Analyse fondamentale : les premiers symptômes d'une crise de

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28 mars 2008 •11:49

les premiers symptômes d'une crise de l'immobilier au Maroc
Publié le 18.03.2008 | 11h42
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Que se passe-t-il dans l’immobilier ? Depuis quelques semaines, notaires et banquiers et les quelques promoteurs qui ont bien voulu l’avouer s’inquiètent de la baisse du rythme des transactions.«Au cours des trois derniers mois, j’ai traité 50% de dossiers en moins qu’auparavant», laisse tomber, dépitée Samira Chekroun, notaire à Casablanca. Ses propos ont un écho auprès d’une bonne douzaine de collègues de la métropole, de Marrakech, Tanger et Rabat. «Je viens personnellement de visiter un appartement près du boulevard du 2 Mars. Mais on demande 15 000 DH le m2. C’est trop, même pour un notaire, population censée être financièrement à l’aise. L’offre est en totale inadéquation avec la demande», poursuit Me Chekroun. Pas de surprise, tous les observateurs du secteur font ce constat depuis plusieurs semaines. En clair, le marché traverse une zone de turbulences.

«Oui, il y a maintenant un véritable risque de récession immobilière dans les grandes villes du Maroc», prévient un chargé d’études de la promotion immobilière au sein d’une grande banque de la place. Mais, attention, il ne s’agit pas ici de l’effondrement de l’offre ou de la disparition des acheteurs. Bien au contraire, l’offre existe et la demande aussi, mais elles ne concordent pas, créant une distorsion du marché qui risque, à terme, de provoquer une baisse démesurée des prix, la défiance des banquiers, le resserrement des conditions de financement et, in fine, un ralentissement de l’activité. Le nœud du problème réside dans le fait que la classe moyenne, qui représente plus de 50% de la demande aux dires des opérateurs, ne trouve pas chaussure à son pied. On observe que, depuis décembre, elle achète de moins en moins.

Il est encore trop tôt, cependant, pour cerner la tendance dans les chiffres officiels. «Il faudra attendre quelques mois pour que la baisse que nous ressentons se traduise sur les encours», poursuit ce cadre. En effet, les données du Groupement professionnel des banques du Maroc (GPBM) continuent d’afficher des hausses faramineuses. Entre le 31 décembre 2006 et la même date de 2007, la valeur totale des encours des crédits immobiliers aux particuliers est passée de 67,3 à 85,6 milliards de DH, soit une hausse de 27%. Mais le plus impressionnant est l’ascension des encours de la promotion immobilière. Pour cette même période, ils ont enregistré une hausse de 157% ! En effet, ils étaient à 6,4 milliards de DH en 2006, contre 16,6 milliards un an plus tard. Et la hausse ne s’arrête pas là. Du 31 décembre 2007 au 31 janvier 2008, l’encours des crédits à la promotion immobilière est passé de 16,6 milliards de DH à 21,3, c’est-à-dire 28% de plus en un seul mois. Sauf que, durant cette même période d’un mois, l’encours des crédits à l’immobilier, lui, n’a augmenté que de 1,7%. Du jamais vu depuis trois ans !

Le prix du mètre carré, lui, suit fidèlement la dynamique de la promotion immobilière, et s’est gonflé au rythme de la demande au point de devenir inabordable. «En moyenne, il faut compter au moins 500 DH /m2 de plus par mois pour les zones en forte demande, depuis décembre», estime le chargé d’études. A Casablanca, ces zones sont les «quartiers sécurisés» de Racine, Anfa, Gauthier, Maârif, Bourgogne et Californie.

A Casablanca, les prix sont plus conformes à la logique du marché
Assiette foncière inexistante, hausse des prix des matières premières et très forte demande : la flambée s’explique. «Au milieu des années 1990, il fallait compter environ 6 000 DH pour un appartement de moyen standing, dans un quartier comme Bourgogne. Dix ans plus tard, on joue entre 12 000 et 17 000 DH, c’est à peu près normal, considérant le développement du pays et tous les facteurs du marché», estiment les opérateurs. Le problème, c’est que ces prix sont devenus beaucoup trop élevés pour la classe moyenne. Celle-ci s’est donc tournée vers les logements économiques qui étaient destinés à la couche sociale la plus défavorisée. «Je vous mets au défi de trouver un logement social de moins de 300 000 DH sur Casablanca et sa périphérie», commente un chef d’agence bancaire, rappelant que cette situation peut facilement entraîner un retour des bidonvilles. «Et ceux qui gagnent 2 000 DH par mois, ou vivront-ils ? Si on ne fait rien pour favoriser la promotion immobilière pour le moyen de gamme, tous les efforts déployés par l’Etat durant les 20 dernières années en matière de relogement, risquent d’être anéantis !»

Il suffit de se promener dans les quartiers de Sidi Maârouf et de Oulfa pour constater qu’une bonne partie des immeubles de logements sociaux est habitée par de jeunes cadres. En témoignent d’ailleurs les voitures neuves et de bonne marque stationnées devant les immeubles.

Le logement social est-il, d’une certaine façon, en voie d’être détourné de sa vocation originelle ?
Le directeur réseau d’une banque spécialisée dans l’immobilier abonde dans ce sens, constatant que «nombre de promoteurs, voyant le parti qu’ils pourraient tirer d’une population relativement plus aisée que les acheteurs aux revenus faibles ou irréguliers, ont tout bonnement transformé leurs appartements pour en faire des logements “économiques plus”. Moyennant quelques aménagements, comme des peintures décoratives et des accessoires de cuisine et de salles de bain, ils en profitent pour les vendre sous l’appellation moyen standing à 300 000 ou 400 000 DH». Selon nos calculs, un budget de 25 000 DH est largement suffisant pour embellir un logement selon les ajouts d’équipements évoqués par le banquier. Soit un surcoût de 333 DH par m2 pour un logement de 75 m2. Or, le promoteur, lui, pratique un surcoût de 1 333 DH le m2.

«L’Etat doit débloquer du foncier»
Dans la capitale économique, la situation est certes préoccupante, mais moins alarmante qu’à Marrakech. Le marché de l’immobilier se serait complètement déconnecté de la réalité. «Comment expliquer que le mètre carré de villa qui était encore à 4 000 DH en 2002 soit aujourd’hui à 25 000 DH?», s’interroge un banquier, mettant en cause «l’effet mode» dont la ville ocre fait actuellement l’objet. Des notaires de Marrakech, interrogés par La Vie éco, ont confirmé que la situation devenait insoutenable. «Nous avons traité moitié moins de contrats de vente depuis décembre», déplore l’un d’entre eux. Chez Century 21, l’agence immobilière internationale, on partage ce point de vue. «Beaucoup de promoteurs nous demandent de faire appel à notre réseau international pour trouver de nouveaux clients», raconte le DG de la filiale marocaine, Samir Benmakhlouf, qui refuse toutefois de sombrer dans le pessimisme. «C’est l’offre qui est insuffisante, il n’y pas un excès de demande ! Et justement, la majorité de cette demande se situe dans le moyen standing, c’est-à-dire pour des unités vendues entre 500 000 et 1,5 million de DH. Ce n’est pas un signe de mauvaise santé du marché, bien au contraire», analyse-t-il.

Même son de cloche du côté de Me El Ouazzani, notaire à Rabat.
«Oui, on constate une morosité du marché. C’est surtout au niveau des appartements que nous sentons un ralentissement, mais il ne faut pas dramatiser», nuance-t-il. «La surmédiatisation contribue aussi au phénomène de la spéculation. En attendant, les terrains continuent de se vendre très bien», lance-t-il sur un ton positif. D’autant plus que Rabat a vécu une expérience concluante avec les villes nouvelles de Sala Jadida et Tamesna.

William Simoncelli, directeur de Carré Immo, fait lui aussi partie des optimistes. «Les autorités locales doivent rapidement adopter les plans d’aménagement et débloquer du foncier qui servira à cette classe moyenne. Entre-temps, on assistera à une stagnation du marché, mais il reprendra ensuite à la hausse», pense-t-il lucidement.
A Tanger, un problème de taille risque également de se poser. La ville aura bientôt besoin de 14 000 unités de logements pour abriter les travailleurs de MedZ et Tanger Med. «Il y a encore des terrains dans cette région. Il faut ouvrir de nouvelles zones d’urbanisation, et donner envie aux promoteurs de construire des logements économiques et moyen de gamme», conseille notre chargé d’études de la promotion immobilière. Il faudra être vigilant, car la tentation sera grande pour les promoteurs de tout miser sur le haut standing. «Surtout que la région attire de plus en plus d’Européens, notamment des Britanniques», prévient M. Simoncelli. Dans l’intervalle, la demande allant crescendo, le même scénario que pour Casablanca risque de se reproduire.

En attendant, les promoteurs immobiliers, bien qu’ils admettent constater ce tassement, refusent de paniquer. «Le risque de surchauffe est inhérent au développement fulgurant de l’immobilier ces dernières années. Cette tendance est passagère, dans la mesure où la demande est encore très forte. Il s’agit probablement d’un réajustement des prix dû à un rééquilibrage entre l’offre et la demande», commente Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers. Espérons que la chute ne sera pas brutale.

Marie-Helène Giguère
Source: La Vie Eco