Parts de SCPI vs parts de foncières cotées : le match

information fournie par Café de la Bourse •31/07/2023 à 09:10

(Crédits photo : Unsplash - Michel Engels )

Les Français ont une affection toute particulière pour le marché immobilier mais il n'est pas forcément évident de se positionner en direct en raison du ticket d'entrée, de la remontée des taux des crédits, des délais incompressibles qui existent pour investir et de la faible liquidité de ce placement. C'est pourquoi la pierre papier séduit autant les particuliers qui peuvent désormais se positionner sur le marché immobilier facilement, rapidement, et avec quelques centaines ou milliers d'euros seulement.

Deux options sont privilégiées par les particuliers : les SCPI et les foncières cotées, faciles d'accès, avec un montant minimal d'investissement très accessible et, cerise sur le gâteau, elles permettent de se positionner sur des investissements immobiliers d'ordinaire réservés aux institutionnels. Mais que choisir ? Quel type d'investissement privilégier ? Toutes nos explications pour vous aider à faire le bon choix entre SCPI et foncières cotées.

Les avantages et inconvénients des SCPI

Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des placements collectifs en immobilier. L'investisseur qui achète des parts reçoit en échange de son investissement une fraction des loyers du parc immobilier de la SCPI proportionnelle au nombre de parts détenues. L'investisseur gagne donc de l'argent potentiellement grâce à l'argent des loyers versés sous forme de dividende (on parle du rendement du placement), mais aussi potentiellement grâce à l'évolution du prix de la part. Attention, le versement du dividende n'est pas garanti et peut évoluer à la baisse, tout comme le prix de la part. Il n'empêche, en moyenne, la performance des SCPI s'est élevé en 2022 à 4,53 % selon l'ASPIM.

Les atouts des Sociétés civiles de placement immobilier

C'est bien sûr ce rendement qui attire les investisseurs, mais pas seulement. En effet, les SCPI sont des véhicules « purs », exclusivement investis en immobilier, assez peu volatils, qui permettent d'utiliser l'effet de levier de la dette si la souscription a lieu en direct. Il est en effet possible de souscrire un crédit immobilier pour financer son investissement en SCPI et rembourser ses mensualités, en partie au moins, grâce aux dividendes versés, ce qui permet de se constituer un patrimoine de façon quasi indolore. Rappelons tout de même que le dividende n'est pas garanti et vous ne devrez donc pas compter exclusivement sur ce revenu pour être en mesure de rembourser votre crédit.

Les SCPI proposent un large choix d'investissement qui permet de cibler un secteur, une zone géographique, ou au contraire d'être très généraliste. De fait, il existe des SCPI investies en majorité en région parisienne, d'autres investies en majorité en province, d'autres en majorité Allemagne, d'autres encore qui sont investies dans toute l'Europe. Les SCPI peuvent aussi être généralistes ou thématiques . On pensera par exemple aux SCPI liées à la santé (dont le parc immobilier est constitué d'EHPAD, maternité, cliniques, maisons de repos, etc.) ou encore à la logistique avec la détention d'entrepôt.

Enfin, les SCPI sont des placements accessibles depuis les supports en unités de compte d'un contrat d'assurance-vie ou d'un PER et peuvent donc permettre de se positionner sur le marché immobilier depuis ces deux enveloppes très avantageuses fiscalement. Attention tout de même, nous rappelons que dans ce cas, l'investissement en SCPI doit se faire au comptant, sans passer par un crédit immobilier

Les limites des Sociétés Civiles de Placement Immobilier

Les SCPI comportent aussi quelques inconvénients et notamment un ticket d'entrée qui, selon les SCPI, peut être assez élevé. Si le prix des parts n'excède généralement pas quelques centaines d'euros, voire avoisine le millier d'euros, plusieurs SCPI imposent un nombre minimal de parts (5 à 10 le plus souvent) et le montant de l'investissement minimal peut alors grimper aux alentours de 10 000 euros, ce qui commence à faire un capital de départ conséquent.

De plus, les frais d'acquisition sont importants, de l'ordre de 8 % à 12 % environ, ce qui est même supérieur aux frais d'un investissement en direct qui comporte des frais de notaire qui avoisinent les 8 %. Ces frais élevés doivent bien être pris en compte et, en vue de les amortir, un investissement en SCPI en devrait s'envisager que sur du long terme (10 ans minimum).

Soulignons également que les revenus des SCPI sont taxés comme des revenus fonciers, imposés au barème classique et, le cas échéant, peuvent vous faire basculer dans la tranche marginale d'imposition supérieure. Il reste néanmoins possible sous certaines conditions d'opter pour le régime micro-foncier mais il est nécessaire que les revenus viennent aussi d'un autre bien immobilier en plus de ses parts de SCPI et les revenus bruts globaux ne doivent pas excéder 15 000 euros annuels. De plus, les SCPI entrent dans l'assiette des biens taxables à l'IFI. Il peut donc vous rendre redevable de l'impôt sur la fortune immobilière et, si vous êtes soumis à cet impôt, augmenter votre facture à l'administration fiscale.

Rappelons enfin que les SCPI sont des placements relativement illiquides . Il existe bien un marché secondaire mais il est parfois très restreint et vous pourrez avoir du mal à revendre vos parts, ce qui implique un délai et/ou la baisse du prix auquel vous revendrez vos parts.

Les avantages et inconvénients des foncières cotées

Les foncières cotées sont des sociétés cotées en Bourse dont l'objectif est la distribution de dividendes grâce à la gestion et à la valorisation d'un patrimoine immobilier. Il existe deux formes de foncières cotées : les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) et les REIT (Real Estate Investment Trust). Les différences sont minimes et dans les deux cas, la société a l'obligation de verser l'immense majorité de ses revenus à ses actionnaires.

Les atouts des foncières cotées

Les foncières cotées sont des placements très accessibles. Elles sont en effet extrêmement liquides. À tout moment, il est possible d'acheter ou vendre ses titres depuis un compte-titres. Elles sont valorisées de manière permanente en Bourse.

Les foncières cotées présentent aussi un ticket d'entrée moins élevé, de l'ordre de quelques dizaines ou centaines d'euros par titre et il est tout à fait possible d'acheter une seule action de foncière cotée.

Les foncières cotées sont aussi des placements très diversifiés, souvent bien plus que les SCPI, notamment en raison de la capitalisation boursière bien plus élevée des foncières cotées. SIIC et REIT ont souvent des biens immobiliers situés sur toute la surface du globe quand les SCPI restent elles cantonnées à l'investissement en France, voire en Europe pour certaines d'entre elles.

Soulignons également et c'est là l'un des avantages principaux des foncières cotées, que le rendement des SIIC et REIT est en moyenne supérieur à celui des SCPI. Ainsi, de 1982 à 2022, les foncières cotées ont affiché des rendements moyens de 11,3 % contre 8,3 % pour les SCPI selon l'étude 2023 des « 40 ans de performances comparées » publiée chaque année par l'IEIF.

En termes frais, les foncières cotées sont moins gourmandes que les SCPI puisqu'elles affichent des frais d'entrée très faibles à savoir, des frais de courtage (de moins de 1 %) et la taxe sur les transactions financières (0,3 %). On est bien loin des 8 % à 12 % de frais des SCPI !

Côté fiscalité, l'investissement en foncière cotée est aussi souvent plus avantageux car c'est la flat tax qui s'applique (ou le barème de l'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux si cela est plus avantageux pour vous). De plus, contrairement aux SCPI, les foncières cotées n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

Les limites des foncières cotées

Les foncières cotées sont des placements très corrélés aux marchés actions et affichent de ce fait une importante volatilité. La valorisation des foncières cotées peut grandement fluctuer sur de courtes périodes.

Notez aussi que les foncières cotées représentent un secteur mal-aimé en Bourse depuis des années. Pourtant considérées comme appartenant aux valeurs défensives, les foncières cotées ont tendance à être sous-cotées. Attention car si le titre baisse dans la durée, les moins-values à la revente pourront potentiellement annuler le rendement du dividende.

Enfin, il convient de préciser que les foncières cotées ne sont pas éligibles au PEA et sont peu présentes dans les supports en unités de compte des assurances-vie et PER car proposer des unités de compte investies en titres vifs immobiliers est compliqué pour l'assureur. Notez toutefois qu'il existe des ETF sur foncières cotées qui permettent d'investir sur ces titres depuis un PEA, ou bien les supports en unités de compte d'un PER ou d'une assurance-vie et de profiter au passage de la fiscalité avantageuse de ces enveloppes.

SCPI / Foncières cotées : que choisir ?

Si vous hésitez entre un investissement en SCPI et un investissement en foncière cotées, faites reposer votre choix sur votre profil d'investisseur. Votre profil de risque, votre horizon d'investissement, la typologie actuelle de votre patrimoine, vos convictions devraient vous inciter à vous tourner vers les SCPI ou les foncières.

Par exemple, si vous êtes relativement averse au risque et que vous êtes à la recherche d'un investissement résilient dans le temps, il sera souvent plus judicieux de se tourner vers des SCPI qui affichent en moyenne un niveau de volatilité cinq à six fois inférieur à celui des foncières cotées. Si à l'inverse vous souhaitez valoriser un patrimoine dans la durée avec un profil très peu averse au risque et que vous êtes déjà soumis à l'IFI, un investissement en foncière cotée sera plus adéquat.