simulation projet d'investissement:

pas de remarques permises?

ça va te changer un peu la vie, et pas qu'en bien.

3?

mais c'est pas de la loc saisonniere non plus.
sur mes calculs,ça semble coller,non?

les premiers locatifs dans 5 ou 6 ans,pour récupérer un peu de cash et d'acheter un autre immeuble à renover pour faire du deficit

qu'en naissant, vous avez loupé votre vie

d'environ 8% (loyers bruts/ (px achat+notaire)= 8%).

Ou encore renta brute 450 points de base au dessus de taux emprunt.

C'est bien si:
1) t'as une surface financière suffisante
2) tu optimise en fisca (par exemple si tu as du déficit foncier par ailleurs).

Si tu n'as pas les reins assez solide en tréso d'autres acheteurs avec une meilleure assise .
financière et/ou des déficits fonciers à éponger n'hésiteront pas sauf si le plan est foireux ( immeuble en w, demande locative inexistante).



En immobilier une opération n'est jamais à étudier isolément mais est seulement une pièce dans le puzzle que tu veux construire.

pour m'adonner à la peinture et j'ai pas de garantie d'avoir une retraite decente.

si je peux m'assurer un revenu correct d'ici 15 ans,je prend ma retraite

je pense qu'il y'a moyen d'optimiser la fiscalité dans qq temps en revendant les premiers locatifs et en achetant un truc sympa à rénover et dee se recentrer à terme vers du plus haut de gamme.

en treso,ça ne me semble pas très risqué sur cette base là(un peu d'investissement temps par contre)

mais c'est pas de la loc saisonniere non plus."

Certes, dirons nous, tout en sachant que les loyers non plus ...

sur 15 ou 20 ans, (je suppose 20) ?

sur 15,ça passe pas

plus, ici ou en MP ?

immeuble des années 60/70.

le proprio a refait les apparts(elec,deco,huiseries(DPE bon(la peinture exterieure meriterait d'etre refaite).

2 T4 et 4 T3

je sais pas si ça conviendrait en meublé mais j'ai bien compris l'intérêt du meublé.

enfin,d'après mes recherches,je trouve des biens présentant à peu près ce rendement locatif,si c'est pas celui là,y'en aura d'autres(peut-etre mieux).

pour le moment,j'etabli une strategie,je calcule et je cherche le moyen de passer à l'action sans me précipiter

Offre faite ?

"achat de 6 logements"

Bonne division des risques unitaires, (plusieurs petits loyers), mais par contre tout groupé ,(j'imagine un immeuble, et donc tout au même endroit ?).

=> Faut donc voir les perspectives d'avenir locales.

Gaffe à la saturation de ta capacité d'endettement.


Bon, ne m'en veux pas si mes post vont plus dans le sens de la prudence que de l'optimisme béat. Je suppose que c'est plutôt ça que tu cherches ?

mais c'est mon estimation(apres visite biensur).

à moins que la proprio se decide à brader sa casa,je ne suis plus trop partant pour acheter le corps de ferme(d'un point de vue endettement c'est plus penalisant et si j'arrive à lui exiger des travaux,ça me convient autant).

pour ce qui est de l'endettement,j'arrive(apres modulation de mes echeances actuelles) à un ratio d'annuité/loyer de 83%(74% avec 100% sans vacances locatives)

ce sont des revenus fonciers qui risquent de me faire franchir des tranches d'impotsition sauf en trouvant le moyen de defiscaliser mais ça necessite de réinvestir et mon taf exige aussi d'investir pour defiscaliser.j'ai peur de mettre le doigt dans un engrenage infernal .

du coté pro,il ne me reste grosso modo que du renouvellement de matos à faire(et comme j'en ai fait pas mal depuis 2 ans,j'ai de l'amortissement sous le coude et pas de gros besoins de financement d'ici 3 ans)

echeances actuelles) "

=> Gardes toi ça pour un éventuel coup dur ! Ce n'est pas de la gestion "normale" d'un parc locatif.

engrenage infernal ."


Bon, si c'est que le doigt, t'en a dix ...

je préfere laisser rouler comme ça mais si par hasard ça devenait plus tendu c'est un levier possible(comme la revente d'un ou des 2 premiers locatifs(voir les refinacer via un SCI en me réendettant dessus à 100% et en recupérant un peu de treso,ou vente à mme).

mais ça reste des portes de sorties si vraiment je suis mauvais(ce qui est peu probable)

tout de meme,c'est de retrouver de la souplesse pour financer des trucs à renover permettant de limiter l'impot(mais faudrait jouer cette carte dans 6 ans(à la louche c'est 5000€ d'annuité en moins qui peuvent aider à financer un truc generant du deficit))

comme dit max plus haut:
"En immobilier une opération n'est jamais à étudier isolément mais est seulement une pièce dans le puzzle que tu veux construire."

me parait tenir la route:reste à garder qq issues de secours au cas ou

faire franchir des tranches d'impotsition"

La fiscalité globale "impose" de fortes rentabilités. Je reste persuadé qu'il ne faut pas se lancer pour trop peu. Ensuite, le seuil mini dépendra des objectifs de chacun, et de sa capacité à prendre des risques.

"moyen de defiscaliser "

Attention aux illusions. Ca se fait toujours avec des charges et de la tréso.

faut y aller progressivement mais pas trop sinon,il faut 3 vies

6 logements pour 230 000 euros ? pour les 6 ou chacun ?
A quel endroit ?

avez vous pensé à passer à l'IS ?

Cela présente de nombreux avantages.
Surtout avec l'augmetation de la durée nécessaire pour l'exonération de plus value.

par le taux d'occupation.

Forcément inférieur à 100%.


2- Déduis le coup de main d'oeuvre : ton travail, disons 1.5 fois le smic vu la fifficulté du job X le nombre d'heures que ca te prend.

(puisque tu ferais autre chose si tu ne faisais pas ça)

ou/et frais de gestion d'AI.


3- As tu une assurance "loyers impayés" ?


4- Comment se fait il que la part d'intéret soit fixe ? pret in fine ?

5- Il n'y a AUCUN frais de mis au norme/coup de peinture avant de mettre en location ?

6- Tu devrais prendre en compte une moins value de 5 % au moins pour couvrir le risque de baisse des prix, qui est pronostiqué par tout le monde, même les notaires.

7- A quel moment paies tu les DDM ?

8- Il faut aussi soustraire le revenu du capital que tu investis (si il y en a). Puisque si tu ne fais pas ca, ton argent travaillera autrepart pendant 6 ans.

9- l'entretien me semble clairement sousestimé (pour garder un prestation de même ordre)

1- Tu 'as pas affiné tes recettes par le taux d'occupation.Forcément inférieur à 100%.

Il est écrit
loyers potentiels 21 600 (retenu 18 000 pour avoir de la marge)
C'est une minoration de un sixième
Il m'a semblé voir là une précaution pour couvrir l'inoccupation, les travaux d'entretien, le travail, l'assurance



6- Tu devrais prendre en compte une moins value de 5 % au moins pour couvrir le risque de baisse des prix, qui est pronostiqué par tout le monde, même les notaires.

La moins value n'est pas un problème pour un investisseur... tant qu'il ne vend pas.
Ce type de montage est appelé à durer au moins dix ans.
La grande question à se poser est : Le bien va-t-il se louer correctement durant cette décennie.
Si la réponse est Oui, même si le Marché chute de 50%, le problème est inexistant. Il suffit de continuer à louer.
la rentabilité sera le double de celle du moment de l'acquisition C'est tout.

Cette fois, j'ai tiré un trait définitif sur la croissance.

Je réduis kla voilure et rentre doucement au port au moteur.

Plus de crédit.
Plus de nouvelles acquisitions.

Mon objectif était de me constituer un complément de retraite égal à la moitié de mon salaire de fin de carrière.
Il a été TRES largement dépassé.

Pour moi une rentabilité d'un bien que l'on possède se calcule en divisant le revenu net par la valeur vénale du bien.

Si le revenu reste constant et que la valeur vénale est divisée par deux, la rentabilité double.

Et ce n'est pas uniquement une boutade.

MV virtuelle et possiblement passagère, à des loyers concrets, présents, et en cash !!!

intéressant

quelques connaisseurs sa fait plaisir.

De même que la plus value
N'existe que lorsqu'on a vendu et payé les impôts.

La valeur d'un bien est purement virtuelle.
Le droit de posséder est versé au départ.
Ce que devient le bien ensuite est pur hasard de la vie.
Ce qui compte pour un investisseur ce sont les flux monétaires.
L'immobilier ne devrait pas être un produit où on spécule sur une hypothétique plus value à la revente.
Il n'y a aucune création de richesse à posséder et entretenir un immeuble.

On offre un service qui est rémunéré par un loyer.
On peut juste espérer que le bien conserve sa valeur.

Essayez de louer des automobiles et voyez ce qui se passe.

Je vois que cette vilaine habitude perdure.

(sachant qu'il s'agit là d'une file sérieuse, merci ccazor de me lâcher un peu)

"Essayez de louer des automobiles et voyez ce qui se passe."

>> Thyssen loue maintenant des ascenseurs, Michelin des pneus. C'est une tendance lourde de l'industrie.
Mais là n'est pas le sujet.

Vous avez conscience que votre approche, prudente, va à l'encontre de l'ensemble des départements d'ALM de n'importe quelle entreprise.
En gestion d'actifs, seul le mark to market importe (sauf quand certaines "pizzérias" veulent éviter certains sujets désagréables)