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En réalisant une donation avec réserve d’usufruit, vous choisissez de ne donner que la nue-propriété d’un bien immobilier. Ce mécanisme vous permet d’anticiper et d’organiser facilement votre succession. En effet, vous conservez la jouissance du logement et en percevez les éventuels revenus. La réserve d’usufruit a, en outre, pour avantage de réduire le coût de la donation calculé sur la valeur du bien.
Réaliser un démembrement de propriété
Dans le cadre d’un démembrement , la propriété d’un bien se décompose en 2 parties. D’un côté, la nue-propriété constitue le droit de disposer du bien immobilier. De l’autre, l’usufruit représente le droit d’utiliser le bien mais aussi d’en percevoir les éventuels fruits (revenus). Celui-ci est temporaire: lorsque son titulaire, à savoir l’usufruitier, décède, le nu-propriétaire devient automatiquement le seul et unique propriétaire.
Conserver l’usufruit d’un bien immobilier donné
Dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit, vous ne transmettez à la personne de votre choix que la nue-propriété d’un bien. Vous en conservez l’usufruit. À votre décès, le démembrement prend fin et la transmission est pleine et entière au profit du bénéficiaire de la donation.
Le coût de l’acte notarié
Pour réaliser une donation avec réserve d’usufruit, vous devez faire appel à un notaire . Le coût de cet acte comprend les émoluments de ce dernier, liés à la valeur du bien donné et les droits de donation. Ceux-ci sont les plus significatifs et également calculés sur le montant du bien transmis, après application d’un éventuel abattement (selon un barème progressif).
La réserve d’usufruit est avantageuse sur le plan fiscal
Dans la donation avec réserve d’usufruit, seule la valeur de la nue-propriété, forcément inférieure à celle de la pleine propriété, est retenue pour le calcul des droits à payer. Cela permet de réduire le poids de la fiscalité. L’âge de l’usufruitier détermine la valeur de la nue-propriété selon un barème fixé par la loi. Plus vous donnez tôt, moins vos ayants droits seront ponctionnés par l’administration fiscale.
Cas pratique
Une personne âgée de 65 ans réalise une donation avec réserve d'usufruit pour transmettre à son enfant un appartement d'une valeur de 200.000€. La valeur de la nue-propriété est dès lors de 50%, soit 100.000€. Or, l’abattement pour une donation entre parent et enfant étant de 100.000€, il n’y a aucun droit à payer. À 85 ans et pour un appartement équivalent, la valeur de la nue-propriété est de 70%, soit 140.000€. Dans ce cas et après abattement, 40.000€ seront soumis à taxation au titre des droits de donation.
