Un locataire, qui a effacé ses dettes, peut quand même être expulsé

La Cour de cassation a donné tort à un locataire qui pensait que l’effacement de ses dettes suffisait pour ne pas être expulsé de son logement.

Ce n’est pas parce qu’un locataire a été déclaré en état de surendettement et a obtenu un effacement de ses dettes qu’il ne peut pas être expulsé pour non-paiement du loyer. C’est le cas lorsque l’obligation de quitter les lieux est devenue définitive avant que le dossier de surendettement ne soit accepté, a observé la Cour de cassation, dans un arrêt du 6 juillet 2022 (Cass. Civ 3, 6.7.2022, A 21-19.427). La commission départementale de surendettement a accepté le dossier et décidé d’effacer toutes les dettes non-professionnelles, soulignait ce locataire, en déduisant que son expulsion n’avait plus de raison d’être puisqu’il n’avait plus de dette envers son propriétaire.

Les juges ont donc donné tort à ce locataire qui ne payait plus son loyer depuis des mois, faute d’en avoir les moyens, à cause de son surendettement. Le raisonnement du locataire n’étant pas le bon, selon eux. Lorsque la commission a effacé les dettes, la résiliation était déjà acquise par le jeu de la «clause résolutoire» qui prévoit selon la loi la rupture du contrat deux mois après un commandement de payer resté vain. L’effacement de la dette ne change rien et ne ressuscite pas le contrat annulé. Le locataire n’avait plus de dettes mais devait quitter les lieux.

Maintenir les locataires de bonne foi dans le logement

En cas de loyers impayés, le propriétaire lance une procédure d’expulsion. S’il obtient gain de cause auprès du juge, le bailleur peut faire expulser son locataire, sauf en cas de trêve hivernale. Mais, depuis le 1er mars 2019, la loi prévoit que la décision de la commission départementale de surendettement prime sur celle du juge pour ce qui est des expulsions et des résiliations du bail. À deux conditions: la procédure de surendettement doit être engagée après la décision judiciaire et le locataire doit avoir repris le paiement des loyers. « Pour les loyers et charges impayés, une décision de la commission de surendettement déclarée recevable empêchera le bailleur de toute action en exécution des loyers et charges antérieures à la décision de la commission », explique Maître Valérie Moulines Denis, avocate en droit immobilier.

À l’origine, en coordonnant ces deux procédures, l’idée était de maintenir le locataire de bonne foi dans son logement, tout en préservant les droits du bailleur. Des locataires de mauvaise foi ont toutefois profité de cette possibilité. « Cette règle est choquante , réagit Me Romain Rossi-Landi, avocat en droit immobilier. C’est comme le procédé d’une contravention: vous payez et vous contestez après ».