L'immobilier français, notamment à Paris, reste à des niveaux élevés malgré la relative baisse des dernières années.
La France est le sixième pays de l'OCDE dans lequel l'immobilier est le plus surévalué selon la Coface. En partant d'une observation de long terme, les prix actuels resteraient actuellement trop élevés par rapport au revenu moyen des ménages.
En France, « l'ajustement à la baisse des prix de l'immobilier [observée au cours des dernières années] n'est pas encore suffisant pour que le marché se stabilise durablement », affirme la Coface dans une étude parue mardi 24 novembre.
Pour déterminer si les prix de l'immobilier sont « surévalués » ou « sous-évalués », la Coface observe l'évolution du ratio entre les prix de l'immobilier et les revenus des ménages dans chacun des pays de l'OCDE. La moyenne de long terme définit un niveau « 100 » indicatif. À l'heure actuelle, ce ratio se situe à « 124 » en France. Autrement dit, les prix de l'immobilier seraient, en moyenne, 24% trop élevés par rapport à leur moyenne de long terme rapportée à l'évolution des revenus des résidents français.
Ainsi selon l'étude, « La France est le sixième pays de l'OCDE où le prix de l'immobilier est le plus surévalué par rapport aux revenus des ménages. Sans réelle amélioration du marché du travail pour soutenir les velléités d'accession des ménages les plus modestes [notamment chez les jeunes], les prix resteront donc orientés à la baisse en 2016 ».
Au passage, « Cette situation continuera de peser sur la solidité financière des entreprises de la construction. Dans un contexte de modération des dépenses publiques, les entreprises de travaux publics verront leur volume d'activité se réduire encore. Symptomatique de cet enlisement, en dépit du nombre considérable de disparitions, elles sont toujours surreprésentées dans les défaillances d'entreprises et leur taille moyenne augmente depuis fin 2014 », explique Guillaume Baqué, économiste à la Coface.
À noter que les cinq pays de l'OCDE où le ratio prix/revenus des ménages est plus élevé qu'en France sont la Belgique, l'Australie, la Nouvelle-Zélande, le Canada et le Royaume-Uni.
L'origine du problème : une pénurie de logements disponibles dans les grandes villes
Remettant en perspective l'évolution des prix de l'immobilier en France, l'étude explique que « L'offre de logements s'est révélée insuffisante à partir du milieu des années 1990, entraînant une hausse des prix. Dans l'ancien, les prix en Ile-de-France ont ainsi augmenté de 151% entre 1996 et 2007, et même de 161% dans les autres régions ». Le même phénomène s'est observé dans d'autres pays de l'Union Européenne.
La Coface poursuit : « Selon une étude de la FED de Dallas, [la hausse de l'immobilier] trouve sa source dans la raréfaction du foncier et non de la hausse des coûts de production. Pour 14 pays avancés, le prix des terres agricoles a ainsi doublé en termes réels depuis 1900, en raison de l'implémentation progressive de nouvelles restrictions de construction mais aussi du manque de développement de l'offre de transport. En effet, le rapide essor des réseaux de transport, notamment ferrés, a considérablement élargi l'offre de terrains constructibles en rapprochant les villes entre elles. Or, la longueur des réseaux ferrés de ce même échantillon a atteint son apogée en 1930 avant de décroître progressivement. En France, 39.000 kms de voies sont installées en 1960 contre 29.200 en 2013. Sur la même période, la population urbaine est passée de 62% à 79% ce qui participe à la raréfaction du foncier constructible ».
À noter malgré tout que la rapide hausse des prix de l'immobilier a été stoppée suite aux crises de 2008 (subprimes) et de 2011 (dettes souveraines européennes). « Depuis leur plus haut historique au troisième trimestre 2011, les prix de l'immobilier en France ont baissé de 7,1% et sont restés stables dans le neuf (+0,5%) », observe en effet l'étude.
Cette récente baisse a permis au ratio prix / revenus des ménages de diminuer légèrement : avant d'être situé à « 124 » en 2014, celui-ci était à « 133 » en 2007. La « surévaluation » des prix de l'immobilier en France tend ainsi à diminuer, mais cela passe davantage par la baisse des prix de l'immobilier que par l'augmentation des revenus des ménages.
X. Bargue (redaction@boursorama.fr)
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