DOCUMENT - La propriétaire, qui louait un 5 m² à Paris depuis 7 ans, avait assigné le locataire pour impayés mais c’est elle qui a été jugée fautive.
Propriétaires, soyez irréprochables avant d’assigner un locataire. C’est la leçon à retenir d’un bailleur qui a assigné en justice la personne à qui elle louait son logement depuis 7 ans. Elle lui réclame 4800 euros d’ impayés . Problème: le bien en question ne fait que 5 m². Or, la loi ( article 4 du décret du 30 janvier 2022 ) interdit la location d’un bien dont la surface est inférieure à 9 m² et la hauteur sous plafond, à 2,2 mètres (idem si le volume habitable est inférieur à 20 m3).
Le Tribunal judiciaire de Paris a rendu son jugement: non seulement le locataire est acquitté mais la propriétaire devra lui verser près de 19.500 euros de loyers «indûment payés» et 2000 euros de préjudice moral, selon une décision rendue le 15 septembre et que Le Figaro s’est procurée (voir ci-dessous). « Outre l’exiguïté des lieux rendant le local impropre à l’habitation, l’arrêté préfectoral (du 18 janvier 2022) relève également les éléments d’insalubrité suivants: absence de système de ventilation permanent, absence de moyen de chauffage, refoulement des eaux usées dans la douche lors de l’utilisation du lavabo, sol dégradé », résume le juge. « Une nouvelle victoire » pour la Fondation Abbé Pierre qui a accompagné le locataire et qui avait déjà obtenu gain de cause en juillet 2022 pour le même genre d’affaire .
Pas d’obligation de relogement
Pourquoi le juge a donné gain de cause au locataire alors qu’on peut penser que ce dernier savait que le logement faisait 5 m² et était donc impropre à l’habitation? En réalité, ce n’était pas le cas. « Au moment de la signature du bail, le bailleur a dit que la surface était légale. Le locataire, ne connaissant pas les subtilités liées à l’obligation de la hauteur, signe le bail. Ce n’est que bien des années après que le locataire s’aperçoit en fait que ce local n’aurait jamais dû être loué », raconte Éric Constantin, directeur de la Fondation Abbé Pierre Ile de France. La surface habitable du logement était en effet de 5 m².
Pourquoi? La subtilité évoquée par la fondation est liée à la hauteur sur plafond. La surface au sol est de 9,15 m² mais « se réduit à 5,31 m² pour une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 m et même à 4,28 m² pour une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,2 m », selon l’arrêté préfectoral du 18 janvier 2022 sur lequel s’est basé le Tribunal judiciaire de Paris pour rendre son jugement. Pire: le locataire n’aurait pas signé de bail. « Le contrat dont le juge fait référence est un bail présenté par la propriétaire. Autrement dit, c’est un faux bail , affirme une source proche du dossier. Par ailleurs, l’annonce immobilière faisait mention d’un logement de 11 m² ».
Dès lors, que va-t-il advenir du locataire? « Il loge toujours dans le même appartement , explique Samia Ayed, juriste et chargée de mission Habitat indigne de la Fondation Abbé Pierre. Nous espérons qu’un nouvel arrêté va rétablir l’obligation de relogement par la préfecture qui a été supprimée par l’arrêté du 18 janvier 2022 ou que ce relogement soit permis grâce à la loi DALO ».
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