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Depuis quelques mois, les signaux d'alarme se multiplient sur le marché de l'immobilier commercial et des SCPI. Bureaux, commerces, logistique … jusqu'où la baisse des prix peut-elle aller et avec quelles conséquences ?
Depuis quelques mois, les signaux d'alarme se multiplient sur le marché de l'immobilier commercial et des fonds immobiliers. Dans sa cartographie des marchés et des risques de juillet dernier, l'AMF (autorité des marchés financiers) appelait à la vigilance. En cause, les impacts de la hausse des taux et de l'inflation. D'une part, l'inflation persistante se répercute sur les valorisations immobilières et, d'autre part, la hausse des taux dégrade les conditions de financement, annonçant une phase de ralentissement du marché et de correction des prix. En parallèle, l'affaiblissement des perspectives économiques conduit à un ralentissement de la croissance des loyers et une augmentation de la vacance.
Au premier semestre 2023, les statistiques de souscription des SCPI, OPCI et sociétés civiles immobilières de l'ASPIM / IEIF faisaient déjà état d'une collecte nette en baisse de 53 % (par rapport à la même période en 2022) et d'une hausse des demandes de rachats.
Les analystes crédit de Natixis Corporate & Investment Banking ont estimé l'ampleur de la baisse des prix de l'immobilier commercial et les conséquences pour les banques et les assureurs qui pourraient être confrontés à des problèmes de liquidité.
Jusqu'où pourrait aller la baisse de l'immobilier commercial ?
Selon les experts de Natixis, d'ici fin 2024, le marché de l'immobilier de bureaux, affecté par la hausse des taux et l'inflation, mais aussi par la généralisation du télétravail, devrait se déprécier en moyenne de 20 % à 30 % par rapport aux niveaux observés à la fin du premier semestre 2022. Comme toujours, des disparités importantes existent selon la qualité et la localisation des actifs.
En revanche, le marché de l'immobilier des centres commerciaux devrait être le plus résilient, car les valeurs des actifs avaient entamé leur correction bien avant les autres secteurs (menace du e-commerce et désaffection pour le commerce physique au profit du commerce en ligne).
En effet, les valeurs ont déjà baissé de 45 % en moyenne en Europe depuis 2018. Les experts Natixis estiment que les valeurs de ce segment de marché devraient baisser de 9 % à 20 % d'ici fin 2024.
Concernant la valeur des actifs immobiliers du segment logistique, les experts Natixis estiment qu'elle devrait se déprécier de 13 % à 23 %. En effet, ce secteur est particulièrement impacté par le fort ralentissement de l'activité avec une croissance attendue de 0,6 % en Europe, au plus bas depuis 2013.
Les impacts pour les assureurs et les banquiers
Selon les experts Natixis, 10 % du portefeuille d'investissement des assureurs européens (hors Royaume Uni) est exposé à l'immobilier. Ils considèrent que « la solvabilité des assureurs européens est très solide avec des ratios de couverture qui dépassent 200 % en moyenne, leur permettant d'absorber d'éventuels chocs sur leurs expositions à l'immobilier commercial ».
Concernant les banques, avec 7 % du total de leurs encours exposés directement à l'immobilier commercial, celles-ci sont sensibles à une augmentation probable des taux de perte sur ces actifs. Il ressort l'étude Natixis que les banques ont mis en place les efforts nécessaires pour réduire la sensibilité liée aux prêts immobiliers, mais qu'elles « devront augmenter significativement leurs niveaux de provisions afin de faire face à des pertes potentielles à court-moyen terme ».
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