L’investissement en résidence senior est un marché porteur car la population française vieillit crédit photo : Ruslan Huzau/Shutterstock / Ruslan Huzau
On connait les résidences services pour étudiants. On connaît moins celles accueillant les seniors en bonne santé. A mi-chemin entre la maison de retraite et le maintien à domicile, c’est pourtant un marché en pleine croissance. En 2020, plus de 20% de la population française a plus de 65 ans*. Cette tendance va s’accentuer avec l’avancée en âge des baby-boomers**. Voici notre focus sur les résidences services seniors, un investissement rentable ouvrant droit à des avantages fiscaux.
Sommaire:
- Qu’est-ce qu’une résidence senior?
- La résidence senior: un placement rentable
- Trois réductions d’impôt possibles
Qu’est-ce qu’une résidence senior?
Les résidences seniors accueillent des personnes âgées autonomes et valides. Accessibles à partir de 60 ans, elles proposent de nombreux services et prestations aux résidents: gardien, activités culturelles ou sportives, restauration. Elles sont composées de logements indépendants et adaptés à une éventuelle perte d’autonomie . Ce type d’hébergement séduit un nombre croissant de seniors qui souhaitent quitter une habitation devenue trop grande, rompre l’isolement ou anticiper l’avancée en âge.
A noter: le gestionnaire est responsable de l’ameublement du logement, de l’occupation de la résidence et de son fonctionnement (travaux, charges, gestion du personnel…). Il bénéficie ainsi d’un loyer garanti, sans souci de gestion locative.
A noter: les résidences seniors ne sont pas médicalisées. Il ne faut pas les confondre avec les Ehpad qui, eux, sont destinés à des personnes âgées dépendantes.
La résidence senior: un placement rentable
Selon la localisation géographique et la taille du logement (du studio aux trois, voire quatre pièces), il est possible d’investir dans une résidence senior à partir de 100.000 euros. Lors de l’achat, vous signez un bail commercial (le logement est, en effet, loué meublé ) d’une durée minimale de 9 ans avec l’exploitant. Pendant toute la durée du bail, vous bénéficiez d’un rendement annuel compris entre 3,5% et 4,5% net.
Trois réductions d’impôt possibles
Investir en résidence senior peut donner accès à trois avantages fiscaux différents:
• Le dispositif Censi-Bouvard . Prorogé jusqu'au 31 décembre 2022, ce régime fiscal ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 11% du montant l’opération plafonnée à 300.000 euros, à répartir sur 9 ans. L'investisseur peut, sous certaines conditions, récupérer la TVA (20%) payée sur le prix du logement.
• Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Le statut LMNP ouvre droit à la récupération de la TVA et à la possibilité d’amortir la valeur du logement (hors terrain) linéairement sur 25 à 30 ans. L’amortissement permet de réduire le montant des loyers imposables.
• Le dispositif Pinel . Avec ce dispositif, l’investisseur bénéficie d’une réduction d'impôt sur le revenu équivalent à 12%, 18% ou 21% sur le montant de son achat dans la limite de 300.000 euros, à condition de louer le bien 6, 9 ou 12 ans à un loyer plafonné. Les résidences seniors éligibles au Pinel sont rares car les résidences services sont, en principe, destinées à la location meublée . La fin de ce dispositif est prévue pour 2024, avec une diminution progressive de la déduction d’impôt à partir de 2023.
Les précautions préalables nécessaires
Certains points doivent être vérifiés avant de signer et en premier lieu, l’emplacement de la résidence. Elle est destinée à des personnes valides et autonomes souhaitant vivre en zone urbaine à proximité des transports, des commerces et des services. La teneur du bail commercial signé avec l’exploitant est un autre point d’attention car il est beaucoup moins réglementé qu’un bail d’habitation. Il faut vérifier la répartition des charges et la revalorisation des loyers. Enfin, assurez-vous de la qualité et de l’ancienneté de l’exploitant sur ce marché. C’est à ce prix que vous réussirez votre investissement en résidence senior et que vous pourrez, le cas échéant, revendre le logement dans de bonnes conditions.
*Insee 29 mars 2021
**Personnes nées entre 1945 et 1965
