Des perspectives de croissance modérées sur les marchés résidentiels européens

À Paris, où les prix ont quasiment stagné au T2 2021 (0,2 % g.t.), une légère correction apparait très probable en raison des prix très élevés et de l'attractivité des zones moins densément peuplées. (Crédits photo : Unsplash - PICQ Cheyenne )

Par Jean-Christophe Delfim, de l'équipe de recherche économique d'Edmond de Rothschild

Selon Jean-Christophe Delfim, de l'équipe de recherche économique de Edmond de Rothschild, les prix de l'immobilier résidentiels européens devraient continuer à croître au cours des prochains trimestres mais à un rythme plus modéré. Malgré une surévaluation des prix, le risque de bulle semble écarté. Cependant, les risques s'accumulent : la crise énergétique actuelle et un resserrement des politiques monétaires pourraient entraîner une baisse des prix. En France, la croissance des prix résidentiels pourrait ralentir au cours des prochains trimestres. Toutefois, dans l'ensemble, les prix devraient continuer à progresser à un rythme un peu plus élevé que sur la période 2015–2019 en moyenne.

En Europe, un ralentissement des prix immobiliers à venir et des risques qui s'accumulent

Dans une nouvelle analyse semestrielle des marchés immobiliers résidentiels en Europe, Jean-Christophe Delfim, de l'équipe de recherche économique de Edmond de Rothschild, analyse la forte progression (+8,3%) des prix de l'immobilier résidentiel européen entre l'été 2020 et le
deuxième trimestre 2021. L'augmentation des revenus des ménages, les politiques monétaires accommodantes, les facilités d'octrois de crédit, l'amplification de l'inflation et la hausse des coûts de construction ont été des facteurs déterminants de la hausse des prix. Les évolutions structurelles de la demande pressentie en 2020 (demande accrue de maisons et de bien en périphérie des grandes villes) se sont confirmées et se sont traduites dans les prix.

Cependant, ces tendances devraient se modérer une fois dissipées les contraintes de la pandémie. Selon l'expert de Edmond de Rothschild, le marché de l'immobilier résidentiel européen ne serait pas en situation de bulle mais de surévaluation. Au 2ème trimestre 2021, les prix européens seraient 12,8% surévalués en moyenne par rapport aux fondamentaux. Le Royaume-Uni, les Pays-Bas, le Portugal et l'Allemagne démontrent les niveaux de surévaluation les plus élevés. La France, l'Italie ou l'Espagne auraient les marchés les moins surévalués.

Selon cette étude, les prix résidentiels européens devraient continuer de croitre au cours des prochains trimestres, mais à un rythme plus faible que sur l'année écoulée, La progression des prix sera plus importante en Allemagne, Espagne et Portugal, et moindre en Suisse et en Italie. Le scénario central de l'expert de Edmond de Rothschild ne prévoit pas de correction marquée des prix de l'immobilier résidentiel. Cependant, la surévaluation des prix contribue à un accroissement des risques qui pourraient ralentir la croissance des prix, voire les corriger.

Les principaux risques qui pourraient faire basculer la situation vers un scénario de baisse des prix de l'immobilier résidentiel européen sont :
- une augmentation trop importante des prix de l'énergie en Europe,
- un retrait prématuré des soutiens budgétaires et monétaires à la reprise,
- une panique des investisseurs.

Perspectives du marché résidentiel en France

L'expert de Edmond de Rothschild prévoit un ralentissement de la croissance des prix résidentiels français au cours des prochains trimestres. Toutefois, dans l'ensemble, les prix devraient continuer à progresser à un rythme un peu plus élevé que sur la période 2015–2019, en moyenne.

Alors que les dernières règles macroprudentielles en dates ont déjà largement été intégrées par les prêteurs, un nouveau renforcement de celles-ci occasionnerait un ralentissement légèrement plus marqué de la croissance des prix. Des différences notables de dynamiques des prix
devraient encore prévaloir entre villes.

À Paris, où les prix ont quasiment stagné au T2 2021 (0,2 % g.t.), une légère correction apparait très probable en raison des prix très élevés et de l'attractivité des zones moins densément peuplées. Cela pourrait continuer à profiter à des villes telles que Reims et Orléans. Aussi dans
des villes comme Strasbourg, Nantes et Rennes la dynamique des prix devrait demeurer plus robuste qu'ailleurs.