déclarer votre activité auprès du greffe du tribunal et de l'administration fiscale. Vous devenez «loueur en meublé non professionnel» (LMNP) et vous déclarez vos revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC »).

Ce dispositif vous permet de déduire l'intégralité de vos charges de vos revenus locatifs, notamment les intérêts d'emprunt et les honoraires de gestion.

Par ailleurs, vous pourrez amortir la valeur de votre appartement selon un barème défini par le trésor public. Ce mécanisme vous permettra de déduire de vos revenus locatifs, le montant de l'amortissement et ainsi diminuer le montant à déclarer.

Enfin, dans le cadre d'un achat d'un appartement à rénover, outre la possibilité d'acquérir un bien à un prix attractif, vous pourrez déduire l'intégralité du montant des travaux de vos revenus locatifs.

Ce dernier point vous permettra de générer un déficit foncier, c'est-à-dire de déclarer un montant négatif, reportable pendant dix ans sur les revenus locatifs issus de vos locations meublées ; ainsi vous paierez moins d'impôt sur lesdits revenus, et vous serez même exonérés d'impôt tant que vous avez un déficit foncier.

Conclusion
Acquérir un appartement à la montagne doit plutôt être pensé comme un investissement plaisir ! À défaut de pouvoir acquérir un appartement à rénover bien situé et optimiser au mieux les avantages fiscaux, le taux de rendement dépasse rarement les 2%.

Dans les résidences tourismes, il peut parfois devenir «négatif» en fin de bail, lorsque le propriétaire refuse une négociation de loyer à la baisse et doit verser une indemnité d'éviction pour récupérer la gestion de son appartement.

Comme pour d'autres types d'investissement immobilier, nous vous conseillons de faire appel aux services d'un conseil immobilier qui pourra élaborer une stratégie d'investissement efficace et vous accompagner tout au long du processus d'investissement, de la recherche d'actif à la revente.

Michael Vilvandre, conseil Immobilier
Vidya Patrimoine