Interview de Bernard Michel Président
Les nouveaux actionnaires de Gecina sont là pour le moyen et long terme
La société espagnole Metrovacesa, en délicatesse financière, a dû céder en bloc sa participation dans la foncière. La recomposition du capital se présente bien.
Il y a quelques mois, Gecina a annoncé une réorganisation complète par métier, et non plus par produit. Concrètement, quels résultats attendez-vous de cette réorganisation ? ¬Permettra-t-elle d améliorer l efficacité opérationnelle ?
Notre organisation, plus transversale, permet désormais d avoir une approche globale de la gestion de nos actifs. A effectifs constants, Gecina gagne en efficacité grâce au décloisonnement de ses fonctions. Cette réorganisation, impulsée avec notre directeur général, Philippe Depoux, s inscrit dans une réflexion stratégique de recentrage sur l activité de bureaux, que j ai entamée dès mon arrivée, en 2011 : notre but est de devenir leader des bureaux à Paris. D où la cession de notre pôle Logistique, du centre commercial Beaugrenelle et de nos hôtels. Entre fin 2011 et fin 2013, Gecina a réalisé 3 milliards d euros de cessions au total. Aujourd hui, les bureaux représentent 64 % de notre patrimoine, et notre objectif est de porter cette proportion à 70 %. Nous avons réduit notre endettement à 38,7 %, nous élevant au meilleur standard des foncières. Les agences de notation ont salué cet effort, ce qui a permis de réduire encore le coût de la dette.
Votre situation actionnariale est sur le point de se dénouer, au terme d un parcours compliqué. Votre actionnaire Metrovacesa a vendu en bloc 27 % du capital, au prix de 92 € par action, soit en deçà de la valeur de l ANR et du cours de Bourse. Certains analystes craignent un flow back, c est-à-dire un retour sur le marché d actions Gecina…
A mes yeux, ce n est pas un risque. Metrovacesa a vendu sa part en bloc, ce qui explique la décote. Les acquéreurs Ivanhoé Cambridge, Norges et Predica sont des investisseurs moyen-long terme. Ces ¬assureurs et fonds (privés ou souverains) se sont intéressés à Gecina pour sa stratégie de désendettement et de recentrage sur les bureaux parisiens. Une fois que l opération sera validée, d ici à la fin du troisième trimestre, nous communiquerons la répartition exacte de notre actionnariat, qui devrait alors comprendre 44 % de capital flottant.
Vous mettez en avant votre positionnement sur les bureaux parisiens. Pourtant, ce marché, cyclique, semble avoir beaucoup de mal à redémarrer…
L état du marché des bureaux parisiens dépend de la situation économique. Nous sommes encore dans une période de transition. Le retour de la croissance n est pas attendu avant 2015-2016, ce qui crée de l attentisme au sein des entreprises. L adaptation au contexte de crise a déjà impacté notre portefeuille. Mais quand nous consentons à baisser les loyers de nos bureaux lors des renégociations en fin de bail, baisses qui peuvent atteindre de 9 à 10% sur certains immeubles, , nous obtenons en contrepartie un rallongement significatif de la durée des baux. Par ailleurs, ce phénomène est compensé par une indexation positive., Nos taux d occupation sont très élevés. A 4,1%, notre taux de vacance est presque incompressible et se compare à une vacance moyenne de 6,6% en Ile de France.
Vous voyez donc de vrais signes d amélioration du marché des bureaux en Ile-de-France ?
Au premier trimestre, la demande placée de bureaux a augmenté de manière assez sensible : + 47 % pour le quartier central des affaires parisien, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate. La ¬tendance est plus favorable que mi-2011, période au cours de laquelle nous avions ralenti les investissements. Autre signe d amélioration du marché, les mesures d accompagnement pour louer les locaux vides sont moins significatives qu en bas de cycle : à mes yeux, le fond a été touché l année dernière.
Dans la mesure où les foncières ont continué d investir dans un contexte défavorable, ne craignez-vous pas une suroffre en 2017 ?
Je ne crois pas à une suroffre de bureaux dans le quartier central des affaires parisien. Il y a eu des inquiétudes au sujet de La Défense, qui comprenait 400.000 m2 de surfaces vacantes. Mais, récemment, la situation s est débloquée.
Votre objectif était de céder 1 milliard d euros d actifs en 2014 et de réinvestir la totalité de cette somme. Où en êtes-vous ?
La cession de Beaugrenelle a rapporté près de 600 millions à Gecina. Nous avons donc les moyens d investir de manière significative. A ce jour, nous avons effectué 250 millions d euros d investissements. Mais il faut garder en tête que le marché est très compliqué et que, dans un contexte de prix élevés, il faut rester sélectif. Nous sommes très attentifs au rendement de nos investissements, qui, dans le domaine des bureaux, doit s approcher de 6 %. A ce jour, nous n excluons pas de retarder certaines cessions pour ne pas avoir trop de trésorerie disponible, avant de réaliser notre plan d investissement dans sa totalité. L objectif de 1 milliard d euros d investissements en 2014 est un idéal, mais les acquisitions peuvent s étaler dans la durée. Cela ne remet pas en question les prévisions données au marché : nous voulons avant tout préserver les résultats de l entreprise. Nous sommes flexibles : notre situation financière est favorable, nos capacités de crédit élevées, les taux d intérêt faibles. Reste à préempter les meilleurs investissements.
Coté acheteurs, comment est le marché ?
Plutôt bon. Les fonds ont beaucoup de liquidités à investir dans l immobilier, ce qui fait monter les prix et diminuer les rendements immédiats. Il y a beaucoup d acquéreurs sur le marché. La demande est très concentrée sur les quartiers parisiens.
Vous investissez beaucoup dans les résidences étudiantes. A vos yeux, en quoi est-ce un choix judicieux ?
Nous avions déjà un savoir-faire dans le logement, sur lequel nous avons capitalisé. La demande pour les résidences étudiantes est forte. Pour l instant, Gecina compte 3.000 logements dans les grandes villes universitaires. L objectif est de porter ce chiffre à 6.000 d ici deux ans, grâce à une très bonne image développée auprès des grandes écoles et des doctorants, qui apprécient la qualité de nos prestations. Nous transformons également certains de nos immeubles de bureaux parisiens en résidences étudiantes afin de répondre encore mieux, dans une démarche responsable, aux besoins de logement. Nos résidences étudiantes, exploitées sous la marque Campuséa, procurent un rendement supérieur à 6 %, notamment grâce aux services payants.
A trois ou cinq ans, quels sont les objectifs de Gecina ? Comment voyez-vous le compte de résultat de l entreprise ?
Le marché anticipe les effets positifs relatifs à la recomposition du patrimoine. L objectif est bien entendu d améliorer nos résultats. L année dernière, nous avons déjà amélioré notre dividende, en distribuant 90% de notre résultat récurrent net consolidé.. Notre conseil d administration sera recomposé afin de refléter le nouvel actionnariat. Enfin, s agissant de nos objectifs à moyen terme, il convient maintenant de les partager avec nos nouveaux actionnaires qui ont déclaré soutenir notre stratégie. Le 20/06/14 - Investir.fr
