Le dernier baromètre sur l'encadrement des Loyers établi par la Fondation pour le logement dresse un bilan contrasté du dispositif, qui demeure respecté "de manière très inégale par les bailleurs" selon les territoires. Sans surprise, les petits logements, prisés des étudiants, sont en première ligne des annonces immobilières hors des clous.
( AFP / FRED TANNEAU )
"L’heure est donc désormais au renforcement du contrôle du respect de cette loi utile mais trop longtemps négligée par l’Etat". Dans son dernier rapport publié jeudi 4 septembre, la fondation pour le logement des défavorisés appelle à serrer la vis sur l'encadrement des loyers, ainsi qu'à assurer la pérennité d'un dispositif encore "expérimental". En l'absence de nouvelle disposition législative sur le sujet, les mesures sont censées prendre fin en novembre 2026.
Parmi les enseignements, la fondation affirme ainsi qu'un tiers des annonces (32%) dépasse le plafonds des loyers autorisés. Si le rapport note une dynamique plutôt positive avec les principales grandes villes, notamment Lille (de 42% d'annonces non-conformes en 2022 à 31% cette année) ou Montpellier, désigné "meilleur élève" avec 12% d'annonces non-conformes, la tendance est autre chez les "nouveaux entrants" dans le dispositif, notamment la métropole de Grenoble ou les communes du Pays Basque.
Du côté du montant moyen de ces dépassements de loyers à débourser pour les locataires, la facture la plus élevée revient à Paris. Ainsi, dans la capitale, les annonces non conformes proposent un loyer dépassant les plafonds de loyer de 237 € par mois en moyenne (un niveau assez stable depuis deux ans). Cette somme correspond donc à une ponction de plus de 2 800 € par an pour les locataires qui les subissent, déplore le rapport. A Paris, 31% des logements proposés à la location dépassent les plafonds de loyer, en légère amélioration par rapport à 2021 (35%).
Dans les autres métropoles, les dépassements de loyer portent sur des montants légèrement inférieurs : 161 € à Lyon-Villeurbanne, 122 € à Lille, 139 € à Montpellier, 154 € à Bordeaux, pour un dépassement moyen en France de 192 € par mois, quasi-stable par rapport aux années précédentes.
"L'encadrement des loyers conduit à une modération réelle des loyers. Il a aussi un impact sur les marchés à long terme, ça peut calmer un peu le jeu, et clairement, ça redonne du pouvoir d'achat aux ménages", a déclaré lors d'une conférence de presse Christophe Robert, délégué général de la Fondation.
Les petites surfaces se monnaient cher
Dans les faits, un logement peut toutefois dépasser les plafonds prévus par la loi sans être illégal dans la mesure où un "complément de loyer" peut être appliqué si le logement possède des atouts particuliers. Ces derniers doivent être justifiés par les propriétaires mais leurs caractéristiques n'ont pas été définies par la loi et leur montant n'est pas plafonné.
Les prix au mètre carré étant traditionnellement plus élevés pour les petites surfaces, ces dernières sont surreprésentées parmi les contrevenants. Quelque 91% des logements de 10m2 et moins sont ainsi hors des clous, ce qui pénalise majoritairement les étudiants, les célibataires et les ménages modestes. Les meublés s'avèrent aussi moins respectueux de la réglementation, de même que les propriétaires de logements "passoires thermiques" classés G, "palme d'or du culot" selon la Fondation pour le logement, qui pratiquent le plus de dépassements (38%) alors que tout complément de loyer leur est pourtant interdit.
Rendu possible par la loi Alur de 2014 puis restreint par la loi Elan de 2018 aux seules collectivités volontaires, l'encadrement des loyers est un dispositif expérimental qui doit s'achever en novembre 2026. La Fondation pour le logement a annoncé jeudi le lancement d'une campagne pour le pérenniser et le rendre plus efficace.
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