C'est le corollaire embarrassant d'un investissement en viager : attendre le décès du crédirentier pour pouvoir être pleinement propriétaire du bien. Avec la nouvelle SCI Viagénérations lancée en 2017, finie la mauvaise conscience, puisque le viager ne dépend pas de l'aléa sur la mortalité. Autre avantage, son rendement de 6,42 % en 2018 en fait un produit de choix, accessible en unités de compte sur un contrat d'assurance-vie. Explications.
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Les principes de la SCI Viagénérations
C'est la société Turgot Asset Management qui a lancé il y a à peine deux ans la société civile immobilière (SCI) Viagénérations. À la différence des viagers classiques qui consistent à verser une rente à vie au vendeur en attendant son décès pour devenir propriétaire, ici la valeur de la nue-propriété augmente chaque année et la décote disparaît au moment de la libération du bien. Seul inconvénient, là où un viager classique demande un investissement d'environ 30 % de la valeur du bien, avec Viagénérations vous achetez la nue-propriété et devez donc verser entre 40 et 60 % de la valeur totale du bien. L'opération est donc plus coûteuse pour vous au départ, mais le vendeur est lui plus enclin à vendre puisqu'il touche davantage d'argent au départ tout en continuant d'habiter dans son logement. Pour vous c'est l'assurance de ne pas avoir à subir d'aléa sur la durée de versement de la rente et de voir la valeur de la nue-propriété augmenter chaque année. Une fois le bien libéré, la décote disparaît et Viagénérations récupère l'entière propriété du bien. Celui-ci est alors généralement loué, après quelques travaux, sans décote, afin de générer de nouveaux revenus.
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Premier véhicule d'immobilier viager en unités de compte
La SCI Viagénérations est le premier véhicule d'immobilier en viager dédié au maintien à domicile des personnes âgées et accessible exclusivement au sein d'un contrat d'assurance-vie. Accessible en unités de compte, ce placement est une excellente alternative aux fonds en euros, peu rémunérateurs, ainsi qu'aux SCPI ou OPCI. Comme cette SCI est attachée à une assurance-vie, vous bénéficierez en outre des avantages successoraux et fiscaux en vigueur. Par ailleurs, investir dans ce type de SCI vous permet de limiter le risque (notamment l'aléa du décès), celui-ci étant mutualisé au sein d'une quarantaine de biens. La différence entre les viagers longs et les courts s'en trouve ainsi équilibrée. Enfin, la SCI étant un produit liquide, vous avez la possibilité de le revendre dès que vous le souhaitez. Vous ne touchez en revanche pas de revenus, mais vos parts sont revalorisées chaque année. Une part de Viagénérations valait ainsi 100 € en septembre 2017 et vaut aujourd'hui 108,07 €. Plusieurs compagnies d'assurance proposent ces SCI, les frais de souscription sont variables et tournent actuellement autour de 2 %.
Dans le détail
Le fonds Viagénérations comptait 48 biens immobiliers en janvier 2019, principalement dans Paris et sa banlieue, ainsi que sur la Côte d'Azur et la côte Atlantique. L'âge moyen des vendeurs était de 82,5 ans et l'espérance de vie moyenne de 11,23 ans. Outre son intérêt économique, cette nouvelle forme d'acquisition de biens en nue-propriété participe au maintien des personnes âgées à leur domicile.
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