Nathalie hérite d’un appartement à Paris : doit-elle le garder ou le revendre?

Avec ces placements, Nathalie combine sécurité financière, revenus complémentaires et transmission optimisée. Elle doit simplement choisir entre laisser fructifier ses placements ou percevoir des revenus complémentaires. ( crédit photo : Getty Images/PhotoAlto )

Sommaire:

• La situation de Nathalie, 56 ans, héritant d’un appartement parisien
• Droits de succession: combien va devoir payer Nathalie?
• Louer le logement: une solution intéressante mais contraignante pour Nathalie
• Conserver le logement pour le transmettre à un proche, une bonne idée?
• Nathalie décide de vendre le bien et de faire fructifier l’argent
• Une stratégie patrimoniale payante

La situation de Nathalie, 56 ans, héritant d’un appartement parisien

Nathalie, 56 ans, est commerciale pour un magazine spécialisé dans le nautisme. Elle vit seule dans un spacieux T4 de 70m², situé à Rennes. L’an dernier, elle a fini de rembourser son crédit et depuis, elle vit confortablement avec son salaire de 2800 euros net après impôt.

À la suite du décès de sa mère, elle a hérité d’un appartement de 71m², dans le quartier Oberkampf - Saint-Maur, à Paris. Il est estimé à 750.000 euros. Nathalie doit cependant payer de lourds travaux de rénovation de copropriété, sans oublier de régler les droits de succession.

La commerciale a mis de l’argent de côté pour préparer sa retraite, mais peu. Elle a de quoi payer les droits de succession mais cela peut la mettre en difficulté. Pourtant, ce bien immobilier dont elle est l’unique héritière la soulage: ses vieux jours s’annoncent paisibles. Elle hésite cependant sur la meilleure stratégie à adopter. Doit-elle revendre le logement et faire fructifier son capital? Ou alors le mettre en location et le transmettre, à son décès, à un membre de sa famille?

Droits de succession: combien va devoir payer Nathalie?

Nathalie hérite en ligne directe de sa mère. A ce titre, elle bénéficie d’un abattement sur les droits de succession de 100.000 euros. Au-delà de ce montant, les droits à payer sont progressifs. Ils commencent à 5%, pour les sommes inférieures ou égales à 8072 euros, et terminent à 45% pour les sommes dépassant 1.805.677 euros.

Avec le simulateur mis à disposition sur le site Service public , Nathalie apprend devoir payer 137.962 euros de droits de succession. Elle doit aussi s’acquitter des frais de travaux à venir dans la copropriété où vivait sa mère, d’un montant de 50.000 euros. Son héritage net s’élève donc à un peu plus de 562.000 euros.

Louer le logement: une solution intéressante mais contraignante pour Nathalie

L’appartement parisien de Nathalie peut trouver facilement preneur. En comparant les prix pratiqués dans le 9e arrondissement, elle sait pouvoir le louer au minimum 2300 euros par mois. La moitié de cet argent lui servira à payer les impôts sur ses revenus locatifs - estimés à 9900 euros annuels - et à faire face aux frais du logement (travaux de copropriété, taxe foncière, éventuelle absence de locataires...). L’autre moitié des loyers lui servira à profiter de la vie.

Nathalie prévoit aussi une hausse des prix de l’immobilier parisien. En conservant le logement, elle pourrait bénéficier d’une plus-value à la revente, plus tard. C’est intéressant mais il faut considérer d’autres éléments, notamment les contraintes locatives. Vivant à Rennes, elle devra faire appel à une agence immobilière pour gérer son bien immobilier. Celle-ci lui imputera 7 à 10% de ses revenus, selon l’agence. C’est le prix à payer pour s’éviter la recherche de locataires, la rédaction des baux ou le suivi des travaux.

Conserver le logement pour le transmettre à un proche, une bonne idée?

Unique héritière et sans enfant, Nathalie veut éviter à sa mort de voir son capital accaparé par l’État. Elle a toujours été proche d’un cousin modeste, de 15 ans son cadet. Elle s’interroge sur la meilleure manière de lui transmettre le logement. En l’absence d’un lien de filiation directe, le barème des droits de mutation la dissuade de transmettre le logement à son cousin en pleine propriété à son décès. En effet, après un abattement de seulement 1594 euros, il sera ensuite imposé à hauteur de 55%. Il devra donc s’acquitter de 412.500 euros de droits de succession (750.000 x 55%), ce qui est impossible pour lui.

Pour contourner ce frein, Nathalie envisage une donation en démembrement de propriété. Elle conserverait l’usufruit (le droit de l’occuper ou d’en percevoir les loyers) et son cousin recevrait la nue-propriété. Ce dispositif allège la facture fiscale: le capital taxé porte uniquement sur la nue-propriété, calculé selon l’âge du donateur, soit 50% dans le cas de Nathalie. Les frais de donation s’élèveraient à près de 190.000 euros. Malheureusement, c’est un montant encore trop important pour Nathalie. Elle décide de revoir sa stratégie.

Nathalie décide de vendre le bien et de faire fructifier l’argent

La commerciale opte pour la simplicité en mettant l’appartement parisien en vente. Elle dispose d’un capital de 560.000 euros, à faire fructifier. Nathalie va placer 400.000 euros dans un contrat d’assurance-vie, réparti entre un fonds en euros sécurisé et des unités de compte pour dynamiser la performance. Elle en attend une rentabilité moyenne de 3,75% par an. Nathalie percevra donc une plus-value de 15.000 euros nets par an (400.000 x 3,75%). Si elle ne touche pas à ses revenus, dans 7 ans, son contrat cumulera 521.000 euros, soit 121.000 euros de plus-values cumulées.

Nathalie place aussi 100.000 euros sur un contrat de capitalisation, un produit complémentaire à l’assurance-vie. 60% seront placés sur un contrat en fonds et 40% sur un fonds en unités de compte, avec une rentabilité moyenne de 3,4%. Dans 7 ans, le contrat de capitalisation pourrait s’élever à 127.000 euros. Nathalie peut choisir d’en percevoir des revenus annuels à hauteur de 3400 euros (100.000 x 3,4%).

Nathalie va encore placer 60.000 euros sur des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Elle en attend un rendement moyen de 3,7% par an, soit des revenus annuels complémentaires de 2200 euros avant impôt.

Une stratégie patrimoniale payante

Avec ces placements, Nathalie combine sécurité financière, revenus complémentaires et transmission optimisée. Elle doit simplement choisir entre laisser fructifier ses placements ou percevoir des revenus complémentaires (pouvant atteindre 20.600 euros par an), sans toucher au capital de départ. Dans tous les cas, l’avenir s’annonce agréable. Nathalie pourra peut-être s’offrir le catamaran de ses rêves, jouir sans entrave de sa retraite tout en gâtant son jeune cousin.