Optimisez votre IFI 2025 dès à présent

information fournie par Le Particulier •08/11/2023 à 08:30

En effectuant une opération de rachat immobilier par votre SCI, votre bien immobilier est retiré de votre patrimoine imposable. Cette réduction peut potentiellement vous amener sous le seuil d’assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). ( crédit photo : Shutterstock )

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Il est possible d'alléger sa facture fiscale en créant une société civile immobilière (SCI) apte à racheter l'un de vos biens propres. Par un effet de seuil, vous pouvez sortir du champ d'application de l'IFI. Réaliser cette opération avant fin 2023 vous permet d'optimiser votre IFI pour la déclaration d'impôts 2025.

Sommaire:

• Créer une SCI pour alléger son IFI 2025
• Les associés de la SCI sont assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière
• Quelles conditions pour bénéficier d'un abattement sur l'IFI en SCI?

Créer une SCI pour alléger son IFI 2025

Constituer une SCI familiale avec des proches vous permet d'optimiser votre IFI. En apportant le bien à la société, ce dernier sort de votre patrimoine imposable propre. L'opération consiste à donner des parts de cette SCI à ses enfants majeurs n'étant plus rattachés au foyer fiscal. À l'issue de ce montage financier, chacun déclare à l'administration fiscale les parts sociales correspondant à sa fraction de capital. Par un effet de seuil, vous pouvez bénéficier d'un barème plus favorable. Vous pouvez même ne plus être redevable de l'IFI si votre patrimoine immobilier passe sous 1,3 million d'euros.

Les associés de la SCI sont assujettis à l'impôt sur la fortune immobilière

Selon l' article 965 du Code général des impôts , l'assiette de l'IFI repose sur les actifs immobiliers composant le patrimoine du contribuable . Cela concerne:

• les immeubles nus ou bâtis,
• les droits réels immobiliers tels que l'usufruit,
• les actifs immobiliers détenus indirectement.

Ainsi, les associés d'une SCI sont assujettis à l'IFI quand la valeur vénale des parts sociales dépasse 1,3 million d'euros.

Pour déterminer la valeur des parts de la SCI, il convient dans un premier temps d'évaluer la valeur vénale des biens immobiliers. On calcule ensuite la part de chacun, au prorata du pourcentage du capital social détenu. Il est possible de déduire du montant les dettes existantes au 1er janvier de l'année d'imposition. Cela concerne notamment celles contractées dans le cadre d'un emprunt bancaire.

L'assujettissement à l'IFI se fait indépendamment du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu des associés (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS)). Dans le cas d'une SCI à l'IR, les associés sont imposés directement en fonction de leur propre barème et selon leur quote-part respective dans le capital. Pour une SCI à l'IS, les bénéfices dégagés par la société sont d'abord imposables au taux réduit de 15% pour les 38.120 premiers euros, puis 25% au-delà. En cas de distribution de dividendes, ils sont imposés au taux forfaitaire de 30%. L'impôt sur les sociétés se révèle plus intéressant dans une optique d'optimisation de l'IFI. En effet, vous plafonnez vos revenus imposables en ne vous versant pas de dividendes.

Quelles conditions pour bénéficier d'un abattement sur l'IFI en SCI?

Faire le choix de la SCI pour détenir votre patrimoine immobilier permet d' optimiser votre IFI en bénéficiant d'un abattement. Chacun des associés de la SCI déclare à l'administration fiscale la valeur de ses parts sociales. Ces parts bénéficient d'une décote dite «d'illiquidité» car elles sont réputées plus difficiles à céder qu'un bien classique. À ce titre, les associés peuvent appliquer un abattement compris entre 10% et 20%. Son montant varie en fonction de la structure de la société. Par exemple, l'abattement peut être gonflé si les statuts de la SCI restreignent la cession.

Le contribuable assujetti à l'IFI bénéficie d'un abattement de 30% sur la valeur vénale de sa résidence principale. Toutefois, cette disposition s'applique uniquement si le bien est détenu en direct. Le propriétaire d'une résidence principale détenue en SCI ne peut pas y prétendre.