"Pour la première fois depuis trois années, l'activité s'inscrit dans une stabilisation qui milite en faveur d'une reprise prudente", selon un observateur.
( AFP / WILLIAM WEST )
Après deux années de crise profonde, le marché immobilier français a donné des signes francs de reprise en 2025, avec une augmentation des prix des logements anciens de 1,1% et des transactions réalisées (951.000 ventes), selon l'indice Notaires-Insee de référence publié jeudi 26 février.
"Le combo gagnant de 2025, c'est la maîtrise des prix et des taux d'intérêt ", se réjouit Charles Marinakis, président du réseau d'agences immobilières Century 21 France, qui salue une année parmi les cinq meilleures des 20 dernières en nombre de transactions.
Avec 951.000 ventes estimées au cours de l'année dernière, l'activité immobilière est en hausse de 12,5% par rapport à 2024 et équivalente aux niveaux de transactions observés en 2017. Quant à la variation des prix, elle est "sans excès" et "correspond au niveau de l'inflation", se satisfait Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
En Île-de-France, les prix des logements anciens ont augmenté de 0,7% en 2025, en particulier ceux des appartements qui ont crû de 1,2%, tandis que la valeur des maisons vendues a diminué de 0,4%. Dans les autres régions, les prix de l'immobilier ancien ont grossi de 1,2% l'année passée, avec une hausse plus marquée pour les appartements (+1,7%) que pour les maisons (+1,0%). Au global, les prix ont augmenté de 1,5% pour les appartements et de 0,8% pour les maisons en 2025.
"Reprise légère"
"Pour la première fois depuis trois années, l'activité s'inscrit dans une stabilisation qui milite en faveur d'une reprise prudente", a commenté Elodie Frémont, présidente de la commission statistiques immobilières des notaires du Grand Paris. Elle estime cependant que cette "reprise est légère" et rappelle que le nombre de transactions reste "historiquement bas" en Île-de-France.
Après une phase d'euphorie post-Covid, la brusque remontée des taux d'intérêt en 2022 a bloqué les projets d'achat de nombreux ménages français et provoqué un coup d'arrêt du marché immobilier, neuf comme ancien. La stabilisation des taux d'intérêt immobiliers un peu au-dessus de 3% et la baisse des prix en 2023 et 2024 sont les principales raisons de la l'amélioration des ventes de logements anciens en 2025.
Charles Marinakis rappelle cependant que la flambée des prix immobiliers post-Covid n'a pas été totalement résorbée, de même que les taux d'intérêt qui ne sont pas revenus aux niveaux d'avant la guerre en Ukraine. "Les Français ont retrouvé une partie du pouvoir d'achat immobilier mais pas la totalité" , a-t-il souligné.
En conséquence, acheter son premier logement est plus difficile et nécessite souvent d'être aidé par "des dons ou des prêts familiaux" , a constaté Elodie Frémont.
Les Notaires du Grand Paris ont publié des chiffres centrés sur "l'accessibilité au logement" et estiment que la mensualité de remboursement d'un prêt sur 20 ans a augmenté entre 2022 et 2026 de 9,6% pour un appartement de 65 m² et de 8,7% pour un maison de 100 m² en Ile-de-France.
Difficultés pour les ménages modestes
Ils rapportent aussi que les transactions à un prix inférieur à 4.000 euros par m² représentaient plus de 80% des ventes de logements franciliens jusqu'au début des années 2000, mais seulement 30% des transactions depuis 2006. Dans le même temps les transactions de plus de 6.000 euros par m² sont passées d'une part marginale à la moitié des ventes à partir de 2005. Avec comme conséquence évidente d'éloigner les ménages modestes de l'accès à la propriété.
La crise actuelle "affecte surtout les ménages aux ressources modestes" , a confirmé Loïc Cantin. "Ne peuvent prétendre à accéder à la propriété que les secundo-accédants (qui achètent leur deuxième logement, NDLR) ou les ménages avec plus de 50.000 euros de ressources", a-t-il précisé.
Pour 2026, les professionnels prévoient une continuité avec des volumes de transactions autour de 950.000 ventes avec des prix en légère hausse. Les acquisitions de logements pourraient néanmoins être freinées par le coût du crédit. L'Observatoire Crédit Logement/CSA a prévenu en janvier que les taux d'intérêt des crédits immobiliers allaient augmenter en 2026 et en 2027, pour se rapprocher des 4%.
Quant au "statut du bailleur privé" ou "dispositif Jeanbrun" d'incitation à l'investissement locatif, il devra être amélioré pour avoir un réel effet sur le marché immobilier ancien, selon Charles Marinakis.
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