Les contraintes continuent de s’accumuler pour ceux qui achètent en vue de louer crédit photo : Getty Images
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a évolué depuis le 1er juillet 2021. Désormais, il prend en compte l’empreinte carbone globale des logements et devient opposable juridiquement. Beaucoup de logements pourraient basculer dans les catégories des “passoires thermiques” et être prochainement exclus du marché de la location. Faut-il craindre un désinvestissement locatif ? Et quel sera le rôle des banques dans ce nouveau contexte ?
Sommaire:
- Acheter pour louer: une inflation de normes
- Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devient opposable
- Le “nouveau DPE” prend également en compte l’empreinte carbone
- Le “nouveau DPE” va exclure de la location les “passoires thermiques”
- Que vont faire les bailleurs?
- “Nouveau DPE”: l’inconnue du crédit bancaire
Acheter pour louer: une inflation de normes
Dans le domaine immobilier, les réglementations sont très nombreuses. Il faut savoir que la surface minimale d’un logement est encadrée par la loi. En termes de sécurité et d’équipements également, les bailleurs ne peuvent pas non plus faire ce qu’ils veulent.
Depuis quelques années, de nouvelles réglementations sont venues s’ajouter à un socle de normes anciennes. Pour le législateur, il s’agissait pêle-mêle de faire disparaître les “marchands de sommeil”, de faire baisser le prix à la location des petites surfaces, de mettre à mal la “spéculation immobilière”, de lutter contre les “passoires thermiques” et plus généralement de prévenir le moindre risque. En quelques années et surtout depuis la Loi ELAN, les obligations et donc les annexes d’un bail locatif se sont multipliées.
Cette inflation de normes a-t-elle conduit des bailleurs particuliers à jeter l’éponge et revendre leurs biens? Pour la même raison, des investisseurs potentiels ont-ils décidé de tourner le dos au marché de la pierre? Il est impossible de répondre à cette question, faute d’éléments statistiques. Pour autant, l’augmentation de ces obligations a un coût non négligeable impactant directement le rendement locatif. Certains investisseurs ont nécessairement été contraints de réaliser des arbitrages. Or, depuis le 1er juillet 2021, de nouvelles restrictions sont encore apparues.
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devient opposable
À compter de cette date, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) n‘est plus seulement informatif. Il devient “opposable”, comme le sont les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites). Désormais, le bailleur d’un logement engage sa responsabilité contractuelle en cas d’erreur de diagnostic.
Le DPE, une obligation
Le DPE indique au futur locataire une estimation de la consommation énergétique du logement et son taux d‘émission de gaz à effet de serre, notamment à travers les étiquettes Énergie. L’estimation de la facture énergétique théorique annuelle est également devenue obligatoire. Le DPE apparaît sur les annonces immobilières et doit être intégré au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) remis au locataire, lors de la signature du bail.
Le bailleur pourra donc être poursuivi en justice par le locataire estimant avoir subi un préjudice, au titre de la perte de chance de renoncer à louer le bien litigieux ou de le louer à des conditions plus avantageuses. C’est donc là un risque juridique, et donc un coût potentiel, que devra prendre en considération chaque bailleur avant d’acheter un bien en vue de le louer. Et ce n’est pas tout.
Le “nouveau DPE” prend également en compte l’empreinte carbone
En effet, le mode de calcul du DPE a également évolué. Désormais, il s’appuie sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l‘isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Le calcul intègre aussi de nouveaux paramètres: consommations énergétiques en matière d’éclairage, de ventilation, nouveaux scénarios météo ou encore phénomènes thermiques plus précis comme l’effet du vent sur les murs extérieurs. Les étiquettes du DPE oscillent de A (la meilleure note) à G (la moins bonne).
Ce nouveau mode de calcul va entraîner un certain nombre de bouleversements. Et pourrait même conduire prochainement à l’impossibilité, pour certains bailleurs, de louer leur bien sans y avoir fait d’importants travaux.
À savoir
Selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), 40% des biens vont changer de catégorie entre le nouveau et l’ancien DPE.
Le “nouveau DPE” va exclure de la location les “passoires thermiques”
Dans le but d’inciter les bailleurs à réaliser des travaux d’isolation à même de réduire l’empreinte écologique des habitations, la Loi Climat et Résilience votée en mai 2021 a fixé un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements en fonction de leur DPE.
Par conséquent, les logements classés G ne pourront plus être loués à partir 2025, les logements F à partir de 2028 et les E à compter de 2034. Les catégories A, B et C ne sont pas concernées.
Que vont faire les bailleurs?
Comment vont réagir les bailleurs une fois le diagnostic connu, par exemple au moment de la vacance locative, si le DPE classe leur logement en E, F ou G? Tout dépendra de l’ampleur de la tâche, c’est-à-dire du coût des travaux.
À savoir
Le “nouveau DPE” inclut une série de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer sa “note énergétique”. Ces travaux font l’objet d’une estimation chiffrée.
Certains bailleurs pourraient être amenés à revendre leur bien, faute de moyens pour les rénover. D’autres investisseurs risquent, quant à eux, de se heurter au veto des banques à cause d’un mauvais DPE.
“Nouveau DPE”: l’inconnue du crédit bancaire
Les banques accepteront-elles de financer l’achat de biens immobiliers dont elles savent qu’ils ne pourront être mis en location d’ici quelques années, sauf à la faveur d’investissements parfois très lourds? Par conséquent, le coût d’éventuels travaux va nécessairement devoir être pris en compte par les établissements de crédit. Et des dossiers pourraient être refusés.
Dès lors, peut-on craindre un désinvestissement locatif lié aux contraintes de la rénovation énergétique? La FNAIM évoque le sujet, sans trancher, tout en s’inquiétant des exigences du calendrier défini par la Loi Climat et Résilience. Un aménagement de ce dernier ne peut d’ailleurs être exclu.
Des aides à la rénovation énergétique recentrées
Plusieurs bonifications dites “coup de pouce” n’existent plus depuis le 1er juillet 2021. Il en est ainsi du remplacement d’une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz par une chaudière au gaz haute performance, du remplacement d’un convecteur électrique par un radiateur électrique haute performance à régulation électronique ou de l’isolation des combles et des planchers, dite “à 1 euro”.
