Alors que l’investissement locatif des particuliers est toujours un marché en panne, une étude récente montre à quel point la défiance des Français est devenue forte et profonde pour proposer un logement à la location.
À ce stade-là, on ne peut plus parler de simple désamour... Mois après mois, le désintérêt des Français pour l’ investissement locatif se confirme, malgré l’adoption de la création d’un «statut du bailleur privé» par les sénateurs , deux semaines après les députés de l’Assemblée nationale. Pire encore, on peut désormais parler d’effet repoussoir de l’investissement locatif. Depuis au moins deux ans, les réseaux immobiliers et les sociétés spécialisées dans l’investissement locatif ont bien du mal à séduire des clients quand il s’agit d’acheter un logement à louer. Et pour cause: les charges et coûts n’ont cessé d’augmenter tandis que les perspectives de gains fondent comme neige au soleil.
Dans le détail: le crédit est désormais beaucoup plus coûteux tout comme la fiscalité ( taxe foncière , fiscalité des revenus fonciers, BIC...) sans oublier l’épée de Damoclès des DPE avec de coûteux travaux à la clé. Et côté revenus: des loyers encadrés, des permis de louer, des normes toujours plus contraignantes pour être autorisés à louer... Les Français ne s’y trompent pas, ils sont de plus en plus nombreux à se détourner de cet investissement traditionnel, contribuant à limiter l’offre locative et à renforcer la tension sur ce marché.
36% des bailleurs de 75 ans et plus souhaitent se désengager
Une récente étude de l’Observatoire BPCE montre à quel point le mal est profond et s’est propagé rapidement. Après avoir rappelé que désormais le pays compte 11% de propriétaires bailleurs contre 13% en juin 2022, l’étude du groupe Banque Populaire Caisse d’Épargne s’est penchée sur l’évolution des options d’investissement à 5 ans entre ces deux périodes. Il en ressort que si 30% de ces bailleurs souhaitaient continuer à investir et 18% envisageaient de se désengager, ils sont désormais seulement 23% à envisager de poursuivre sur cette voie pendant que 25% regardent vers la sortie. Les plus âgés, les 75 ans et plus, sont les plus nombreux à souhaiter se désengager (36%) tandis que parmi ceux qui restent, on trouve une bonne part (33%) de personnes qui y sont obligées car elles ont un crédit en cours.
Sans grande surprise, la lourdeur de la fiscalité sur les loyers est le motif principal de ce changement d’attitude (pour 32% des sondés et même 45% des 35-49 ans), devant la gestion des biens qui devient trop lourde (25%) et la nécessité de réaliser des travaux pour cause de DPE (20%). Il est vrai que la rentabilité locative reste le critère décisif dans le choix d’un bien d’immobilier locatif (pour 45% des sondés, devant le bon état du logement évitant d’avoir à prévoir des travaux pour 29% des bailleurs). Et du côté des freins face au choix de l’immobilier locatif, ce sont les difficultés avec les locataires qui rebutent le plus (à 52%) devant la hausse de la fiscalité (41%).
Une situation qui désole tous les spécialistes de l’immobilier et de l’investissement locatif en particulier. «Dans un pays obsédé par la régulation, le logement ne se régule plus, il s’asphyxie» , estime ainsi Denis Lapôtre, président de la Fédération de défense des propriétaires et copropriétaires immobiliers. «On voulait protéger les locataires. On a découragé les bailleurs, poursuit-il. On voulait garantir la qualité. On a gelé les projets. À force de vouloir éviter les abus, on a inventé la peur d’agir.» Un point de vue partagé par le président de la Fnaim, Loïc Cantin qui soulignait il y a peu sur les réseaux sociaux: «Ce n’est pas en culpabilisant les propriétaires bailleurs que l’on logera les Français. Il est urgent de relancer la construction et de restaurer l’attractivité du statut du bailleur, faute de quoi le parc locatif continuera de se réduire.»
Une situation parfaitement illustrée par le cas de Philippe, 58 ans, qui vit non loin de Nancy. « Mes 3 appartements locatifs, j’en ai hérité de mes parents, explique-t-il. Ils n’avaient qu’une vocation: être transmis à mes enfants dans le meilleur état possible. Mais j’ai fini par comprendre que les conserver serait finalement un mauvais calcul car les loyers ne progressent pas ou très peu, contrairement aux charges, à la fiscalité et aux travaux qui explosent. Sans compter le fait que mes appartements n’étant pas situés dans les secteurs les plus recherchés, je doute que leur valeur progresse sensiblement sur le long terme. Je viens donc de les mettre en vente, ce qui ne devrait avoir que des avantages. Cela me permettra de sortir de l’IFI, m’évitera d’avoir à gérer bien des soucis locatifs, tout en constituant un apport substantiel pour permettre à mes trois enfants d’acheter leur résidence principale.»
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