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Avec la hausse des taux d'intérêt, l'étau se resserre autour des futurs propriétaires. Et augmenter la durée de remboursement de son crédit immobilier ne garantit plus d'obtenir l'accord d'une banque.
Par MoneyVox,
Accéder au crédit immobilier devient de plus en plus difficile, même avec un remboursement échelonné sur une durée plus longue. En cause ? Une inflation grandissante qui a obligé la Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs, entraînant dans son sillage l'augmentation des t aux d'intérêt des crédits immobiliers . Pieds et poings liés par la réglementation, les banques sont ainsi de plus en plus précautionneuses sur l'octroi des dossiers de financement.
La hausse des taux d'intérêt bloque l'accès au crédit
Dans son observatoire du mois d'août 2022, Crédit Logement-CSA donne le ton : "Les banques ont accéléré la hausse des taux". En effet, les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés ne cessent de grimper depuis plusieurs mois. Sur 15 ans, les taux d'intérêt ont même doublé, passant de 0,86 % fin 2021 à 1,71 % en août. Sur 20 ans, il faut désormais compter 1,85 %, et 1,96 % sur 25 ans.
Or, une hausse des taux d'intérêt entraîne inévitablement une augmentation de la mensualité de remboursement. Dès lors, difficile de respecter la réglementation qui impose aux banques de limiter au maximum le taux d'endettement des ménages à 35 %... sauf à allonger la durée du crédit.
Pour pouvoir rentrer dans les clous, les emprunteurs peuvent donc envisager d'augmenter la durée de remboursement de leur prêt immobilier. Mais attention : là aussi, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé une limite : les banques doivent fortement limiter le nombre de dossiers accordés sur plus de 25 ans.
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64 % des crédits immobiliers sont déjà accordés sur 20 à 25 ans
Ce sont déjà 64,1 % des dossiers de crédits immobiliers qui ont été accordés sur plus de 20 ans au mois d'août 2022. La marge de manœuvre pour tous ces emprunteurs est donc fortement limitée par les contraintes réglementaires pesant sur les banques. Pour comparaison, moins de 25 % des crédits immobiliers étaient accordés sur des durées aussi longues en 2015, et environ 50 % en 2020.
Les statistiques actuelles sur la durée des financements témoignent d'un second problème sous-jacent : en plus de taux d'intérêt de plus en plus élevés, les prix de l'immobilier ont aussi grevé la capacité d'emprunt des foyers. Aujourd'hui, l'observatoire Crédit Logement-CSA estime que "Les durées longues ne suffisent plus à compenser la hausse des prix".
Douche froide pour les emprunteurs les plus modestes
Les futurs propriétaires les plus impactés par la hausse des taux et des prix de l'immobilier sont, sans surprise, les plus modestes. Leurs revenus ne permettent pas de satisfaire aux exigences du HCSF, c'est-à-dire de respecter un taux d'endettement maximal de 35 %, le tout sur une durée inférieure à 25 ans. L'observatoire Crédit-Logement CSA parle d'un "bouchon".
Un autre problème se pose également : celui lié au taux d'usure. Ce seuil détermine le taux d'intérêt maximal auquel une banque peut accorder un financement à ses clients. Il comprend non seulement le taux d'intérêt nominal du crédit immobilier, mais également l'assurance emprunteur et les frais associés (notamment les frais de garantie). Or, aujourd'hui, les banques se trouvent aux prises avec des taux d'intérêt nominaux qui grimpent, impactés par les décisions de la Banque centrale européenne, et un taux d'usure qui augmente plus lentement. Le contexte est donc de plus en plus délicat pour les Français qui veulent acheter leur résidence principale, une résidence secondaire ou investir dans le locatif par l'intermédiaire d'un prêt immobilier.
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