Bitcoin et immobilier: les liaisons dangereuses

Quelle est la fiscalité applicable aux transactions en bitcoins ? ( Crédits : Flickr )

Alors que certaines transactions immobilières commencent à se régler en bitcoins, des questions se posent sur l'usage de la crypto-monnaie. Comment gérer son instabilité, décrocher un prêt ou déclarer d'éventuelles plus-values ? Explications.

L'embrasement du bitcoin, monnaie virtuelle dont le cours s'est envolé ces derniers mois, a atteint le marché immobilier des États-Unis, en particulier en Floride, en permettant aux investisseurs étrangers d'esquiver le contrôle des changes dans leur pays et des sanctions économiques. Fin 2017, le bitcoin a ainsi été utilisé pour payer quelque 75 propriétés sur le sol américain - notamment dans le sud de la Floride et en Californie —, selon la société immobilière Redfin.

«Bitcoin accepté»: cette précision se multiplie dans le descriptif des annonces de vente de logements à Miami et ses alentours. Un vendeur a même été plus loin en n'acceptant que cette crypto-devise pour son appartement proposé à 500.000 dollars. Il y a quelques semaines déjà, un promoteur proposait de vendre une centaine d'appartements à Dubaï, payables en bitcoin.

Des prêts refusés aux investisseurs en bitcoins

Mais si le bitcoin commence à être connu du grand public, puisque la starlette Nabilla elle-même en vante les mérites, ce mode de paiement n'en conserve pas moins de sacrés inconvénients. Et en premier lieu, son extrême volatilité. La crypto-monnaie a commencé l'année 2017 autour de 1.000 dollars et a frôlé les 20.000 dollars en fin d'année, après une flambée erratique à l'approche des fêtes. Elle cotait vendredi autour de 15.000 dollars. Son utilisation dans les transactions immobilières n'en est qu'à ses balbutiements et les acteurs du secteur se montrent sceptiques à cause de cette instabilité.

«Je serais épaté si, dans un an, nous constatons qu'il y a des centaines d'opérations immobilières en bitcoin», a commenté Jay Parker, patron pour la Floride du courtier en immobilier Douglas Elliman. Par ailleurs, à en croire le tabloïd britannique The Sun, des investisseurs britanniques ayant recours au bitcoin se verraient refuser purement et simplement le droit à un prêt complémentaire au motif que le risque de blanchiment d'argent est trop fort.

CSG et impôts sur le revenu

Et en France, l'administration fiscale n'a pas tardé à rappeler que l'utilisation du bitcoin restait soumise à une imposition. Bercy, qui met en garde contre toute tentative de fraude souligne que les plus-values réalisées sur le bitcoin doivent être déclarées et taxées. Les gains engrangés grâce aux 1.469 cryptomonnaies actuellement recensées ne sont pas considérés comme des revenus mobiliers, à l'inverse par exemple des plus-values sur les actions. Ils ne sont donc pas soumis à la fameuse «flat tax» de 30%, en vigueur depuis le 1er janvier.

Ces gains, en revanche, sont soumis à la Contribution sociale généralisée (CSG), actuellement de 17,2%. Ils sont en outre soumis à l'impôt sur le revenu (IR), dont le taux peut aller jusqu'à 45%, dans le cas des contribuables les plus aisés. Deux cas de figure, concernant l'IR, sont prévus. Si l'activité est occasionnelle, le détenteur de bitcoins est soumis au régime fiscal des bénéfices non-commerciaux (BNC). Si elle est habituelle, il est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). «Dans les deux cas, la facture peut être salée», avec «un taux d'imposition de l'ordre de 60%», souligne Éric Delannoy, président du cabinet Tenzing, qui rappelle que les règles appliquées sont «des règles par défaut», qui permettent de «soumettre les gains à une fiscalité très élevée».

À l'étranger, les transactions en bitcoin peuvent toutefois être un dérivatif pour les étrangers incapables d'investir aux Etats-Unis de manière classique, a relevé Charles Evans, économiste spécialisé dans le bitcoin à l'université Barry en Floride. L'évolution du secteur immobilier «semble être tirée par des investisseurs internationaux qui contournent des contrôles bancaires et monétaires inefficaces chez eux et par des amateurs de monnaies virtuelles aux États-Unis», explique-t-il.