Le dispositif Pinel permet de financer en partie l’acquisition d’un logement grâce à une réduction d’impôt crédit photo : Ralf Gosch/Shutterstock / Ralf Gosch
Le « Pinel » est un dispositif d’investissement locatif. Il permet de déduire de vos impôts une partie du prix d’acquisition d’un logement s’il est mis en location et respecte certains critères. Le montant du loyer est plafonné, tout comme les revenus des locataires.
Sommaire:
- Dispositif Pinel: les loyers sont encadrés
- Dispositif Pinel: les revenus des locataires sont plafonnés
Dispositif Pinel: les loyers sont encadrés
Pour bénéficier de l’avantage fiscal du Pinel , vous devez vous engager à louer votre bien immobilier pendant une durée minimale de 6 à 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans.
A noter
Vous disposez de 12 mois après la remise des clefs pour signer le bail avec votre premier locataire. Ce dernier doit en faire sa résidence principale. Le logement est loué nu. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’avantage fiscal disparaît. Par ailleurs, le logement doit répondre à certains critères (localisation, logement acheté neuf ou ancien réhabilité).
Vous n’êtes pas totalement libre de fixer le montant du loyer. En effet, celui-ci ne doit pas dépasser certains plafonds, hors charges. Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement concerné et de sa localisation. Ils sont révisés chaque année par décret. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022:
| Localisation du logement | Plafond des loyers en 2020 |
| Zone A bis | 17,62 € par mètre carré |
| Zone A | 12,09 € par mètre carré |
| Zone B1 | 10,55 € par mètre carré |
| Zone B2 et C | 9,17 € par mètre carré |
A savoir
Ces plafonds sont annoncés comme étant inférieurs de 20 % au prix du marché. Les zones B2 et C sont sorties du dispositif Pinel depuis mars 2019 (n’étaient concernés que les immeubles dont le permis de construire fut accordé avant le 31.12.2017 et la signature de l‘acte d’acquisition faite avant le 15 mars 2019). Le dispositif Pinel connaît des plafonds de loyer spécifiques en outre-mer.
Un coefficient de correction a été mis en place pour majorer le montant du loyer des petites surfaces et minorer celui des grandes. Le point d’équilibre (coefficient = 1) est atteint avec les logements de 63 mètres carrés. Il est calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19 / surface totale. Ce coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Le calcul du plafond de loyer est fonction de deux indicateurs: la zone géographique et la surface pondérée. La surface pondérée correspond à la somme de la surface habitable du logement et de la moitié des surfaces annexes, plafonnées à huit mètres carrés. La surface pondérée est égale à: surface habitable du bien + surface des annexes / 2.
Pour calculer le loyer maximum autorisé, il convient d’appliquer la formule suivante: surface pondérée x plafond au mètre carré de la zone géographique x coefficient de correction.
ou
Plafond de loyer x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile.
Un exemple de calcul de loyer dans le cadre du Pinel
Vous avez acheté un appartement éligible au dispositif Pinel en zone A. Celui-ci a une superficie de 50 mètres carrés, plus quatre mètres carrés de balcon. La surface pondérée du bien est égale à 50 + 4 / 2, soit 52 mètre carrés. Le plafond pour la «Zone A» a été fixé à 13,09 € par mètre carré. Le coefficient de correction ressort à 0,7 + 19 / 52, soit 1,06. De fait, le loyer maximal dans le cadre du Pinel s’élève pour ce bien à 52 x 13,09 x 1,06, à savoir 721,52 € par mois.
Dispositif Pinel: les revenus des locataires sont plafonnés
Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel , vous devez louer votre bien à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond lors de leur entrée dans les lieux. Celui-ci varie en fonction de la composition du foyer de votre locataire et de la localisation de votre bien immobilier. Vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant, à condition qu‘il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal, et de respecter les plafonds de loyer et les conditions de ressources exigés par tout locataire.
Ainsi, en métropole, pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds de ressources sont:
| Plafonds de ressources Pinel en métropole en 2022 | |||||
| Zones | |||||
| Abis | A | B1 | B2 et C | ||
| Personne seule | 39 663 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € | |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € | |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € | |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € | |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € | |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € | |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | 13 734 € | 12 573 € | 9 200 € | 8 277 € | |
A noter
Le dispositif Pinel connaît des plafonds de ressources spécifiques en outre-mer.
Les contraintes du Pinel sont nombreuses et ne concernent pas seulement le bien mis en location. En effet, les loyers sont limités par la loi, tout comme les ressources du locataire.
