Dans ce genre d’affaires, la prescription est de 5 ans mais la justice précise que le délai commence à courir seulement lorsque les acheteurs comprennent que l’agent immobilier leur a fourni un DPE erroné et que sa responsabilité est engagée.
Les questions de DPE trompeurs ou erronés sont à l’origine d’un nombre grandissant d’affaires traitées par la justice. Encore faut-il savoir à partir de quel moment ces manquements sont prescrits. C’est précisément le point central de cette affaire opposant un couple d’acheteurs d’un chalet avec l’agent immobilier qui a encadré la transaction et le diagnostiqueur qui a réalisé le DPE (diagnostic de performances énergétiques) du logement. Un arrêt rendu par la Cour de cassation ( 3e chambre civile, 25 septembre 2025 – n° 24-12.596 ) et commenté sur son blog par l’avocat spécialisé en droit immobilier Me Gabriel Neu-Janicki vient lever les doutes sur ce délai de prescription.
Sachant que les plaignants avaient acquis un chalet à usage d’habitation en septembre 2014, qu’ils ont rapidement constaté des problèmes d’isolation thermique mais n’ont porté l’affaire en justice qu’entre mai et juin 2022, la cour d’appel a estimé que leur action était prescrite. En effet, selon l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Sauf que la Cour de cassation a estimé que les magistrats de la cour d’appel n’avaient pas choisi le bon point de départ du délai de prescription.
Devoir d’information et de conseil
En effet, si les acheteurs ont constaté des problèmes d’isolation thermique dès leur premier hiver dans les lieux, ils n’ont fait réaliser un diagnostic thermique que le 25 janvier 2018. Il s’en est suivi une expertise judiciaire dont le pré-rapport du 17 octobre 2019 leur a permis d’apprendre que le DPE était non-fiable et trompeur et que l’agent immobilier avait manqué à son devoir de conseil. Selon la Cour de cassation, le délai ne court que depuis ce moment-là et les acheteurs étaient donc dans les temps pour lancer la procédure. Comme le résume Me Neu-Janicki: «Le délai de cinq ans court à partir du moment où l’acquéreur connaît le dommage, le manquement et son auteur — pas dès la première manifestation du désordre.» Quant à la responsabilité de l’agent immobilier face à un diagnostic erroné, elle est engagée « s’il le transmet sans vérification ni réserve » , c’est-à-dire s’il n’assure pas son devoir d’information et de conseil.
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