La SCPI – Société civile de placement immobilier – représente pour un nombre croissant d'épargnants une solution de placement et d'investissement rentable, attractive et avantageuse. Mais avant de se lancer dans une telle opération, mieux vaut connaître son sujet. Voici 6 choses à savoir avant d'investir dans une SCPI.
SCPI : 6 choses à savoir avant d'investir / iStock.com - RossHelen
1. Le fonctionnement de la SCPI
Lorsqu'on investit dans une SCPI, on achète en réalité des parts de société. L'investisseur devient associé de la société civile immobilière qui est elle-même propriétaire de biens immobiliers du secteur tertiaire : commerces, hôtels, bureaux, centres commerciaux, locaux d'activités, entrepôts logistiques mais aussi établissements de santé et même des crèches. Ces biens sont mis en location par la société de gestion qui collecte les loyers et les redistribue aux associés au prorata de leur mise de départ.
2. Des investissements accessibles
L'un des points forts d'un investissement en SCPI est le faible ticket d'entrée qui permet à nombre d'investisseurs potentiels de se lancer dans l'opération. Les SCPI les plus abordables requièrent une mise de départ comprise entre 100 et 150 euros, les parts les plus chères se vendant à quelques 1 000 euros. De tels tickets d'entrée font des SCPI un investissement des plus accessibles.
3. Un bon rempart contre l'inflation
Investir dans une SCPI est un moyen efficace de protéger son placement, de le sécuriser, de ne pas le voir diminuer. Car les loyers sont ajustés, rehaussés, en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) par l'INSEE, qui prend en compte l'inflation des prix. De la sorte, le pouvoir d'achat des associés de la SCPI, à savoir les investisseurs, demeure inchangé. C'est en cela que les SCPI représentent une protection efficace contre le mécanisme d'inflation.
4. Un financement à crédit sous condition
Il est courant de financer un investissement en SCPI en ayant recours au circuit classique du crédit immobilier, d'autant que le niveau actuel particulièrement bas des taux d'intérêt est incitatif. Pour autant, l'écrasante majorité des établissements prêteurs ne donnent leur accord qu'à partir d'un achat minimum de 50 000€ voire même 100 000€. Mais l'avantage est qu'avec une seule et unique enveloppe de prêt, il est possible de ventiler son investissement en faisant l'acquisition de parts dans plusieurs SCPI différentes. Une bonne façon d'ailleurs de rentabiliser son placement.
5. Un mécanisme rapide et un niveau de rendement attractif
En comparaison avec l'achat d'un bien immobilier en direct, l'acquisition de parts de SCPI est rapide et ne nécessite pas de passage devant un notaire avec les frais que cela engendre. En quelques semaines à peine, l'opération est réalisée. En termes de rentabilité brute, investir dans une SCPI est intéressant. Après avoir dépassé la barre des 5 % de rentabilité brute annuelle, il y a quelques années à peine, puis s'être stabilisé autour de 4,5 % par an en 2017, les années 2018 et 2019 devraient également offrir un retour sur investissement intéressant. En prime, l'épargnant n'a pas à se soucier de la gestion locative des biens dont il détient des parts, il en récolte simplement les fruits.
6. Frais de gestion et fiscalité
Investir dans des SCPI suppose pour l'épargnant de consacrer entre 8 % et 10 % TTC de son placement en frais annuels pratiqués par la société de gestion. La fiscalité est aussi à prendre en compte. Les revenus locatifs qui en sont issus sont considérés par l'administration fiscale comme des revenus fonciers et entrent donc dans l'assiette fiscale de l'impôt sur le revenu en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %. Enfin, les parts de SCPI, au même titre d'ailleurs que tout autre actif immobilier, sont prises en considération dans le calcul de l'IFI – lmpôt sur la Fortune Immobilière.
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