Faut-il toujours investir dans les SCPI ?
Les SCPI connaissent un succès qui ne se dément pas année après année. Mais ne risquent-elles pas d'être victimes de ce succès ? Érosion des rendements, raréfaction des biens immobiliers de qualité : faut-il toujours investir dans les SCPI ?
Un engouement qui pose question
En 2017, la collecte nette globale des SCPI d'entreprise a atteint un nouveau record annuel avec plus de 6 milliards d'euros, soit une augmentation de 15% par rapport à 2016.
Au fil des années, les SCPI sont devenues un placement de plus en plus prisé des français. Face à l'érosion du rendement des placements sans risque comme le livret A (0,75%) et le fonds en euros de l'assurance vie (1,80% en 2017), les SCPI affichent un rendement intéressant (4,43% en 2017) pour une prise de risque jusqu'ici modérée.
Mais face à cette demande de plus en plus importante et grâce à une conjoncture économique favorable, les prix des parts de SCPI augmentent tandis que les revenus locatifs stagnent voire diminuent. Le rendement des SCPI est donc tiré vers le bas.
Par ailleurs, le marché de l'immobilier professionnel n'est pas extensible. Comment faire pour répondre à une demande croissante avec une offre limitée ? N'y a t'il pas un risque de voir les sociétés de gestion investir dans des biens de moins bonne qualité, engendrant des difficultés pour louer les biens et dégradant encore plus les rendements ?
Les stratégies des sociétés de gestion
Face à cette tendance, les sociétés de gestion de SCPI ont adapté leur stratégie.
Certaines limitent leur collecte de façon à conserver un niveau d'exigence élevé sur la qualité des immeubles acquis.
D'autres pratiquent la diversification. Elles investissent dans des secteurs de l'immobilier professionnel autres que les bureaux et les commerces, qui présentent un potentiel économique intéressant, comme par exemple les secteurs de la santé (crèches, écoles, EHPAD) ou encore de l'hôtellerie.
Elles s'ouvrent également à l'international en investissant dans d'autres zones géographiques que la France, comme par exemple l'Allemagne ou encore le Portugal, l'Irlande ou les Pays-Bas. Elles profitent ainsi du potentiel économique de ces pays mais également des conventions fiscales nouées par la France avec chacun de ces pays, qui permettent de bénéficier d'une fiscalité plus douce.
Investir dans les SCPI : pour qui ?
Les SCPI ont montré ces dernières années une forte capacité de résistance aux différentes crises (notamment celle de 2008) et leur capacité à délivrer des taux de rendements réguliers et stables dans le temps, quelle que soit la conjoncture.
En effet, les SCPI achètent régulièrement des actifs immobiliers, ce qui leur permet de gommer les effets des différents cycles économiques. Ainsi, les évolutions de prix du marché se répercutent de façon moins marquée sur le prix des parts de SCPI.
Par ailleurs, l'achat de parts de SCPI permet de mutualiser et de réduire les risques car les investissements immobiliers sont répartis sur plusieurs biens et sur différents secteurs. Le risque lié à la baisse des loyers sur un secteur géographique ou un secteur d'activité donné est ainsi minimisé.
De plus, le bail lié à la location d'un bien immobilier professionnel a une durée minimale connue (6 à 9 ans minimum) : le montant et la durée des loyers sont donc connus et sécurisés. Reste à bien choisir les locataires...
Enfin, le principal objectif d'une SCPI est de distribuer des revenus stables dans le temps, avec éventuellement, à long terme, une plus-value. C'est donc une solution particulièrement adaptée à ceux qui souhaitent faire un placement sur le long terme pour en tirer des revenus, comme par exemple dans la perspective de percevoir un complément de revenu à la retraite.
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